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築古の不動産の売却でリフォーム済みや劣化が少ない家は有効?

家のリフォーム

住宅ローンも払い終え、晴れて「自分の資産」と呼べるようになったマイホーム。ライフスタイルの変化に合せて住み替えを考える際にも、売却すれば資金源として大いに役立ってくれるはずと、期待を膨らませている人も多いのではないでしょうか。

ところが、住み替えのシミュレーションをしてみようと、ネットの机上査定などを利用してマイホームの価値を調べてみると、あきれてしまうほど評価が低くてビックリすることが多いこともあります。

特に建物に関しては、住宅ローンを払い終えたころにはほとんど価値がない、つまりゼロ査定であることも稀(まれ)ではありません。

我が家として大切に住んできたのに……。現時点で生活に支障がない建物なのに……。などと反論したくても、不動産売却は買手の意向が重視される取引。業界ではそう評価されてしまうのかと、諦めるしかないのでしょうか?

いえいえ、ちょっと待ってください。

なぜ評価がゼロになるのかを明らかにして、築古の建物の価値を上げる方法がないかを探ってみましょう。

建物の机上査定での基準とは?

電卓と家

ユネスコの世界遺産(文化遺産)に登録された法隆寺境内にある木造建築物群は、1,300年以上の築年数があるにもかかわらず、その価値が世界的にも認められています。

もちろん、こうした国家的プロジェクトの建築物とマイホームを比べるのはナンセンス。

でも、心情的のみならず物理的にもまだまだ不自由なく住むことができるのに、「価値が低い」と判断されてしまうことに抵抗があっても当然でしょう。

まずは、なぜ机上査定ではマイホームの価値が低くなってしまうのかということから見ていきましょう。

そもそも資産の価値とは、それを現金に換算するといくらになるかで比較が可能になります。

資産のひとつである不動産も同様に換算されますが、その基準となるのは、実際の売買価格よりも税金徴収のために定められた固定資産税の課税評価額によるところが大きくなるんですね。

この固定資産税の課税評価額については、土地に関しては景気や取引の動向に伴って多少の動きはあるものの、原則的には大きく変化することはありません。

一方で、建物に関しては、経年の劣化による価値の下落について、税制では減価償却という方法で、年ごとの下落割合を定めています。経年や外的な要因で劣化する建物の価値を一律に定めて、経費として課税額から差し引くことができるのです。

こうした価値の下落分の差し引きは、ゼロになるまで続くことになりますが、実際には大雑把な分類で、ゼロになる前に経費として認める年限を定めています。これを耐用年数と言います。

建物に関する耐用年数は、木造で居住用なら22年。これは、新築から22年間は、一定の割合で価値の下落を認め、その下落分を課税額から差し引くことを認めることを意味しています。

マンション1室の場合は建物全体の構造によって分類され、鉄骨・鉄筋コンクリート造なら47年などと設定されています。

不動産売却の際に指標となる机上査定では、現況を確認することなく査定額を出すことができます。それを可能にしているのが、国も認めた資産評価のひとつである一律の減価償却を用いた査定というわけです。

一般に、住宅ローンを払い終えていれば、購入時に新築だったマンションや一戸建ても築20年や30年にはなっているでしょう。

木造であれば減価償却可能な時期が終了、鉄骨・鉄筋コンクリート造でも新築購入時の半分以下の価値した残っていないという判断を、現況を見ることなく下すことができる、ということになります。

建物の耐用年数の影響と対策

築古の住宅

税金の計算基準が、なぜそれほどまでに資産として厳密に評価されるべき建物の査定に影響するのでしょうか?

それは、ほとんどの金融機関がこの耐用年数を基準として住宅ローンの貸出期間を定めていることが影響しているのです。

不動産を購入したいという人は、原則として売買契約を結ぶと同時に代金の全額を売主と交換する義務を負います。

しかし、その全額を用意できない場合、金融機関のローンを利用することになります。ローンでは、貸主である金融機関が、売主に代金の全額を支払い、ローンを契約して買主から分割の返済を受けることになります。

その際に、担保となる建物の価値は、貸出期間を決める重要な要因になります。耐用年数の残存期間によってはローンを組むことが難しくなり、購入のハードルは高くなります。購入の可能性が狭めるため、価値が毀損されるというわけです。

売却活動でこうした事態に対処するには、「ローン特約なし」を明示することが有効になります。ローンを前提とした交渉をあらかじめ排除することで、耐用年数ではなく建物の現況を優先させて、そうした評価を受け入れられる買主との交渉に絞り込むことが期待できます。

まとめ

不動産売却

売却しようとする不動産が築古の場合、税法上の耐用年数で建物の価値を評価する方法が、不動産業界では一般的にとられています。

償却期間が少なかったり終わっていれば、その建物は査定上では価値がないと判断されるわけです。しかし、査定で価値がないと評価される場合でも、ローンを組まない買主を対象とすることで、築古であるマイナス面をカバーすることが可能です。

ゼロ査定は、売却の仲介業者が机上で行う1つの方法論に過ぎません。

「劣化が少ない」「リフォームしている」といったプラス面は、買手が実地を見ることによって、はじめて具体的な評価対象となります。

そのような付加価値(劣化が少ない、リフォーム済み)のある建物であれば、売却時の査定は机上ではなく、訪問査定を選ぶことが、売却価格と交渉を有利に進めるためのポイントとなるはずです。

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