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マンション売却の媒介契約時の注意点とポイント

マンション

マンションを売却しようとすると、決めなければならないことがたくさん出てきます。その中でも、「どの業者に仲介を依頼するか」というのは、売却活動の入口にして最大の課題とも言えるものでしょう。

ハードルを高くしている原因は、仲介を依頼するために結ばなければならないと定められている媒介契約に、種類があること。

本来は、売り主の選択肢を広げ、より安全な取引ができるようにと定められた契約の規則が、逆に混乱や不安を引き起こしていると言えなくもありません。

ここでは、媒介契約の種類をおさらいしながら、媒介契約の選び方で売却活動にどんな影響があるのかなどを検証してみましょう。

媒介契約の種類と注意ポイント

図面

マンションの売却では、高額な取引になること、登記など専門的な知識を必要とする手続きをしなければならないことなどの理由から、不動産取引を専門とする業者に作業を代行してもらうことが一般的です。

日本では、こうした業者の業務代行に際して、シロウトである依頼者がトラブルに巻き込まれたり、騙されることがないように、法を整備しています。

具体的には、代行を業として行う業者は宅地建物取引業者の登録があること、登録業者は依頼者と媒介契約を締結しなければ代行できないことなどです。

これはつまり、依頼者である売り主にとって仲介は登録業者でなければ法による保護を受けられないことと、売り主も媒介契約の縛りを必ず受けなければならないことを意味しています。

では、媒介契約にはどんな種類があって、それぞれどんな点に気をつけなければならないのかを見ていきましょう。

1. 一般媒介契約

3種類ある媒介契約の中で、いちばん制約が少ない契約です。売り主は並行して複数の仲介業者と媒介契約を結ぶことができます。

仲介業者を1社に決めなくてもいいので、いろいろな業者の意見を聞きながら売却活動を売り主主導で進めることができます。

ただし、指定流通機構(レインズ)への登録や、依頼者への報告などの義務がないため、業者の対応に物足りなさや不満を感じる可能性が高まってしまいます。

自由度が高い分、売り主に知識が求められる媒介契約と言えるでしょう。

2. 専任媒介契約

仲介業者を1社に決めて、契約期間中は他の業者と取引できないとする媒介契約です。ただし、契約期間は3ヵ月より短く、延長には更新のための再契約を必要とします。

業者は、その売却物件の情報を指定流通機構へ登録しなければならず、依頼者への2週間に1回以上の報告義務が生じるなど、二人三脚での売却活動への条件が強化されています。

3. 専属専任媒介契約

専任媒介契約の二人三脚な部分をさらに強化したのが、専属専任媒介契約です。

専任媒介契約との違いは、依頼者への報告義務が1週間に1回以上となり、売り主が自分で見つけた買い手でも、契約期間中は自由に取引できません。

媒介契約の選び方の秘訣

立体図面

このように、仲介業者にマンション売却を依頼する際には、3つのうちのいずれかの媒介契約を結ぶ必要があります。

そして、専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は、3ヵ月以内という契約期間中は他の業者とその売却予定マンションに関する交渉ができません。

ただし、この媒介契約による制約以外は、売却活動を自由に行うことができるということも意味しているのです。

具体的には、一般媒介契約であれば複数の仲介業者と並行して売却活動を行うことができます。専任媒介契約や専属専任媒介契約であっても、契約期間を終えれば別の仲介業者を選び直して、売却活動を再開することができます。

契約期間の制限も、定められているのは「3ヵ月以内」です。1ヵ月の契約にして、実際にどのようなサポートを受けることができるのかといった「お試し」的な媒介契約を結ぶことも可能なのです。

売却活動は時間もコストのうち、1秒でも早く売れたほうが有利なはず、と思われるかもしれません。

しかし、売却活動は仲介業者との二人三脚。お互いに歩調が合い、進もうとしている方向も同じでなければ、売買成立というゴールに到達することはできません。そのための準備として、1ヵ月の「お試し」は、決して無駄な時間にはならないはずです。

まとめ

マンション

マンションの売却では、「どの仲介業者に依頼するか」が、売却活動の入り口にして最大の課題です。

一方で、仲介業者への依頼方法には、3種類の契約内容の違いがあり、それぞれに法的な制約があります。この複雑さが、売主の迷いを招いているとも言えるのです※。

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しかし、こうした契約内容による制約は、逆に売却活動を有利に導くための戦略にも利用することができます。

例えば、専任媒介契約や専属専任媒介契約の契約期間を1ヵ月にして、仲介業者のサービスや対応を体験してみることは、法的に問題ありません。

「お試し」をするなら、複数の業者と並行して契約できる一般媒介契約を最初から選んだほうがいいのではと思われるかもしれませんが、あまりお勧めできません。

なぜなら、慣れないマンション売却で最初から複数の業者と並行して交渉するのは、かなり負担が大きいからです。それよりも、専任媒介契約や専属専任媒介契約の「お試し」で業者との対応に慣れ、マンション売却の知識を高めてから一般媒介契約に移るという作戦のほうが効果的です。

媒介契約は、売却活動の入り口となるだけに、間違った選択をしてしまうと遠回りをしなければならなくなったり、場合によっては売却というゴールにたどり着けないことにもなりかねません。

情報収集の一環で「お試し」を上手に利用したり、売却活動に慣れてから自由度の高い一般媒介契約に移行するといった順番も含めて、仲介業者選びをすることをお勧めします。

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