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自己破産した方がマンションを売却するよりもラクなのか?

家を売る

マンションなどの不動産を売却するタイミングは、資金化やグレードアップの住み替えといった前向きな理由によるものだけではありません。

むしろ、やむにやまれず、仕方なく処分しなければならないという人のほうが多いかもしれないですね。

マンションは大きな買い物だっただけに、それを処分しなければならないのは「最後の切り札」と考えるのも無理はないでしょう。

ところが、最後まで取っておいたために、「時期すでに遅し」となっていることもしばしばあるのです。

つまり、もっと早く売却に動き出していれば、いろいろと打つ手もあったのに、最後にとっておいたために選択肢がほとんどなくなってしまいかねないと言うこと…。

その残った選択肢とは、『自己破産』による清算だったりするわけですから、とても「切り札」と呼べるものでないことがおわかりいただけるのではないでしょうか。

そこで、自己破産以外の選択肢をチェックしながら、追い込まれる前にラクにマンションを売却する方法を探してみましょう。

自己破産とは?

頭を抱えるサラリーマン

自己破産とは、法的な手順に則って行う債務(借金)の整理方法の一種です。
【参考】自己破産とは【借金整理のメリットとデメリット】

具体的には、裁判所に「破産申立書」を提出するところから始まります。

裁判所では、この申し立てに基づいて、その申立人(=債務者本人)の収支の内容などを見て、債務が超過し、その支払いが困難であるかどうかを判断します。

裁判所が「支払いは困難」と判断した場合は、申立人に対して免責の許可を下します。つまり、申立人が抱えている債務の返済が免除される、ということになります。

裁判所が免責を許可すると、裁判所が選任した管財人が、申立人だった破産者の財産を調査します。これらがいくらになるのかを換算して、実際に換金処分を行います。換金されたお金は、債権者に対して、優先額とその金額に応じて配当されます。

また、裁判所が面積の判断を下す過程で、換金できる資産がないことがわかっていれば、破産管財人を指定せずに、破産手続きを終えることもあります。これを「同時廃止」と言います。

同時廃止のケースでは、破産手続きの申し立てをするとまもなく、破産手続きが終わるので、手間がかからずに債務がチャラになります。

しかし、ここで取り上げているケースではマンションを所有しているため、換金できる資産がない状態とは言えません。従って、破産管財人を立てて、所有するマンションを売却して債務返済にあてる方法をとらなければなりません。

任意売却または競売によってマンションを売却する費用、および破産管財人の経費なども、売却金額から優先して差し引かれることになります。

つまり、破産手続きによってマンションが処分されると、マンションを買い取り価格以下で売り払うことに加えて、管財人などの諸経費が引かれてしまうという、かなりそのマンションの価値を損なうことになるわけです。

マンションの価値が損なわれると、結果的に残債が多くなります。残債が多くなると、それを支払うための負担が、債務者本人および連帯保証人にのしかかります。

このことからも、かなり関係者に迷惑が掛かることになります。

さらに、個人情報機関に破産の情報が登録されるため、クレジットカードや新たなローンを組むことが一定期間できなくなります。

また、士業など国家認定資格では、破産手続きの開始から免責決定までの期間、その職に就くことができません。免責決定後は復職できますが、空白期間が発生するので、違反行為にならないように注意する必要があります。

自己破産のほかに選ぶことができる方法とは?

継続か断念

自己破産は、裁判所という公的機関が債務整理を進めてくれる、ある意味で他力本願なラクな制度に見えます。

しかし、ラクと引き替えに、いろいろと失うものも多いというのが事実です。

そこで、自己破産以外にマンションを売らなければならない状況をなんとかするための方法も見てみましょう。

任意売却

任意売却は、債務者と債権者のあいだを裁判所ではない第三者が仲介して、資産を処分して返済に当てるための方法です。

任意売却は、一般的には裁判命令による強制的な競売に至る前段階で用いられる方法と考えられています。

しかし、自己破産の申告後でも、破産管財人が認めれば、任意売却でマンションを売却することができます。

個人民事再生

個人民事再生は、簡単に言えば「債務を減らしてもらって分割で支払う」という制度です。

債務を減らすのは、債務者から申立てられた裁判所で、弁済(=債務の支払い)の能力があるかどうかを判断し、あるとされると債務に応じて減額が行われます。債務額にも寄りますが、500万円以下の債務だと100万円の最低弁済額になるなど、借金が5分の1に圧縮される仕組みです。

個人民事再生が自己破産と大きく違うのは、マンションを売却して返済に当てなくてもいい点です。

まとめ

だるま

やむにやまれずマンションを売却しなければならない状況に追い込まれた場合、手続きを裁判所が肩代わりしてくれる自己破産がラクだという気がするのも、無理はないかもしれません。

しかし、失うものも多いというのが事実なのです。

自己破産に代わる方法として、任意売却と個人民事再生を取り上げました。

このほかにも、和解を前提に債務者と債権者のあいだに立った代理人が仕切る「任意整理」や、代理人を立てずに債務者が直に裁判所で仲裁を申立てる「特定調停」といった方法があります。

自己破産のメリットとデメリットを把握したうえで、自分の資産をなるべく有利に活用できるほかの方法も知っておくことが、マンションを売却しなければならなくなった状況でも「逆転ホームラン」を打てる確率を上げてくれるはずです。

なお、自己破産・個人再生・任意整理などのさまざまな債務整理の中で、あなたの状況にどれが最適かを知るには弁護士に相談するべきです。

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【参考】債務整理におすすめの法律事務所・弁護士事務所

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