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マンションの売却が有利になるのは相続の前か後のどちらなの?

相続

相続税の改正で、2015年1月1日以降の相続分について、基礎控除額の減額と最高税率の引き上げが適用されています。

特に基礎控除額の減額は、これまで相続税対策を対岸の火事と傍観していた人も巻き込み、ライフプランの重要な課題として取り上げざるをえなくなりました。

なかでもマンション(不動産)は、金額が大きいにもかかわらず、評価の不透明さや流動性の低さなど、扱いにくい相続財産の代表格と言っても過言ではありません。それだけに、事前の対策も重要になるというわけです。

そこで、相続しなければならなくなりそうな不動産がある場合、果たして保有がいいのか売却なのか、また、売却ならどのタイミングなのかを検証してみましょう。

売却しないという選択のリスクについて

空き家

相続対策の最初の関門は、「するかしないか」という選択です。

面倒くさい、対策の効果に疑問などなど、検討もせずに先延ばしにする理由はいくらでも出てきます。

そこでまず、売却せずに相続後も保有するリスクがどれほどのものかを見てみましょう。

1.空家のまま放置

固定資産税や都市計画税がかかるので、保有しているだけでマイナスの財産と化していきます。市町村から特定空家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例を受けられなくなり、さらに負担は増すことに。

廃屋にならないような措置をとるにも費用がかかりますが、措置を執らないでいると「改善命令に従わない」として50万円以下の過料、行政代執行に至ればその費用を請求される事態にも発展しかねません。

2.賃貸物件として維持

税金など維持費を捻出するために、賃貸という方法を選択する人も多いようです。

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しかし、実際に貸し出してみると、賃料は想像していたほど高くは設定できません。また、物件はどんどん古くなっていきますので、必要な修繕維持費など貸主としての経費も増加するでしょう。そうなると、差し引すれば赤字になってしまうことも覚悟しなければなりません。

さらに、賃借人とのトラブルのような新たなストレス要因に対処する必要も考えておかなければならないでしょう。このように、相続した不動産を放置するのも、賃貸して活用するのも、それ相応のリスクを想定も必要です。

また、これらのリスクが現実化した際には、損失が膨らむことも覚悟しなければならないです。

相続で慌てないための売却について

マンションの売却

放置や賃貸などによる保有のリスクの大きさを考えると、実際に行動を起こすかどうかはひとまず置くとして、売却のシミュレーションだけでもしておくことが、有効な相続対策になると言えます※。

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また、相続でのマンション売却をシミュレートでは、売却が相続前か後かの2つのケースを考えることになります。

1.相続前に売却する

相続前に、被相続人名義のままで通常の売却を行います。

相続前売却のメリットは、不動産を現金化できることです。これにより、不動産のままよりも財産分与がやりやすくなります。不動産の共有などによる分与では、登記やその後の管理にかかるため、その手間を省くこともできます。

デメリットは、不動産では評価額や軽減税率の適用で削減するような相続税対策が、現金ではできないこと。また、売却代金に対して譲渡所得税が課税され、相続税と相殺することはできません。

2.相続が発生してから売却する

相続後売却のメリットとしては、売却益に対する課税の特例を挙げることができます。

マンションの売却益には、譲渡所得税や住民税が課税されますが、相続の発生から起算して3年10ヵ月以内に行われた相続財産の売却に対しては、軽減税率が適用されるというものです。

また、相続による不動産の名義変更を売却と同時に行うことができるので、この手間と費用を削減することもできます。

デメリットは、相続が発生するまで手を付けられないこと。つまり、事前に相続税対策を施すことが難しくなります。

まとめ

相続しなければならない不動産がある場合、まず考えるのは、相続して自分名義にして保有できるかどうかです。

その判断基準で重要なのは、該当する不動産の収益性を見きわめること。不動産賃貸は、賃貸料収入だけで成り立つわけではありません。修繕や管理、そして税金といった経費をシミュレーションして、黒字になりそうもないのであれば、保有して貸し出すメリットはないと言えるでしょう。

売却する場合にも、相続前と相続後という2つのタイミングが考えられます。

このうち相続後売却では、譲渡所得税や住民税の特例により、相続前売却より税額が少なくて済むケースがあります。

また、不動産で相続することにより、一般的には現金の状態より低い相続税の課税評価が適用されるので、同様に税額が少なくて済みます。

したがって、相続予定の不動産に収益性が低いと判断できる場合なら、相続後の3年10ヵ月までを目処に売却する選択肢が最も有効な相続対策になる、と言えるでしょう。

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