リフォームでマンション売却を有利にする方法・戦略

売却しようとするマンションが思ったよりも高く売れるのか安くなってしまうのかは、時の運によるところが大きいと思っている人も多いでしょう。

もちろん、不動産取引は景気などの外的要因に影響されることも多く、景気に合わせて売却を計画するような投資でないかぎり、売却結果が「時の運」に左右されるのは避けようがありません。

では、マンション売却は「出たとこ勝負の打つ手なし」なのかと言えば、実はそうでもないのです。

マンション売却も「売買の一種」ですから、条件などによっては、買い手に強くアピールすることができるはずです。

そうした「売却マンションの強み」は、なかなかシロウトが気付かないものであることも多いのがホントのところ。

そこで、中古マンションに興味をもっている買い手にとって強力なアピールポイントとなるリフォームについてチェックしてみましょう。

マンション売却におけるリフォームのアピールポイント

マンションという商品が出回るマーケットには、大きく分けて「新築」と「中古」という、違った2つの状態のものがあります。

この2つの大きな違いは、読んで字のごとく「新しいのかそうじゃないのか」ということ。

しかし、一般に流布している認識では、新築マンションは価格ヒエラルキーの頂点にあり、築年数と使用状態の減点法でランクが下がっていく、というイメージがあるのではないでしょうか。

このイメージがあるから、売主は自分が売却しようとするマンションの価値を控えめに考えるようになるわけです。

こうしたバイアスがかかってしまうと、せっかくそのマンションにアピールポイントがあっても、それに気付かず、むざむざと値引きに甘んじる状況に陥りかねません。

というのも、中古マンションには「リフォームできる」というキラーコンテンツがあり、新築とは別の尺度で物件を評価する「買い手目線」が存在するからです。

新築マンションは、オプションサービスで仕様の変更なども可能ながら、基本的には「そのまま」で気に入るか否かを判断するものです。

一方で、中古マンションは、原状を評価する以外に、手をかけられる余地があるかどうかも、評価のポイントになるのです。

つまりそれは、買い手が手をかけて自分好みにリフォームできる可能性がどれだけあるのかを意味します。

新築では変更できなかった仕様などを自分好みに変えられることは、その物件がその買い手にとって新築よりも優先順位を高められるわけです。

ただし、中古マンションならなんでもこの優位性があるかと言えば、残念ながらそうではありません。

マンションにはリフォームしやすいタイプと、そうでないものがあるのです。

リフォームしやすいマンションとは？

売却しようとしているマンションを購入するときのことを思い出してください。

新築でモデルルームを見に行ったとしても、中古マンション中古で内覧したとしても、そのマンションの構造をチェックした人は少ないのではないでしょうか？

鉄骨か木造モルタルかの違いはシロウトにもなんとなくわかるものの、鉄筋と鉄骨の違いや、そのことがマンションの部屋にどう影響するのかなんて、気にしないほうが普通でしょう。

確かに、木造とコンクリート造ではその違いが価格に反映されるので、その点で気にする人がいるかもしれません。

また、住宅ローンを組める期間が変わったりもするので、比較検討材料のひとつになっていたかもしれません。

いずれにしても、そのほとんどが二次的な影響で、建築的な影響を考えるものではありません。

しかし、リフォームという点で考えると、そのマンションがどのような構造を用いて建てられたかは、可能性を左右するほど重要なポイントになります。

具体的には、リフォームでポイントになるのが、ラーメン構造で建てられたのか、壁式構造なのかの違いです。

柱と梁を組んで、そこに仕切としての壁を付けていくのがラーメン構造。

成型した壁を組み合わせて部屋を増やしていくイメージが壁式構造、と言えばわかりやすいでしょうか。

元々、日本の家屋は、木で柱と梁を組んで作るラーメン構造が一般的で、鉄骨造や鉄筋コンクリート造になっても踏襲されてきました。

しかし、工程の短縮や、建てやすさ、さらに耐震性などに優れるとして、壁式構造のマンションも増えているのが現状です。

リフォームの点でこの2つを比較すると、ラーメン構造では壁を抜いても柱と梁を残せば全体に影響が少ないことがわかるでしょう。

一方の壁式構造では、壁自体が建物の主要構造部分をになっているので、気軽に壁を移動したり無くしたりすることが難しいことがわかります。

壁の自由度は、リフォームの可能性に大きく影響します。

従って、ラーメン構造のマンションのほうが壁式構造のものよりも、リフォームしやすい点をアピールすることができます。

まとめ

マンション売却の満足度のブレは、その時々の景気など、「時の運」に左右されやすいのは確かです。

しかし、リフォームという買い手のニーズにフォーカスすることで、新築マンションに対抗しうる強みをアピールすることができます。

ただし、リフォームに関しては、マンションがどんな構造を用いて建てられているかが鍵を握っています。

このことを踏まえると、購入時にラーメン構造のマンションを買ったほうが、売却には有利に働く可能性が高くなります。

また、内装や設備、間取りなどを簡単に変更できることをうたったスケルトン・インフィルのマンションだと知って購入していれば、そのことが売却時にも大きなアピールポイントになるはずです。

売却には、購入したときのカタログなどの資料を調べ直すなどして、リフォームに焦点を当てた売却戦略を検討してみましょう。
【参考】マンション売却前にリフォームをすると得？それとも損？