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古い家を売却するにはどうするべき?更地にした方が良い?

古民家

人生で「家を持つ」ことはかなり重要なイベントです。しかし、一国一城の主となって喜ばしい反面、大きな負担となってしまうケースもあります。その一例が、転勤や転職で住み慣れた土地を離れなければならなくなったり、相続で誰も住まなくなった実家を管理しなければならなくなったとき。

せっかく持つことができた「自分の家」であっても、自分が住むこともできず、維持・管理のために出費だけがかさんでいくのでは、一国一城の主だと喜んでばかりもいられません。

勇気を出して決意したら、できるだけ有利に売却を進めるための戦略を練ってみましょう。そのための最初の関門となるのが、古い家があるのとないのでは売却にどんな違いが出るのかという点。

売出価格への影響や、費用対効果の面などから、この点を検証してみましょう。

取り壊したほうが良いケース

ブルドーザー

売却したい不動産に築古の建物がある場合、その不動産の買主に処分がゆだねられることになります。その場合の買主の選択肢は、主に次の3通りが考えられます。

  • 1.そのまま使用する
  • 2.取り壊して建て直す
  • 3.取り壊して更地で使用する
1の場合、自分の使用目的に則したリフォームや、傷んだ箇所の改修のための費用が必要になります。

2の場合は、取壊しに加えて、新しい建築費用が必要です。

3では、建築費用こそ必要ではありませんが、取壊しと整地のための費用がかかることになります。

以上のように、いずれにしても築古の建物が存在する不動産を購入する買主側は、購入後に発生するその不動産を活用するための費用を考えておかなければならないことがわかります。

当然、買主はその購入計画にそれらの費用を算入して交渉しようとするわけです。つまり、これらの築古の建物がある場合にかかる費用は、売主側にはマイナスとなる値下げの理由へと変わってしまう可能性が高いのです。

また、セキュリティやソーラー発電のシステム、暖炉や薪ストーブといった設備についても、所有者が変われば無用の長物と判断されることも考えられます。設備がそろっていることは不動産の魅力を高めることにもなる反面、邪魔者にもなりえるというわけです。

購入希望者がそれらの設備を必要なしと判断するということは、売却が成立しない可能性を高めてしまうということです。

ては、こうしたリスクを減らすにはどうすればいいのでしょうか?

その最も効果的な方法は、リスクを生む元を消去してしまう、つまり建物を取り壊して、更地で売り出すことになります。

建物を残したほうが良いケース

古い家

前段では、建物があることで買主の意に沿わない費用が発生することをリスクととらえ、取り壊すほうが有利になる売却のケースを考えてみました。

しかし世の中には、買主の意に沿わない建物ばかりが存在しているとはかぎりません。

購入希望者のなかには、更地でゼロから建てるより、既存の建物を利用するほうが採算が合うという計画を立てているケースも考えられます。

また、あえて築古である雰囲気を残して、リフォーム費用は購入費用とは別に考えるというケースも、最近では増えているようです。

こうしたケースで忘れてならないのは、その不動産が建築基準法に準拠して、再建築できるかどうかを確認すること。もし、法の条件を満たさずに再建築できない場合、建物が残っていれば改築という方法などでその不動産を活用することができます。

しかし、更地にしてしまったあとでは建築許可が下りず、建物が建てられない不動産としてしか使い道がなくなってしまうのです。

もちろん、建築基準法での制約がある不動産は、それだけでマーケットが限られるハンディキャップをもつことになります。しかし、建物があるのとないのでは、その制約も大きく変わってきます。

こうしたケースでは、建物を残して販売活動を行うほうが有利であることは言うまでもありません。

まとめ

古い家

築古の建物がある不動産が手に余る状態になってしまった場合、売却の可能性を高めるためには、まず建物を取り壊して売りに出すほうが有効なケースが多いと言えます。

ただし、取り壊す費用を売主が負担するのはもちろん、その費用を土地代に上乗せして売却できる可能性は低いと想定しておいたほうがいいでしょう。

一方で、築古でも建物をリーズナブルに再利用したいというニーズもあります。

こうしたそれぞれのニーズに応えるためには、「建物あり、更地売主負担」という条件を付けて売り出す方法も選択しに入れて検討してみてはいかがでしょうか。

また、どのくらいの値段で売れるのか相場を知りたい場合には、イエウールのような無料一括査定サイトを利用するのも賢い方法です。

【参考】イエウールの口コミ@良い点・悪い点や使い勝手を検証

不動産の売却は、リスクをできるだけ減らすのはもちろん、購入希望者のさまざまなニーズに対応できるような、柔軟な販売条件を提示するのも、売却の可能性をアップさせるのに効果的です。

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