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マンション売却で経費の節約術は有効なのか?

節約

マンションなどの不動産は、人生で最も高い買い物と例えられることがあります。

であれば、その売却は「人生で最も高い売り物」と言っても良いのではないでしょうか。高額であれば、それによって得られる利益の額も大きくなるはず。

もちろん、売却した金額がまるまる利益になることはなく、様々な出費を差し引いた残りの金額になります。ということは、売却金額が高額になればなるほど、それに伴う出費も比例してかさんでいくはずです。

経費にわずか1%でも違いが発生するとなれば、3,000万円で売却できたマンションなら、30万円も手元に残る金額が変わることになってしまうのです。

このように、必要だと考えていた経費も、見直しや省略によって切り詰めれば、売却による利益はだいぶ変化することが予想できます。実際に巷では、経費節減の情報も流布しているようです。

そこで、マンション売却でのそうした経費節約術は果たして有効なのかどうかを、考察してみましょう。

マンション売却時に発生する経費

住宅ローンの経費

経費節約術に触れる前に、マンションの売却の際にどんな経費がかかるのか、大まかな項目を把握しておきましょう。

1. 印紙代

売却が成立して売買契約を締結する、その内容を記した売買契約書を買手との間で交わすことが定められています。

この内容で契約が成立したことを第三者も認めることができるようにするもので、そうした公式の書類であることを示すために、印紙を貼り、割り印をします。

印紙代は、契約書に記載された取引金額によって税率が決まります。この税率に即した額面の印紙を購入し、売買契約書に貼らなければならないのです。税率等については、国税庁のホームページを参照してください。

2. 固定資産税

固定資産税は、その年の1月1日に所有していたものに対して課税の義務が発生します。

したがって、1年の途中で所有者が変わるマンション売却の場合、新しい所有者である買主に通知書が届くのは、売買が成立した翌年からと言うことになります。

不動産売買の取引では、この固定資産税について、売買契約の成立日または成立月を基準に日割・月割の計算を行い、売却日以降で年末までの分を売主が預かる、というのが一般的です。

「預かる」のだから損はしないと思われるかもしれませんが、預かり金はいずれ支払わなければならない債務の一種です。利益と混同して使い込んでしまい、後で困ることにならないよう注意しましょう。

3. 登記費用

マンションを売却して所有者が変わったら、それを対外的に証明できるように、登記も変更しなければなりません。

この登記変更の費用は、原則として新たな所有者、つまり買主が負担するのが慣例となっています。従って、通常の取引では、売主が登記費用を心配する必要はありません。

しかし、相続手続きを保留していたり、売主の住所が変わっていたりして、売却するマンションの登記簿が売主の現状と一致しなかった場合など、これを正さなければ取引は完了できなくなってしまいます。

売買契約書を交わすまでに、こうした登記簿の不備を正しておく必要があり、その費用は当然、売主が支払わなければなりません。

4. 仲介手数料

マンション売却を仲介業者のサポートを受けて行う場合、仲介の依頼時に「媒介契約書」を結ぶように定められています。

この媒介契約に則って行われた仲介業務では、報酬を受け取ることのできる条件とタイミング、上限額が定められています。

原則として仲介業者には、売買契約が成立した際に上限以内の報酬を支払うことになります。これは、売却代金の支払いと同時に行われることが一般的です。

5. 譲渡所得税

マンションを売却して利益が出た場合、その利益分は課税所得とされ、税金を納めなければなりません。

利益とは、売却代金から経費を引いた残額。そのマンションの購入代金、購入時と売却時の仲介手数料や印紙代、購入時の税金、ローン保証料、消費税等が該当します。

これらの経費を引いてプラスの場合は課税され、マイナスでは課税されません。経費として差し引くことが認められるものの他に控除制度などもあるので、専門家のサポートを受けて、税額を把握して、預り金としてしっかり保管しておく必要があります。

マンション売却の経費節約術と注意点

納税

以上が、マンション売却の際にかかる支出の主なものです。これらのうち1~3は、法によって支払うべき金額が定められているので、節約の余地がありません。

公的機関への提出義務がないからと、売買契約書の印紙添付を省略するといった「裏技」も流布しているようですが、これは印紙税法に反する犯罪行為です。ゆめゆめそうした江口に乗らないよう注意してください。

となれば、節約の可能性が合法的に存在するのは、4と5に絞られます。

仲介手数料で定められているのは、その上限。つまり、それより安い手数料なら法に触れません。なので、業者と媒介契約を結ぶ際に、値下げ交渉をすることができます。

譲渡所得税については、最も節約の振れ幅が大きいものと言えるでしょう。差し引きできる経費の額によって大きく税額が変わるのです。

それどころか、購入金額が売却金額を上回っていれば、細かい経費の按分をするまでもなく、マイナスとなって、税額が0になります。

譲渡所得税額は、売却価格と密接な関係があり、最終的な手残りの売却利益に大きな影響を与えます。これはすなわち、「もう10万円高く値付けしたい」「10万円の値引きに応じたくない」という局面で、結局は価格を下げたほうが利益を増やすこともあることを意味しているのです。

まとめ

大金を手にしたビジネスマン

マンション売却では、売却活動を始める前から契約を完了した後まで、さまざまな経費がかかります。

従って、売却金額がまるまる売主のものになるわけではありません。そうした経費をすべて差し引いた後の残金が、売却の本当の利益です。

そのため、経費を節約することで利益を増やすことは可能ですが、巷に流布している節約術の中には法に触れるものもあるので、十分に注意してください。

合法的な節約術では、仲介手数料の値下げ交渉と、譲渡所得税のコントロールを挙げることができます。

ただし、前者では、業者との関係を悪化させない配慮が必要でしょう。後者では、税額の計算や経費の判断など専門的な知識も必要になるので、売却を手助けしてくれるイエウールなどのサポートを活用してみてはいかがでしょうか?

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