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マンションは「お試し」で買ってすぐ売却してもいいのか?

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洋服なら試着、クルマなら試乗など、世の中には購入前に「お試し」のサービスが用意されている商品も多くあります。

購入後に使い勝手でも一定期間内であれば、不具合はもちろん「気に入らない」といった理由であっても、返品や交換をしてくれるサービスもあります。

マンションなど不動産は、高額なものも多く、衣食住の根幹ともいうべき生活の最重要品でもあるので、本来ならば購入後でも返品や交換が可能な取引であることが理想でしょう。

しかし実際には、新築マンションであっても完成前の販売なら実物を確認することはできず、モデルルームを眺めて購入するかしないかの判断をするのが一般的。

中古マンションに至っては、居住中であれば内覧できればましなほうで、下手をするとドアの前までか、マンションの敷地周辺をウロウロしただけで決めなければならないことも当たり前だったりするのです。

では、購入後に「こんな住み心地だとは思わなかった」と訴えれば、返品や交換に相当するような対処が可能なのでしょうか?

また、返品や交換ができなくても、右から左へと売却ができるなら、「お試し」でマンションを買うのもありかもしれません。

そこで、売却を前提としたマンションの「お試し」の可能性について考えてみましょう。

「お試し」購入後にすぐ売却する可能性とリスク

比べる女性

マンションなど不動産を売買することは、原則として一定の条件を満たした成人であれば、誰もが可能な行為です。

従って、先祖代々何百年も所有していた田畑を売ってタワーマンションを買おうが、それをすぐに転売してマレーシアへ移住しようが、所有物の売買である限り、自由にできるのです。

ということは、マンションを「お試し」で買ってみて、気に入らないからと1ヵ月後に売却することも、基本的に不可能ではありません。

他の商品をネットのリサイクルサイトへ出品するケースなら、「未使用」とか、「新品同様」と表示できるので、購入したものを早く売却することは有利であったりもします。

マンションだって、直近の売却価格がいちばんの参考値になるといわれているので、購入後すぐなら同じ価格で売却できる可能性も高いはず。

ところが、そんな「皮算用」が通用しなかったりするのが、マンション売却の怖いところだったりするのです。

では、どこが「怖いところ」かを、具体的に見ていきましょう。

まず大前提として、購入したマンションが新築か中古かで、売却の差額が大きく違ってきます。

新築マンションは、価格に新築プレミアが載っているのが一般的なので、どうしても差額が大きくなってしまいます。

というのも、1週間だろうが1日だろうが、分譲売主から売却された時点で、そのマンションは新築を名乗れなくなってしまいます。

すなわち、たとえ前日まで新築マンションであっても、所有権の移動があれば新築と表示できないように法で定められているのです。

中古マンションを購入した場合は、この差額はそれほど大きくならないでしょう。景気の動向や、競合する買い手がいた場合などでは、購入金額よりも高く売却できることがあるかもしれません。

ここで注意しなければならないのは、たとえ1週間前の購入金額よりも高値が付いたとしても、利益になるのは難しいということ。

というのも、この取引の損益計算は、「売却価格-購入金額」といった単純なものではないからです。

購入金額には、物件価格のほかに、諸費用が含まれます。これは売却金額も同様です。

ただし、同じように含まれる諸費用ですが、購入と売却で相殺されるわけではありません。わかりやすく言えば、買うときに払う費用も売るときに払う費用も、どちらも「支払い」であって、物件自体の価格のように収益になるものではないのです。

つまり、「お試し」で買ったマンションをすぐに同じ価格で売却できても、物件自体の損益はブラマイゼロですが、諸費用がダブルでマイナスになっているということです。

また、高く売れたとしても、売却時の譲渡所得税が重くのしかかることになります。5年以内の短期譲渡では、売却金額の4割を納税しなければなりませんので、単純に考えても5割増しで売却できるのでなければ、安易に「お試し」と呼べない買い換えになってしまうでしょう。

「お試し」購入後の売却を成功させるには?

割れたコップ

ここで、なぜ「お試し」が必要なのかを、改めて考えてみましょう。

というのも、ごく短期間でのマンション売却を成功させることは、ある意味で「転売ビジネスを成り立たせること」でもあるからです。

実は、日本の不動産市場における短期売買の規制は、バブル期に一般人を巻き込んでの取引トラブルを抑制する目的で強化されました。

要するに、誰もが、前日に買ったマンションを翌日に売却していくらかの利ざやを稼ぐことができるようになってしまうと、市場が過熱・混乱して、「住環境」としての役割を果たせなくなることになりかねません。

このことから、一般人が短期間でマンションを売買するハードルはかなり高いと言わざるをえないでしょう。

しかし、「お試し」というのは、「転売ビジネス」にはありません。

「お試し」して気に入れば、そのまま住み続けることになります。気に入らない場合に、短期というリスクを冒して買い換えをしようというだけなのです。

そのことを念頭に、改めて「お試し」を考えると、気に入った場合は住み続ければいいのですからなにもすることはなく、気に入らない場合に「どうすればリスクを減らして短期での買い換えを済ませられるか」にフォーカスする必要があることがわかります。

この戦略では、まず法によって保護されている「瑕疵責任」や「重要事項説明書の記載義務」に抵触する不満かどうかを判断する必要があります。

これらの明示・報告義務に違反している部分での不満があれば、売買契約後の売却(厳密には契約解除)も可能です。

これ以外の不満については、自己責任として第三者に通常売却のかたちで処分せざるをえなくなるでしょう。

その際には、差額の出費を「お試しの費用」または「勉強代」として割り切らなければなりません。

まとめ

てんびんを持つ手

マンションを「お試し」で買ってみて、気に入らなければすぐに売却することも可能です。

その場合、新築を購入したのであればプレミアの分だけ売却額との差が大きくなることを覚悟しなければなりません。

中古でも、短期での売却では課税率が高いため、たとえ利益が出る金額で売却できたとしても、費用を回収するのはかなり難しいでしょう。

ただし、気に入らないマンションを所有し続けるのは、住環境の面でも資産の面でもマイナスです。

マンションの所有は維持費用も掛かるので、気に入らないマンションを持ち続けるよりは、スパッと決断して売却、買い換えるという選択肢も入れておきましょう。

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