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住まなくなったマンションは売却しないと損をするって本当?

マンション

住んでいたマンションに様々な事情で住めなくなったり、住む人がいなくなってしまうことは、決して少ない事例とは言えません。結婚や出産、子どもの独立といったライフステージの変化、通勤や通学の都合、建物自体の寿命などなど。

マンション自体が取り壊されるというのでは仕方ありませんが、住むことができるのに放置せざるを得ないという状況が続くのであれば、その間の費用負担はかなり精神衛生上悪い影響を与えるものになるでしょう。

そうは言っても、マンションのような高額な持ち物を処分慣れしている人は多くないはず。それだけに、いざ売却を意識し始めると、いろいろな噂が気になって、迷いが生じることも少なくありません。

例えば、値上がりして儲けが出たという羨ましい話があったかと思えば、相場よりもかなり安い売値だったことを後で知り、悔しい思いをしたという恨み言を耳にしたり……。

特に、損したとか欺されたといった類の話は、取引が高額なこともあって、多く飛び交っているようです。

後で悔やむくらいなら、面倒な売却には手を出さないほうが賢明ではないかと思ってしまうのも、無理はないかもしれません。しかし、持ち続ければ費用はかさみ、負担となるのも事実なのです。

果たして、住まなくなったマンションを売却するのはリスクが高いのか、持ち続けた場合と比較しながら、検証してみましょう。

売却せずに持ち続けるとどうなるのか

マンションの一室

まず、住まなくなってしまったマンションを売却すると損か得かを判断する基準となる、保有し続けた場合に起こりうることを見ておきましょう。

マンションなど不動産の所有者に対しては、そのマンションが存在する市町村から固定資産税や都市計画税が毎年、課せられます。居住の実態は関係なく、所有者には納税の義務が生じます。

その他にも、マンションの管理費や修繕積立金を管理組合に支払う義務があります。こちらもまた、住んでいないから、使っていないからといって、免れるものではありません。

さらに、住んでいないからといって、生活インフラをすべてストップできないケースも考えられます。

空室にせず、住んでいたときのままで放置する場合では、定期的に見回ったり、掃除をする必要があるでしょう。その際に、電気や水道がまったく使えないのでは困ってしまうはず。

水道光熱費なども、日常的には使わないけれど、ないと困るからとそのままにしてしておけば、基本料を支払い続けることになります。

この他、離れた場所にあり見回るのが難しい場合などでは、地元の不動産屋などに依頼して、簡易的な管理を依頼することもあるでしょう。その際には当然、契約に基づいた管理委託費などの支払いをしなければなりません。

売却することで損することと得すること

リビング

前段のような保有することで被る可能性のあることを一掃してくれるのが、住まなくなったマンションの売却というわけです。

でも、果たして保有する負担をチャラにしてくれる売却には、いいことずくめなのでしょうか?

まず、マンションを売却するには、買手を見つけなければいけないです。

野菜の直売所のように、畑の前に台を置いて、値札を貼っておけば売れるのであれば、手間も費用もそれほどかからないかもしれません。

しかし、マンションの売却では、玄関ドアに「買主求む!」と書いて貼り出すわけにもいかず、貼り出したとしても売却できる可能性があるとは思えません。

日本の不動産市場では、一連の売却に関する行程を代理する仲介業者に依頼することが一般的です。

代理を依頼には媒介契約を結ぶことが義務づけられています。これによって、売却の仲介が法に則って行われることを担保し、依頼する売主が一方的に不利になったり、欺されたりすることを最小限にとどめることができるようになります。

そして、売却が成立するまで、原則として仲介業務の報酬は発生しないと定められています。

つまり、住まなくなったマンションを売却しようとして業者に仲介を依頼したとたんに、費用が発生して支払わなければならなくなることはない、ということなのです。

そして、売却が成立しても、仲介業者に支払う手数料は、上限が定められています。たとえ売却が決まらずに仲介の期間が延長されても、別料金を支払う必要はないのです。つまり、「どうせ売れないんだったら、売却するなんて思わずに所有してたほうがよかった」という状況には少なくともならない、ということです。

ただし、マンションの売却が決まれば、代金が丸々手元に残るというわけにはいきません。

業者に支払う仲介手数料。抵当権の抹消手続きや住所の変更手続きなどがあれば、そうした業務を委託する司法書士などへの報酬。このほかに、売買契約書に貼る印紙代なども必要です。

忘れてならないのは、譲渡所得から経費を差し引いた売却益に対してかかる譲渡所得税です。

譲渡所得の課税額の計算では、購入金額を引いたり控除があるなど、売却マンションを買った際の状況や税制の適用の有無などで大きく変わります。

また、譲渡所得の申告は、譲渡すなわちマンション売却の翌年の2月から3月にかけての期間になります。従って、納税額が確定して税金を納付しなければならなくなるまでにかなりの時間差がある場合もあります。

売却の代金を使ってしまうと、税金を払えない状況になることもあり得ることに注意しなければなりません。

まとめ

持ち家

住まなくなったマンションを保有し続けると、固定資産税や都市計画税が継続的に課税されます。管理組合に納付する管理費や修繕積立金も免れることはできません。

住んでいないとは言え、手入れや状態の保護のために必要であれば、生活インフラをすべてストップできないことも考えられます。そうなれば、毎月の水道光熱費の基本料金の支払いは覚悟しなければいけないです。

一方で、売却すればこうした出費は消えてしまいます。しかし、売却に際して必要な経費が発生することを忘れてはいけません。

ただし、売却の際に必要な出費は、売却が決まらなければ発生しないものがほとんどです。つまり、保有と売却は、出費や不動産市場の状況を見ながら、並行して検討できるものなのです。

そこで、業者への売却査定の際に、保有という選択肢も入れて対象マンションの損益分岐を算出し、保有したままのほうがいいか、売却が得かを考えてみてはいかがでしょうか。そうすれば答えは導きやすいはずですよ。

なお、インターネットを活用すれば売却査定を無料で済ますことができます。例えば、イエウールであれば全国1200社の中から、最大6社まで無料でマンション査定をしてもらうことが可能です。

入力に必要な時間も60秒ほどなので、マンション売却を検討中の方は一度チェックしてみてください。

【参考】イエウールの口コミはこちら

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