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買い換えでマンションを売却する場合の注意点

物件売却

所有マンションの売却は、なにも災害時の備蓄品のような「困ったとき」にしか使わない方法などではありません。

とはいえ、現金のように日用品の購入と引き替えたりするには額が釣り合わず、お釣りをもらおうと思っても一大事。

原則としては差額を調整できればマンションと大根や豚肉と交換することもできないことはないのですが、現実には難しいでしょう。

でも、例えば同じく不動産であるマンションと交換するならどうでしょうか?

まったく同価格のマンションがあるとはかぎりませんが、マンションを売却して新たにマンションを購入するというのは、それほど違和感がないはずです。

実は、マンションの購入と売却を繰り返して、最終的に理想のマイホームを手にすることをゲームに例えて「住宅すごろく」と呼んだりしています。それだけマンションの売買は特別なことではなく、逆に不動産の資産価値を有効に利用した合理的な手段というわけです。

しかし、「すごろく」と例えられるだけに、「振り出しに戻る」こともあります。

そこで、現実の世界では取り返しの付かない事態になりかねない「振り出し」に戻らないように、マンション買い換えでの売却の注意点をチェックしましょう。

買い換える場合でマンション売却に発生する特殊事情とは?

カギを手渡しする

一般に買い換えと言っても、売却と購入は独立した別々の契約になります。

つまり、所有マンションが売れようが売れまいが、購入しようとしている買い換えマンションの売主とは関わりがない、というのが原則です。

ところが、原則では関係なくても、実際問題としては関係してしまう、ということが発生するわけです。

では、どんなケースが考えられるのか、代表的な例を挙げてみましょう。

1. 売却するメドが立っていない

最もよくあるのが、売却金額をそのままスライドさせて購入資金に充てようとするケース。

売却できていないのですから購入資金は当然のように足りていません。

従って、代金を支払うメドも立たず、購入するほうの契約の前提となる条件、すなわち購入のための資金を確保できているという状態を満たしていないことになってしまいます。

2. 売却できても条件が満たない

売却できるメドが立ったとしても、それがイコールで希望どおりの購入を実現できるわけではありません。

というのも、マンション売却は必ずしも当初の目論見どおりにいくとは限らず、むしろ売出価格のままやそれ以上で決済することは稀であると言っても過言ではありません。

一方で、購入の契約も値引きの交渉ができないわけではありませんが、その可能性は極めて小さいと言わざるをえないでしょう。

なぜならば、数件の候補のなかから競り合わせて選ぶような、買い換えの購入側に有利なシチュエーションで交渉できるケースはほとんどないからです。

そもそも売却が滞り、購入資金のメドが立っていない状態で、足元を見られず優位に交渉しようとするのは至難の業でしょう。

3. 住宅ローンに邪魔される

売却しようとしているマンションの購入時に組んでいた住宅ローンの残債がある場合、売却と同時に精算しなければなりません。

売却代金が残債額に満たなければ、どうにかして工面する必要があります。

工面できなければ売却は成立させることができず、従って買い換えという話も流れてしまうことになります。

特殊事情が発生したマンション売却の対処法

悩む女性

買い換えのマンション売却の主なケースで特殊事情が発生した場合、どんな対処法があるのかを考えてみましょう。

1. 売却するメドが立っていない

当たり前の話ですが、マンションはお金がなければ買えません。

「売却できたら必ず支払う」と契約書に加えたとしても、その条件を受け容れてくれる売主を探すのはまず無理でしょう。

逆に、買い換えで購入したい物件の売主が納得してくれる条件とはどんなものでなのでしょうか?

ベストは、買い換えの売却が完了して、購入の資金が手元にある状態。

しかし、実は売却が完了した状態でなくても、買い換えたい物件の売主を説得できるタイミングがあるのです。それは、買付証明書や手付金が入った時です。

もちろん、買付証明書や手付金が売却の売買契約を100%確約するものではありません。

しかし、売却の実現がゼロでなくなったわけですから、あくまで準備段階ではあるものの、購入の交渉も始めることができるわけです。

2. 売却できても条件が満たない

このケースでは、買い換えの購入に進むための資金はあるものの、購入対象の代金には足りないわけです。

解決策は2つ、購入対象の代金が資金で足りるように売主と交渉するか、購入対象を資金で足りるものに変更するかでしょう。

3. 住宅ローンに邪魔される

住宅ローンの残債が売却代金で全額返済できない場合、どこかで工面するか、売却を諦めるかの2択になります。

売却マンションの住宅ローンを精算できていれば、買い換えの購入マンションに対して新たに住宅ローンを組める場合もありますので、融資条件によっては売却の手残りが限りなくゼロに近くても、買い換える意味は十分にあるでしょう。

まとめ

不動産業者

買い換えることで、その折々のライフスタイルに合ったマンションを選ぶことができます。

それこそが、マンションを資産として活用できる最大の利点です。

しかし、買い換えには制限も発生するので、注意しなければ新たな物件の購入はおろか、買い換えの前提となる売却さえ流れてしまうことになりかねません。

買い換えの売却のリスクを下げるには、売却と購入をトータルにサポートできるスキルのある仲介業者を探すことをオススメします。

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【参考】イエウールの口コミ@良い点・悪い点や使い勝手を検証

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