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マンションを売却するか保有・賃貸で迷ったときのチェックポイント

ストレスチェック

結婚や勤務地の変更、家族の進学などで、住環境へのニーズは大きく変化します。4人家族を想定して購入したマンションも、意外に早く手狭になってしまったり、子どもの独立で部屋が余ってしまったり…。

マンションも洋服と同じように、年齢やサイズがピッタリとフィットしている時期は短いのかもしれません。しかし、マンションは洋服のようには手軽に着替えたり買い換えたりできません。

それだけに、売却せずに済む方法はないものかと、思いを巡らせるのももっともな話。いちばん楽なのは、そのままなにもせずに放置する方法。でも、人の住まなくなった部屋は荒れてしまうと言うし、使わなくても固定資産税や都市計画税は徴収されます。

だったら少しでも元を取ろうと、賃貸に出せばいいのではと考えるのが多いパターンなのではないでしょうか。

そこで、空いてしまったマンションを賃貸に出すメリットとデメリット、売却との比較をチェックしてみましょう。

マンションを賃貸に出すメリットとデメリット

家

空いてしまったマンションをどうするかの判断には、前提となる条件がいくつかあります。

1. 住宅ローンの有無

マンションの購入時に住宅ローンを組んでいる場合、返済プランとの兼ね合いを慎重に検討する必要があります。

残債が少ない場合は、売却での完済後も手元に資金が残りますし、賃貸収入を返済資金に充てても生活に支障を及ぼすことは少ないでしょう。

一方、残債が多い場合、残債額が売却額より多いと差額の支払いについても考えておく必要が生じます。具体的には預貯金など他から充当するか、新たに借入を起こすかになります。

いずれにしても、差額の工面が負担として残り、それに加えて新たな住居のための支出を別に考えなければなりません。

住宅ローンの返済額と賃貸収入を比較するために、マンション周辺の賃貸相場を調べておくことも必要です。

賃貸収入が住宅ローンの支払いを助けてくれると期待するのはいいものの、実際に賃貸を始めてから赤字が多いことに気付いたのでは手遅れですから。

2. 修繕やリフォームの必要性

しばらく人が住まない状態が続いたマンションの部屋は、予想以上に傷んでいるものです。

賃貸に出すのであれば、こうした不具合を直してからでなければ、借り手が現れるのは難しくなってしまうでしょう。

借り手が現れないのでは、賃貸を選んだ意味がありません。手をかけずに不便でもいいから借りたいという人が、果たしているでしょうか?

百歩譲っていたとして、ゴミのあふれた汚部屋のような使われ方をされてしまったら、資産価値が著しく損なわれてしまうでしょう。

売却するにしろ賃貸に出すにしろ、不具合がないように最低限のリフォームは必要だと考えておくべきでしょう。

リフォームや修繕の度合いや費用を見積もってから、売却か賃貸かの検討にかかるべきです。でないと、意外な出費によって、どちらの計画も大幅に狂ってしまう可能性があるからです。

このような前提条件をクリアして賃貸が優位であるケースは、築年が浅くて修繕やリフォームにあまり手がかからず、住宅ローンの支払額に対して賃貸収入が上回る場合となるでしょう。

賃貸と売却の損益分岐点について

不動産経営

前項では、理想とする賃貸のほうが有利なケースを考えてみました。しかし、現実はそんなに甘くはありません。

では、前項の条件をクリアしない場合には、賃貸を選ぶべきではないということなのでしょうか?

ここでは、売却のメリットとデメリットも比較しながら、賃貸との損益分岐点の違いがどこにあるのかをチェックしてみましょう。

1. 保有リスクの有無

売却のメリットは、なんと言っても、保有することで被らなければならないリスクから開放されることです。

前述のように、保有していると必要な管理費用や税金などの経費について、売却すれば、それ以降はかかることがありません。

さらに、経年劣化への対処も必要なくなります。この経年劣化は、資産価値の減少にも関係します。つまり、保有期間が長くなれば、必然的に資産価値は目減りしていくのが一般的と言うことです。

2. 景気の変動

売却で悩ましいのが、いまが売り時なのかの判断がつきにくいこと。

1年ほど待った方が少し高く売れそうならば、売り急がないほうがいいと考えるのは当然の成り行き。

ところが、専門家でも景気動向を把握するのは難しいと言われる時代。シロウトがマンション市場の先行きを読むのはまず不可能と考えるべき。

であるなら、賃貸をしながら、景気が上向いたというニュースを耳にするまで待てば一挙両得ではないかと思うかもしれません。

確かに、賃貸と売却の併用は、空いてしまったマンションの活用法として有効のように思われます。

しかし、この活用法にも注意が必要です。

賃貸契約は、賃借人の保護意識の強い契約です。従って、賃貸人すなわち大家の都合ですぐに契約を解除することは、原則としてできません。

そうなると、景気の動向をウォッチしながら、賃貸で様子を見るという作戦は、いいとこ取りとは言えなくなってしまいます。

ただし、定期借家契約で貸し出すなど、ある程度の期間の制限を設けることは可能です。

とはいえ、定期借家契約の終了時に売り時が当たらなければ、改めて賃貸の募集をしなければなりません。

手間や空室による損失、リフォームや募集活動などの経費が発生することを想定する必要があります。

まとめ

窓が多いマンション

様々な事情で空いてしまったマンション。売却したほうがいいのか、保有したままで賃貸を考えたほうが得なのかは、状況によって答えが異なるでしょう。

前提として、住宅ローンなどそのマンションに関係する残債額がポイントになります。

賃貸をしながら売却の機会をうかがうといういいとこ取りの併用作も可能ですが、賃貸借契約には賃借人保護の制限などがあるので、必ずしも売却のタイミングに合わせられるとは限りません。

売却のタイミングも、賃貸での保有も、それぞれ中途半端な知識では対応できません。

空いてしまったマンションをほったらかしにするとリスクも高まります。いろいろな選択肢について、早めに不動産業者と検討できる体制を整えることをお勧めします。

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