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マイホームを売却する前にチェックしておきたい5つの優遇税制

ドル袋

マイホームの購入が一生に一度と言われる一大イベントなら、その売却はそれに匹敵するほど重大イベントになるはずです。

資金化して役立てるにしろ、別のマイホームに買換えるにしろ、売却によって得られた利益は1円たりとも無駄に失いたくないというのは、誰もが思うはず。ところが、日本の税制では、売却によって得られた利益には、しっかり所得税という税金が課せられるようになっています。

一方で、安心して住むことのできる環境を国民に保障しようというのが、日本国憲法の基本理念。生活の基盤となるマイホームを売却して得た資金であれば、ビジネスによって得られた利益とは別にしてしかるべきという考え方を、税制にも適用させています。

大切なマイホームを一大決心して手放したのですから、こうした施策はぜひ利用したいものです。資金を少しでも減らさないためにも、現行で利用可能な5つの税制特例をチェックしてみましょう。

不動産を売却したときに課せられる税金について

確定申告

一般に、何かを売却して対価を得て、経費を差し引いて一定以上の利益が出たとき、税金が課せられます。

不動産の場合、所有期間が丸5年経った翌年の1月1日以降の決済には20.315%(所得税15.315%+住民税5%)、それより短い所有だった場合は39.63%(所得税30.63%+住民税9%)が課せられます。

つまり、最高で4割近い税金を不動産売却による利益に対して課そうというのが、日本の一般的な不動産取引に対する税制なのです。

課税の対象となる所得金額の計算は、売却によって得られた代金から売却活動でかかった経費と、建物の減価償却分を差し引いて求めます。

建物の減価償却分に関しては、売却代金の5%とする概算法で算出された金額と比べて、大きいほうの金額を選ぶことができます。

この不動産譲渡の所得税は、他の給与収入等の所得金額と合算して申告することはできません。したがって、純粋に不動産売却だけを対象とした課税となるため、経費として差し引くことのできる内容も限られています。

それだけ一般の不動産取引について、税務署の監視が厳しいということです。

その一方で、個人的な住居に関する取引については、こうした規制の一部を緩和し、ビジネスとしての不動産取引とは一斉を画するものにしようという方針が示されています。

マイホームの売却に適用される5つの特例について

マイホームの売却

具体的に、国が示している個人の住居に関する取引で受けることができる緩和税制の特例について見ていきましょう。

適用を受けることができるマイホームとは?

まず、この特例が適用される前提条件である、税制が定めるマイホームについて、おさらいしておきましょう。

マイホームと言うからには、なにをさておいても、そこに本人が住んでいなければなりません。本人が住んでいるかどうかは、水道光熱費の領収書などや簡易的な帳票類の提示で証明することが可能です。

売却より先に引越などで住まなくなっていた場合でも、住まなくなった日から3年後の年末までに売却決済が行われていれば、住んでいたと同様に扱うことができます。

すでに建物を取り壊している場合でも、取り壊した日から1年以内かつ住まなくなって3年後の年末までという条件を満たしていれば、同様に扱われます。

ただし、取り壊して跡地を誰かに貸し出したりして転用していた場合は、条件を満たすことにはなりません。

転勤などで家族が別れて生活していて、残った家族の住む不動産を売却したというケースでも、その不動産はマイホームとして特例の適用を受けることができます。

それでは以下、5つの特例について説明します。

1.3,000万円特別控除

課税対象となる譲渡所得から、最初に3,000万円を差し引くことができます。

該当不動産を所有している期間や、そこに居住していた期間を問いません。連続した年度での適用や、他の特例との併用かできないなどの制限があります。

2.10年超所有軽減税率の特例

1の3,000万円特別控除に加えて、該当不動産を所有している期間が10年を超えている場合、6,000万円以下の部分の課税所得に対しては合計14.21%になる軽減率、6,000万円超より多い部分には合計20.315%として6,000万円以下と合算する軽減税率が適用されます。

なお、これには連続年での適用ができないなどの制限があります。

3.特定居住用財産の買換え特例

マイホーム売却後に別のマイホームを取得する、いわゆる「買換え」の要件を満たす場合に、課税の繰り延べが適用される特例です。

所有及び居住の期間は10年以上、売却金額は1億円以下、売却相手が親族や関係会社などではないこと、住宅ローン控除との併用不可などの制限があります。

4.居住用財産の買換え特例の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越し控除

売却と新たなマイホーム購入の損益通算をしてまだマイナスの場合、その翌年以降の3年間、他の所得から繰越しながら控除できる特例です。

所有期間5年超、買換えたマイホームが50平方メートル以上、他の特例の適用との併用不可などの制限があります。

5.特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越し控除

売却したマイホームに住宅ローンが残っていた場合、買換えをすれば4の適用、買換えしない場合がこちらの適用となります。

まとめ

不動産売却時の税金

不動産を売却した場合、その損益通算した利益に課せられる所得税は、決して軽いものではありません。しかし、それが所有していたマイホームの場合、控除や軽減税率などの適用がある特例に該当するケースがあります。

マイホームを売却することは、それが資金化のためのケースであれ、住み替えのための一時的な手段であれ、金銭的にも精神的にも大きな負担がかかる出来事です。

そうした負担を少しでも軽減するため、特例の適用をしっかりとチェックし、利用できるチャンスを逃さないようにしてください。

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