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マンション売却で広告の効果はどのように判断すればいい?

スマホでチェック

一般の人にとってマンション売却が「わかりづらい」と感じる理由のひとつに、「売却している実感が湧かないから」というものがあります。

売却といえば、スーパーマーケットなら商品である肉や野菜を陳列、お客さんはそれを手に取って品定めします。

バーチャルなネットショッピングでも、お客さんは出品されている商品の写真や動画を見ながら、それが自分のニーズに合っているかどうかを判断して、購入を決めるわけです。

ところが、マンション売却に関しては、お客である買主が手に取ることはまずできませんし、実物を誰彼かまわずに見せるのは効率が悪すぎる以前に、セキュリティ的に問題がありそうです。

そうなると、どうやって商品である売却マンションを買い手に知らせるのかによって、売却の成功率が大きく変わってくることがわかるのではないでしょうか。

そのキモとなる買い手に知らせる手段を代表するものとして挙げられるのが広告。

売却活動の軸とも言える広告にはどんな評価ポイントがあり、効果はどのように判断すべきかをチェックしてみましょう。

マンション売却に関する広告とは

そもそもマンションは、「売りに出していますよ」と公表しなければ、売っているのかいないのか、わかりにくいという商品です。

もちろん、部屋の玄関に「販売中」という札をぶら下げれば一目瞭然ですが、近所の目が気になるという以前に、買い手に対してアピールできないという問題を解決できないでしょう。

シロウトがマンションを売却しようとするとき、売却活動をサポートしてくれる仲介業者に依頼することが一般的です。

仲介業者は、売主から販売活動のサポートすなわち媒介を依頼されると、まずはその物件の情報を調査します。

調査と言っても、建築診断的な専門性を伴うものではなく、登記簿上の数字や間取りなどをもとにした表面的なものになります。

これらの公表されている(あるいは公表できる)データをもとに物件情報を作成。この物件情報は、街の不動産屋のウインドウに貼り出されている1枚のチラシの内容に準じたものです。

現在は、こうしたチラシ上のデータをデジタルで制作するのが一般的なので、それをそのまま不動産情報のポータルサイトに掲載することも一般的になりました。

デジタル・データということでは、レインズへの売却マンションの登録も重要です。

レインズとは、国土交通大臣指定の組織が運営するコンピュータ・ネットワーク・システム。会員の不動産業者のみに閲覧が許されているため、購入を考えている買い手が売却の情報にアクセスできるメリットがあります。

このレインズへの売却情報の登録は、仲介業者との契約内容によって義務化されていることもあるため、現在の不動産売買では広告の中心になっていると言ってもいい方法です。
【参考】レインズはマンション売却においてどんな役割を果たしている?

広告は、購入希望者に対しての披見率をどれだけ高めるかで、その効果に差が現われます。

街の不動産屋のウインドウに貼り出された売却マンションのチラシが1の効果とすれば、インターネットを用いた売却情報の発信はその100倍にも例えることができるほどの効率と効果が期待できます。

マンション売却活動における広告の効果

チェックリスト

このように、デジタル・データによる売却情報の発信は、広告のなかでも最も重視すべき方法と言えます。

そこで、デジタル広告に関する効果の判断について考えていくことにしましょう。

まず、レインズへの売却情報の掲載がされていなければ、効果が期待できるはずがありません。

仲介業者と専属媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結んだ場合は、業法によって業者が決められた期間内にレインズへ登録することが義務付けられています。

レインズへの登録が済むと、指定流通機構(レインズを運営する組織)から登録証明書が発行されます。

仲介業者と媒介契約を結んだ後は、媒介契約書の内容を確認するとともに、レインズの登録証明書も業者から受領するようにしましょう。

なお、一般媒介契約では業者にレインズへの登録義務がありませんので、注意が必要です。

レインズに登録したからと言って、安心していてはいけません。

専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上、契約した売主に対して状況の報告が義務付けられています。

ここでレインズやポータルサイトからの問い合わせの状況などがちゃんと行なわれているかをチェックし、不明な点があれば業者の担当者に問い合わせをしなければなりません。

まとめ

マンション売却は「売ります」という意思の表示がしにくい取引であり、買い手を見つけるにも他の業界とは異なる方法を用いなければならないといった、特殊な広告事情があります。

そのなかで、現段階で最も効果があると考えられるのが、インターネットを用いた広告です。

不動産取引のインターネットを用いた広告は、公の運営のものと民間のものの2つに分けられます。

公のものはレインズと呼ばれ、仲介業者との媒介契約の種類によっては情報の登録が義務付けられています。

一方で民間のサイト掲載にはそのような規制はなく、業者のサービスによってそのレベルや効果も異なることになります。

不動産を購入しようと思った人が、希望のエリアやめぼしい物件のあるポイントなどを歩き回って、不動産屋のウインドウをいちいち調べたり、電柱の不法な貼り紙などを頼りに探すことはまず考えられません。

現在で最も有効なマンション売却の広告手段は、インターネットによるものです。

その効果を判断するためには、まず公的なレインズへの登録の有無を確認し、加えて民間運営のポータルサイトへの掲載を業者に依頼して管理してもらうことが必要です。

広告の反響は、媒介契約に付随する活動報告でチェックするか、担当者に直接問い合わせて聞きましょう。

反響がなければ、どうすれば反響があるようになるのかを考え、反響が結果に結びついていなければ、その原因を調査する。

このように、広告と売却の成功率は密接につながっていますので、おざなりるすることなく、売却活動期間中は真っ先にチェックするようにしてください。

また、広告の出し方や対処の良し悪しで仲介業者の実力も見えてくるので、業者選びの指標としても活用できます。

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