1. ホーム
  2. 知っておきたい不動産のこと
  3. 売却のコツ・ポイント
  4. ≫マンション売却はどのタイミングが良いのか購入時期・築年数・残債から考える

マンション売却はどのタイミングが良いのか購入時期・築年数・残債から考える

マンション売却

親から相続で受け継いだにしろ、一生に一度の買い物と決断して購入したにしろ、マンションを所有していることで得られるメリットは、その後の人生設計を大きく左右するほど影響力があると言えます。

なかでも売却によって資金化できるのは、いざというときの強い味方になるメリットと言えるでしょう。

通常は住居という生活に欠かせない用途を提供しながら、お宝としての価値も備えている資産は、他にはなかなか見当たりません。

しかし、その資産としての価値を有効に利用するには、売却というプロセスをクリアしなければなりません。

一方で、マンション売却に関しては、失敗例や落とし穴といったエピソードも多く耳にします。それだけマンション売却は、シロウトにはハードルの高いものであるということです。

そこで、マンションを売却するタイミングと、それに即した対策について、検証してみましょう。

マンションを売却する状況と問題点

マンションのカギ

まず、マンションを売却する状況を分類してみましょう。

1. いつ買ったのか(購入時期)

売却するタイミングを左右する要素のひとつに、そのマンションをいつ買ったのかというものがあります。

これは主に、売却によって得ることになる所得への、課税率の違いが問題になります。

マンションなど不動産の売却によって得られる所得は、その所有する期間によって税率が変わります。

所有した日から起算して、丸5年経った次の日からもう1回、1月1日を迎えないうちは、短期譲渡となります。これを超えると長期譲渡になり、税率は短期譲渡のほぼ半分になるのです。

この税制は、本来住居として提供されるべきマンションなどの不動産が、短期間で複数回売買されるような投機に利用されるのを防ぐためのものです。

しかし、売買の目的がやむを得ない事情であるか投機目的かを判断することは難しく、手間もかかります。

税制では理由の如何を問わず、5年目の次の正月を過ぎるまでの売却所得に対しては、長期譲渡よりも高い税率を課しているのです。

2. 築浅か築古か(築年数)

一般に、売却しようとするマンションの価格は、築年数が増えるに従って下がる傾向にあります。

当然、マンションを売却するなら、築年数の若い築浅のうちにと考えたほうが有利だと思うかもしれません。

しかし、1でも述べたように、短期譲渡の壁があるため、築浅が必ずしも有利になるとは限らないのです。

また、新築時の販売価格は新築というプレミアが付いているのが一般的です。購入後に誰かが住んでしまえば、もうそのマンションは新築ではなく、立派な中古でなのです。つまり、新築で購入したマンションも、住んでしまえば、中古価格で取り引きされることになるわけです。

まだ1年も住んでいないから、1週間で計画が変更になったからなど、売却の事情はいろいろあるかもしれません。しかし、一度所有者の手に渡ってしまったマンションは、新築として売ることは出来ず、広告することも含めて禁じられています。

逆に、築古がネックになるのは、法定耐用年数による減価償却期間との兼ね合いで不利になるときです。償却期間の長さによって、住宅ローンを組むことが出来るか否かが変わってくることに関係があります。

同じ築年数でも、鉄筋コンクリート造と木造では償却期間が異なります。買主の条件に住宅ローン特約がある場合、金融機関によって築古の判断基準が異なることがあるのです。

ところが、買主によっては、購入マンションを税金対策に利用したい場合もあります。このケースでは、あえて法定耐用年数を過ぎたマンションを選んで購入することもあります。

法定耐用年数を過ぎたマンションでは、法定耐用年数内とは異なる計算で、短期間に経費計上が可能になるからです。

詳細は、国税庁のホームページで確認の上、専門家のアドバイスを仰ぐことをお勧めします。

【参考】マンション売却査定の専門家イエウールの口コミ

3. ローンの有無(残債)

一般には、住宅ローンの残っているマンションは売ることが出来ないと思う人が多いのではないでしょうか。

しかし、ハードルは高くなりますが、住宅ローンが残った状態でも、マンションは売却することが可能です。

もちろん、経費を引いた残りの差益を丸々活用したいと思っている場合は、住宅ローンを完済した状態が売却のタイミングとしてはベストになります。

しかし、住宅ローンを払い終えるまでの間にベストを超えるタイミングがないわけではありません。

住宅ローンは、毎月の返済ごとに、残債が減っていきます。一方で、住宅ローンの金利やマンション相場も日々変化します。

住宅ローンがいくら残っていて、売却した場合の手取額がいくらになるのかは、極端に言えば「毎日違う」のです。

これはつまり、売却のタイミングもまた毎日変わっていて不思議はないことを意味しているわけです。

売却のタイミングについての対策

時間

それぞれのタイミングについて、対策を考えてみましょう。

1. 購入時期での対策

購入時期を基準に売却のタイミングを考える場合に重要なのは、購入して何年経っているのかを、正確に把握することです。

短期譲渡に該当するのか長期譲渡なのかでは、約19%も税率が違ってきます。2,000万円で売却できたマンションなら、約380万円もの税額の差が出てしまうのです。

長期譲渡まで待ってからにするか、短期譲渡で売却のタイミングを優先するかは、専門家の意見も取り入れた比較が必要になるでしょう。

2. 築年数での対策

法定耐用年数を確認することで、住宅ローンを前提とする購入希望者を対象に含めるか含めないかの判断が出来ます。

また、築古では、管理状態やリフォームなど、ポイントを変えたアピール戦略をとることも効果的です。

3. 住宅ローン残高での対策

住宅ローンが残っている場合のシミュレーションでは、売却益で残債が精算出来るかだけではなく、売却後の住居をどうするかも考えておく必要があります。

まとめ

お金の家

マンションを売却するタイミングでは、3つのポイントに分けて考える必要があります。

「いつ買ったのか」を把握することで、売却益に課される所得税額の違いをシミュレートした比較検討が可能になります。

「築年数」を把握することで、買主の範囲を明確にした売却戦略を立てることができます。

「住宅ローン」を把握することで、売却後の生活を視野に入れた比較検討が可能です。

売却のタイミングについての判断基準をもつことによって、仲介業者のアドバイスが的確かどうかも判断できるようになります。

このように、タイミングをしっかりと把握することは、悔いのないマンション売却に大きく影響します。また、タイミングは刻々と変化するものなので、随時情報を更新をするようにしてください。

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.