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マンションを売却して住み替えるためのタイミングの見分け方

時計をつまむ

高度経済成長期の20世紀後半、マイホームの購入は、ビジネス・パーソンの最終目標と言われるほどの重大事でした。

親元を離れて進学・就職をするときは、当然のように寮や下宿の仮住まい。昇進や結婚などのタイミングで少しずつ広い部屋に引っ越します。そして子どもが生まれるころに一念発起して、貯金を頭金にした住宅ローンを組んで、一国一城の主に治まる、というもの。

これを「住宅すごろく」と名付けて、マイホームを買ったところで「あがり」すなわちゲームオーバーというのが、当時の憧れであり、一般的な認識だったのです。

時は移り、バブル経済崩壊後の21世紀を迎えたご時世では、この「住宅すごろく」のルールも様変わりして、マイホームを買ったからといって「あがり」にはならなくなっています。

さて、マンションであれ一戸建てであれ、一国一城の主となっても終わらないゲームとはどんなものなのか、どうすればいまのルールで勝ち残って、次のステージへと進むことができるのかを、マンション売却という点から見ていきましょう。

マンションを売却するというタイミングの意味

すごろく

マイホームを購入した時点で「あがり」となる時代であれば、マンションを売却するということは「あがり」を否定、つまりマイホーム・ゲームに失敗したことを意味します。

せっかく手に入れたマイホームは、諸事情によって手放さなすことになるというわけです。それは、子どもや孫といった、増えていくはずの家族にとっての拠点を失うことになるわけですから、「振り出しに戻る」という以上にショックが大きい出来事だったのです。

しかし、バブル経済崩壊後では、ライフスタイルに対する考え方が大きく変化しました。

これには、右肩上がりの経済成長や終身雇用による老後の安定といった戦後日本の「常識」が崩れてしまったことが大きく影響しています。

さらに、それまで閉鎖的だった不動産市場が、ITなどの技術革新の助けも借りてオープン化するようになり、まず売却がしやすくなったこと。そして、中古住宅市場の流通量が増えることにより、「買い換え」という選択肢が取りやすくなり、その間口も大幅に広がったことが挙げられるでしょう。

これを「住宅すごろく」に例えると、売却は「振り出しに戻る」という駒の進め方だけではなく、「別のゲーム」を始めるスタート地点に立つことのできる資格を与えられることもあることになるわけです。

「別のゲーム」は、それまでの「住宅すごろく」のように、最初で最後のマイホームを購入してお仕舞い、というルールではありません。

「買い換え」という選択肢が加わったおかげで、そのときどきのライフスタイルや経済状態に合わせて、ステップアップすることも、サイズダウンすることもできるようになったのです。

もちろん、サイズダウンには、経済的に逼迫してそれを余儀なくされる場合もあります。しかし、子育てが終わって家族が独立するといった、ライフスタイルの変化に対応するための前向きな対応も可能にしてくれるわけです。

このように、マンションなどマイホームの購入が人生の択一的なファイナル・アンサーでなくなったのは、喜ぶべきことと言えます。

しかし、選択肢が広がったということは、それだけ「選ぶリスク」も増えたわけです。

特に、タイミングを間違えると、「振り出しに戻る」どころではなく、「その場でずっと休み」のような、前進も後退もできない状態に陥りかねないので、注意が必要なのです。

マンションを売却して住み替えるタイミングについて

一戸建て

では、選択肢が広がった現在の不動産市場で、所有しているマンションを売却するタイミングにはどのようなものがあり、どれを選んだら良いのかを考えてみましょう。

まず、タイミングについて判断しやすい指標がなければなりません。

これについては、ニュースとしても流布する「新築不動産価格の動向」と「中古不動産価格の動向」を用います。

それぞれ半年前・1年前からの値上がり・値下がりについては、ネット等で簡単に調べることができるでしょう。

ただし、上昇率や下落率の頂上や底辺を見きわめるのはプロでも難しいとされているので、単純に「上がっている」「下がっている」という判断で十分です。

1.中古価格より新築価格が上がっている

中古価格が下がっている、もしくは新築価格の上昇ほど上がっていないタイミングでは、マイホームを「買い換え」るべきではありません。

2.新築価格と中古価格が連動して上昇・下落している

このタイミングでは、あまり気にせずに「買い換え」することができます。

3.新築価格より中古価格が上がっている

このタイミングは、「買い換え」に有利と言えます。

1から3に分けて不動産市場を見たのは、中古価格の変動が「買い換え」にとって重要な意味をもつことを理解していただきたかったからです。

マンションを売却して、次のゲームのスタート地点に立つということは、中古マンションが高く売却できれば優位であることを意味します。

所有マンションを高く売ることができれば、その資金の活用法も広まるわけです。

まとめ

時計とビジネスマン

マイホームの購入は最初で最後、それが済めば「住宅すごろく」はゲームオーバーだったのは、もう昔のことです。

現在では、不動産市場やライフスタイルに対する考え方の変化によって、「住宅すごろく」も「あがり」や「振り出しに戻る」が、単純に駒を進められるものではなくなっています。

それだけに、マンションを売却して次のゲームに駒を進めるタイミングも重要になりました。

そして、より有利なタイミングでマンションを売却するには、中古価格の動向をウォッチしていることがポイントになると言えます。

具体的には、半年から1年ごとに中古価格をチェックしながら市場の動向を把握、資金化に有利な中古価格の上昇に合わせて売却することになります。

また、新築価格の上昇時などでは、諦めずに市場をウォッチする一方で、住宅ローンの繰り上げ返済などをしながら、「買い換え」のチャンスが来るのを待つ、という戦略も有効でしょう。

なお、ご自身が所有しているマンションの中古価格動向を知りたいのであれば、イエウールのような無料査定サイトを活用して、プロに査定してもらうのが賢い方法です。

【参考】イエウールの口コミ@良い点・悪い点や使い勝手を検証

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