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マンション売却の買付対応でのコツとポイント

虫眼鏡

大多数の人にとって、マンションを売却するというのは、一生に一度あるかどうかの機会になるのではないでしょうか。

いざ売却を決断しても、価格の設定から仲介業者の選定に至るまで、事前に決めなければならないことが山積み。ようやく仲介業者の担当者から、「レインズに登録して、本日から売却活動スタートします」という連絡を受ける頃には、慣れない作業に精根尽き果てていたとしても不思議ではありません。

それだけに、担当者から「買い付けが入りました!」と連絡が入れば、狂気乱舞して、即座に祝杯をあげたくなる気持ちも痛いほどわかります。

しかし、ちょっと待ってください。まだ売却活動は終わったわけではないのです。

いや、ようやく売却に向けての本格的の手続きが始まる合図とも言えるのが、この「買い付けが入りました」という連絡なのです。

なぜ買い付けの連絡が売却に向けての本格的なスタートの合図なのか…。それはその対応いかんによって、売却の成功率が大きく変わってしまうからです。

さて、買い付けにはどんなサインが隠されていて、どんな対応すればよいのかを考察していきましょう。

マンション売却の買付に秘められたサインとは?

芝生

買い手からもたらされる「買いたい!」というメッセージには、いくつかの「条件」が付されていると受け取らなければならないというのが、不動産業界では常識とされています。

通常では、「売る」という意思表示として「買う」と言う意思表示をするものが現れれば、その時点で基本的の取引は成立すると法律でも担保されています。

ところが、マンションなどの動作の取引では、「買う」と言う意思表示が必ずしも「ファイナルアンサー」ではないかもしれないと、そう解釈することが許容されているのです。

これは、不動産が高額の商品であるから、買い手が納得する猶予与えていることが考えられます。もちろん、買い手を保護する意味もありますが、売り手も保護されることを忘れてはいけません。

なぜならば、買い手のその意思表示によって売却活動を止めることなく、同時並行して複数の買い手と交渉することが許容される慣習があると言えるからです。

マンションなど不動産の買い手が示す買付には、様々な条件が付されているのが一般的です。例えば、「(値引きしてくれたら)買います」「(残置物を撤去してくれたら)買います」「(間取りを変更できるなら)買います」「(住宅ローンの審査が通ったら)買います」等々。

裏を返せば、この条件を受け入れてもらえないなら買えない、と言うわけです。これでは民法の契約が成立する条件を満たしているとは言えず、従って法に拘束されることもありません。

つまり、不動産業界では買い手の買い付けと言う意思表示は、契約成立のための交渉の場に名乗りを上げる儀式」に過ぎないことになります。

しかし、買い手は「条件が整えば」買うことに前向きであることを表明していることも事実です。

売り手は、買い手が買付の中で示した条件に対応や情報ができるかを検討し、その可否や新たな条件を提示して、買い手の判断を仰ぐことになります。

こうしたやりとりが可能なのも、買付が売却活動のファイナルアンサーではないと認められているからなのです。

売却活動のファイナルアンサーは、売買契約書の締結です。この時点で決められたことには、法的な拘束力が発生し、違反すればペナルティーが科せられることになります。

マンション売却の買付に対する賢い対応とは?

印鑑を押す

以上のように、マンションなどの不動産の売買取引においては、買い手が買付を表明しても、それが法的な契約成立とはみなされません。

また、買手の買付の意思表示を明確にするため、「買い付け証明書」や「購入申込書」と呼ばれる書面を提出することが不動産業界の慣例になっています。

しかし、これらも同様に法的な拘束力はありません。このような書類を買手が出してきたからといって、その買い手を買主と決めなければならないわけではないのです。

ということは、買付に付された条件によっては、2番手や3番手の買い手でとの交渉を優先させても、何ら問題はないと言うことです。

買付に付される条件は、主に、値引きされた購入希望金額、契約や引き渡しの希望、住宅ローンや買い替え等特例の有無が表明されます。

複数の買い手からこうした条件が付されて買付が入った場合、売り手はそのいずれを契約対象に選ぶかも、内容や対処に応ずるか否かも、自由に選ぶことができるのです。

つまり、1番手から順番に対応する必要も、気に入らない条件を無理に承諾する必要もありません。逆に、複数の買い付けが入っている状況は、売却活動にとって有利に働くことになります。

まとめ

成功のカギ

マンションなどの不動産を売却する際には、売却活動を始めるまでに一般の人では経験したことのないことをいろいろ準備しなければなりません。

そのため、いざ売却活動がスタートして、買い手から買付が入ったという報告が入ると、もう売却は完了したも同然と思ってしまうのも無理はないかもしれないです。

しかし、実際には買付は買い手との条件交渉の始まりを告げる合図に過ぎません。

法的な拘束力が弱いことで、売り手に不利な手続きのように感じる買付ですが、実は相手との交渉で有利な材料に用いることもできるのです。

例えば、複数の買付が入れば、同時並行でどの買い手とも自由に交渉することができます。

また、買い手に買付条件を見直せないかといった再交渉の余地も生まれます。買い手にとっても売り手にとっても、拘束力がないことを上手に利用すれば、買付は売却の成功率をアップさせる戦略に役立つはずです。

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