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売却したいマンションが相場より高いかどうかを知る方法

ルーペで鏡を見る女性

マンションを売却したいと思ったとき、誰もが思うのが「高く売れるといいなぁ」ということ。

残念ながら、日本の不動産取引の現状では、一部の例外的なプレミア物件でもなければ、売主が「高く売れた!」と手放しで喜ぶことができる結果になることはほとんどありません。

だからといって、最初から諦めて売却活動をするようなことになれば、ますます買い手に足下を見られて、「売却するなんて考えなければよかった…」ということになりかねないからやっかいです。

そもそも不動産は、宝くじや競輪競馬のように「当たれば元手の何千倍」といったギャンブルでないことはもちろん、骨董やコレクションのように「年数を重ねたり人気の高まりでどんどん高くなる」ことがない、というのが前提の取引です。

一方で、経年劣化や修繕状況、周辺環境などを加味して算出される相場価格は、物件をある意味で客観的に評価できる基準となります。

つまり、「売却するなんて考えなければよかった…」と諦める必要はなく、ちゃんとした売却活動をすれば、相場を基準とした「高く売れてよかった!」と思える取引も可能ということなのです。

そのためにも、マンション売却の際の相場とはなにかを知って、自分が売却しようとしているマンションが相場より高いのかどうかを知る方法について、チェックしておきましょう。

売却するマンションに関係する相場の仕組み

電卓と女性

まず、基準となるマンション売却に関係する相場の仕組みについておさらいしておきましょう。

マンションがいくらで売却できそうかを示すいちばん近い数字といえば、近隣・直近の売買実績です。

理想を言えば、同じマンションの同じ階、隣の部屋の1ヵ月以内の売却実績があれば、その取引価格が最も参考になるものと言えます。

もちろん、その隣の部屋の間取りや面積がほとんど同じで、玄関や窓の向きなども極端に違っていないなど「環境が酷似していること」が条件になります。

つまり、いくら同じマンションや近隣であっても、条件が異なれば参考になりにくいのは言うまでもありません。面積あたりの平均単価を出す方法も考えられますが、マンション売却では間取りや部屋の位置など他の条件のほうが価格に影響することが多いためです。

では、その隣の売却価格の決め手になったのは、どんな基準なのでしょうか。

原則として個人が所有する不動産の価格は、その売主が自由に付けることができます。

ということは、1円でもいいし、国家予算の97兆円(2017年度)にしたってかまいません。

ただし、1円では資産としての価値を考えていないことになりますし、税務署には「正しい取引とは言えないのではないか」と目を付けられてしまう恐れがあります。また、国家予算をつぎ込んでそのマンションを買いたいという人が現われることは考えにくいでしょう。

そこで、売却マンションの価格を形成する要素を調べてみましょう。

まず、一般的な分譲マンションは、建物専有部分と敷地の専有割合に応じた持分の所有権を購入することになります。

所有権の対象部分に対しては、それぞれ税金が掛けられます。その税金を計算するために、行政が基準をそれぞれ定めています。

土地に関しては、国土交通省が発表する公示価格や都道府県による基準地価、国税庁による路線価がそれに当たります。

これらをもとに、マンションなど不動産の価格を個別に算出しているのが、固定資産税です。つまり、マンションを購入して所有すると、毎年必ず納付書が送られてくる固定資産税に記載されている数字が、そのマンションの価格形成の大元になります。

ただし、固定資産税の算出では木造と鉄筋コンクリート造ぐらいの区別はあるものの、マンションの体裁に則した評価になっているとは言えません。

そこで建物をより正確に鑑定する場合には、建物をもう一度建て直したらいくら掛かるのかを算出する「原価法」を用いることになります。

また、マンションの建物としての価値を材料から見た相場が「原価法」だとすれば、利用価値から考える「収益還元法」という算出方法もあります。

「収益還元法」は、そのマンションの部屋を貸し出したら収益がいくらあるかを想定して逆算する、そのマンションの価値の計算方法です。

いくらで買い出すことができるのかは、景気の動向や部屋の条件などによって左右・変動するので、より実勢に則した価格を算出できるようになるわけです。

売却するマンションを相場より高くする要因とは?

街並み

前述のように、マンションの価格は原則として税金が基準となり、その税金も基本的にはそのマンションがいくらで建てられたか、もし賃貸業に利用するとしたらどれだけの稼ぎがあるのかなどを参考にしながら、納税者の不公平感がないところへ落とし込んで決められていると言えるでしょう。

ということは、マンションを売却しようとしたときに業者に依頼して出してもらう査定額は、不公平感がないところへ落とし込んで決められた税金の基準価額がもとになっている、不公平感がないものになるわけです。

数値だけの机上査定はどの業者に依頼しても似たり寄ったりになるのは、そのためです。

ということは、売却するマンションに不公平感が発生しても納得させることのできる要素がある、またはそう感じさせることができれば、そのマンションは相場よりも高いとアピールすることができるわけです。

具体的には、その売却マンションならではのプラス面として、賃貸に出した場合に賃料を高くできる設備や環境が整っていたり、リフォームやクリーニングでバリューアップが施されている場合が該当するでしょう。

まとめ

マンションの相場は、原則として不公平感の内容に定められた税金が基準となっているので、相場と言われる価格からかけ離れて取引されることは滅多にありません。

しかし、その相場の仕組みを知ることで、売却するマンションを相場よりも高く売る可能性があるかどうかを判断することはできます。

具体的には、近隣の同条件の物件と比較して、リフォームやクリーニングによるバリューアップが施されていたり、窓からの景色や、周辺の公共施設の利用価値など、そのマンションならではの付加価値が、相場より高く売れる可能性を示してくれることになります。

こうした可能性は、業者の机上査定ではほとんど取り上げられることがありません。現物を見なければわからないのですから、当然でしょう。

逆に、その物件ならではの、相場より高く売れる可能性を見つけることのできる業者は、売却を任せることができる良いパートナーとしての条件を満たしていることになります。

「相場より高く売るにはどうすればいいですか」という質問は、仲介業者を選ぶキーワードとして覚えておくことをお勧めします。

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