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親名義の不動産を存命中に売却するときの注意点は?

親の存命中の不動産売却

マイホームを購入することはあっても、不動産売却に関係することは自噴の一生でおそらくないだろうと思っている人は多いはず。

ところが、こんな話を耳にすることも多いんじゃありませんか? 親が高齢のために施設に入り、空家になった実家を処分しなければならなくなったとか、親に買ってもらったマンションに住んでいたけどライフスタイルが変化してしまい住み替えを考えているなどなど。

自分名義の不動産を売却するだけでもたいへんそうなのに、自分の名義ではないものをどう扱っていいのかわからないと諦めている人が多いということです。

ここでは、相続という強制スタートを切らなければならなくなる前に、自分の力で親名義不動産を、できれば有利に売却するいういうを探ってみます。

親名義のままである理由とメリット・デメリット

家族と家

親名義不動産の問題は、その不動産を相続する予定の相続人が頭を悩ませるものです。

したがってここでは、原則として法定相続人のなかでも相続順位の高い配偶者や直系卑属(相続人の子ども、その子どもが相続時に死亡していればその子つまり被相続人の孫)を対象として話を進めます。

親が存命中に親名義の不動産を売却する理由は、以下のものが考えられます。

1.生前に財産を処分して贈与しておくため

相続対策のため、あらかじめ将来的に住んだり利用したりする予定のない不動産を処分し、贈与というかたちで配分しておこうとするものです。

ただし、贈与税率は相続税率よりも高いなどのデメリットが多いため、あまり一般的とは言えません。しかし、生前に財産が整理できるため相続争いを避けられること、相続時のように承認・放棄や申告・納付の期限がないため、余裕をもって売却できることなどのメリットがあります。

2.施設への転居などで資金が必要なため

親の介護にともなう費用負担は、どの家族にとっても小さな問題とは言えません。

施設への転居が必要になった親のために、使わなくなった不動産を処分できれば、子どもの負担を減らすこともできます。デメリットとして考えられるのは、本人名義の売却ではないために発生する手間の煩わしさが挙げられます。

3.維持に必要な費用負担をため

2のように差し迫った資金化の必要がなくても、空家になった実家などは維持費がかかることで、誰かがその費用を負担することが必要です。

また、固定資産税や住民税は、不在であることを理由に課税を免れることはできません。売却することで、こうした空家への費用負担リスクをゼロにするメリットがあります。

デメリットは、2と同様に手間がかかることのほか、想い出が詰まった我が家を手放すことに抵抗がある親や兄弟姉妹の反対により、頓挫しやすいことが挙げられます。

親名義不動産を売却する際の注意点

家の売却

売買などの法律的な契約行為は、原則として本人が同意することで成立します。ということは、本人でない人が「本人が同意した」と主張しても、それを認めるため別途手続きが必要になるということです。

これは、本人でない人が血のつながりがあってもなくても関係ありません。

不動産を売却する場合、本人を証明するためには実印やその印鑑証明、身分証明書、住民票などが必要になります。これらは第三者が用意することも可能ですが、本人が承諾していないにもかかわらずこれらを取得して売却などの取引を行うことは違法行為に当たります。

ただし、本人が取引することに同意して、子どもなど本人ではない人に取引を任せることは可能です。仲介を依頼する不動産業者を選んだり、売却に関する書類の作成や立ち会いなどは、本人の同意を得た子どもが代行できます。

しかし、実際の契約や決済に際しては、本人の同席が必要とされています。

不動産の所有者である親が契約や決済の場所に出向くことができない場合、施設や病院まで買主や業者に足を運んでもらうという方法もあります。

また、売買で最も重要なのは名義の変更登記なので、これに本人の同意があるのかを司法書士が本人に会って確認することで、全体の代理の合意とする方法も一般に行われます。

親が認知症の場合も成年後見制度を利用すれば売却は可能

売却する本人が認知症で入院している場合では、買主や司法書士が本人と面会しても、その同意をもって契約を成立されることができません。

ですが、このような場合も成年後見制度を利用することで、本人を代理しての不動産売却が可能になります。成年後見制度は、主に親族や弁護士、司法書士、社会福祉士などをきめることで、本人に代理して法律行為を行うことができるようにする制度です。

成年後見人に選定された人は、本人を代理して不動産売却の契約を行うことができますが、最終的に契約を成立させるには家庭裁判所の許可が必要です。また、売却代金が本人のために使われるかどうかまで家庭裁判所で審議されます。

一般的な相続の財産分与とは異なることもあらかじめ理解しておく必要があるでしょう。

まとめ

親の不動産を存命中に売却するのは可能です。その際に、まず注意しなければならないのは、売却金額を将来の相続人に渡すつもりである場合、相続税率よりも高い贈与税率が課せられることです。

施設への入居などで空家になった実家の維持を考えた場合には、売却による親の入居費用への充当や空家の維持費用負担の解消といったメリットが考えられます。

認知症などで本人による売却が難しいと思われるケースでも、成年後見制度の利用で契約を代理できる可能性があります。

相続が発生してからでは時間も方法もかぎられてしまいます。親名義の不動産がある場合には、時間的な余裕があるうちに、売却も視野に入れて将来の計画を立てることをお勧めします。

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