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マンションを売却したくても「出来ない?」と焦らないためのチェックポイント

不動産チェック

自分名義のマンションがあるということは、住まいに関しての気がかりが少なくなることを意味しています。

賃貸であればそのオーナーとの契約を守らなければならないのはもちろん、場合によっては家賃の値上げや修繕への不満などで、転居を余儀なくされることもあるからです。

もちろん所有するマンションであっても、維持には費用がかかり、住みやすい環境を整えるには努力が必要です。

とはいえ、自由度の高さは、賃貸とは比べものにならないでしょう。マンションを所有するメリットはそれだけではありません。なによりも、売却して資金化できる点は、他人の所有物ではなしえないものです。

ところが、自分が所有するマンションであっても、所有者である自分が自由に売却できるとは限らないのです。マンションを売却して資金化する時は、人生でも大きな決断が必要な局面に違いありません。

それなのに、「売却できない?」となったら一大事。

では、どんなケースが「出来ない?」となってしまうのかをチェックして、対応を考えてみましょう。

マンション売却を阻む問題とは?

綱渡り

原則的に、自分が所有するマンションを自分で売却することに関して、それを禁じる法律はありません。

しかし現実には、売却のための条件が整っていないと、取引を成立させることが出来ない事態になることがあります。

どんなケースがそれに当てはまるかを見ていきましょう。

1. 共有者がウンと言わない

資金の折半や住宅ローンの条件などの関係で、親や配偶者と共有の名義でマンションを購入することも珍しくないでしょう。

こうした場合、所有権のある全員が同意して、必要書類の提出及び署名・捺印が行わなければ、そのマンションを売却することはできません。

話がこじれがちなのは、親が相続対策などで子どもに援助したり、離婚問題のある夫婦のケースです。

前者は、親の世代で不動産神話をもっていたりすると、厄介です。不動産神話とは、とにかく売却はダメ、所有していることに資産価値がある、というもの。

後者は、離婚調停のなかでの売却・現金化による分割が前提でないかぎり、話し合いのテーブルに着いてもらえる確率は低いかもしれません。

2. 連帯保証人や保証会社などがウンと言わない

住宅ローンやそのほかの債務(借金)があるときも、所有者の判断だけで売却を決めることが出来なくなる確率が高くなります。

債務に対して連帯保証を立てた場合、その債務の処理に対して債権者は、債務者だけでなく、連帯保証人にも同じように返済を請求できます。

ということは、連帯保証人も債務の処理について、意見を述べる権利をもっているということです。

ただ、マンション売却によって連帯保証の対象となる債務がゼロになるのであれば、連帯保証人にとっても心配事がなくなるわけですから文句はないはず。

ところが、売却しても完済できず、債務が残ってしまう場合があります。

本来ならば、債務者本人が責任を負うべきですが、マンションを売却しなければならない状況であれば、それを全うできない可能性も高いでしょう。

そこで登場するのが、連帯保証人です。

そう、残債を引き受ける責任を負わなければならなくなるわけです。

この責任があるため、連帯保証人には「債務者本人がどうするのか」を知り、賛否を主張出来る権利があるというわけです。

また、住宅ローンなどの債務では、保証会社が保証人を務めることも多くなっています。

保証会社にも連帯保証人と同様に、売却の賛否を主張する権利があります。

つまり、マンションを売却しても残債があるような場合、その保証人となっている人の了解を得られなければ、売却できなくなります。

3. 未納金がある

未納金も債務であることに変わりありません。

各種の税金はもちろん、所有していたマンションの管理費や修繕積立金も、売却するまで支払いの義務が発生しています。

ただ、管理費・修繕積立金の場合は、売却条件によっては買主にその支払い義務も受け継がれるため、一概に売却の障害になるとは言えません。

しかし、税金は別です。税金の納付義務はあくまで納税者本人となるため、これから逃れるわけにはいきません。

売却の見積もりで未納税金を完済できれば交渉の余地はありますが、足りない場合は税務署がうんと言ってくれないのです。

具体的には、優先権をもっている税務署が差し押さえなどを行うことによって、買主に所有権を移せない状態になってしまいます。

マンション売却を阻む問題のチェックポイント

頭を抱える女性

マンション売却を阻む問題があるかどうかは、まず債務の有無を確認します。

ない場合は売却できなくなる可能性はとても低いと言えるでしょう。

ある場合は、予想される売却金額と残債を比較します。

残債の心配がなければ売却できる、心配があれば難しくなるでしょう。

まとめ

チェック

自分の持ち物を自由に売却できるのは、自由経済の原則です。

しかし、たとえ所有権が明確でも債務が絡んでくるケースでは、自由に売却できるとは限らなくなってしまいます。

売却出来るか出来ないかをチェックするには、予想される売却金額と債務の残債を比較します。

残債が売却金額より多くなりそうな場合、その債務の保証人から反対されて、売却できなくなることもあります。

ただし、残債の額や、債務者の支払い意志や能力などによって、周囲の対応も変わります。

根拠もなく自己判断で売却活動を続けたり諦めたりせず、不動産売却の経験が豊富な専門家に相談して状況を冷静に見直してみるのが良いです。

なお、不動産売却の専門家と相談しながらマンション売却を進めたい方には、マンションの無料査定と売却の仲介をしてくれるイエウールをおすすめします。
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