マンション売却で賃貸中は有利？それとも不利
公的年金制度への不信が高まるにつれて、自分の老後は自分でなんとかしなければ、という気運が高まっています。
その中でも注目されているのが、不動産投資。
いまや、自分が住むためのものだけではなく、賃貸マンションをいくつか持っていることが、ビジネスパーソンのデフォルトと言ってもいいでしょう。
そうなってくると、「不動産の売買は一生に一度あるかないかの大仕事」といった定説は通用しません。保有している賃貸マンションの売却で資金化して、また別のマンションや資産に変えたりできることこそが、このデフォルト状態を有効に活用できるキーポイントと言えるからです。
とはいえ、賃貸マンションの売却では、自宅マンションの売却とはかなり勝手が違うのも事実。
そこで、賃貸マンションの売却で初心者が悩みがちな、「賃貸中でも売却できるのか」「賃貸契約が切れるタイミングで売却を狙うべきか」という問題について、考えてみましょう。
賃貸中のマンションは売却できるのか？
日本の法律によれば、自分の所有物であれば、法に則って自由に賃貸することができます。
その際に、賃貸借契約を結んでいれば、その契約は、第三者などにも主張できるようになります。
このように、賃貸借を結ぶことのできる権利は、所有者に対して契約というかたちで保障されているわけです。
これは、売買によって所有者が変わっても、賃貸借契約に関する権利はそのまま保障されることを意味します。賃貸借ができる権利は所有権に含まれると考えられるので、賃貸借契約ごと売買ができるとみなされるわけです。
契約内容もそのままであれば、賃借人にとって不利益になることはまずないでしょう。また、所有者の変更を理由に、新たな所有者が勝手に契約内容を変えることはできません。したがって原則的には、新しい所有者がそのまま賃貸借契約を受け継ぐことになります。
なので、賃貸中のマンションもその契約を解消することなく売却できることになります。
賃貸マンションの売却で起こる有利・不利について
賃貸中のマンションでも問題なく売却できることが確認できたところで、賃貸中であることによってどのような有利・不利が起こるのかを見ていきましょう。
まず大前提として、誰かが住んでいるマンションを購入したいと考えるのは、購入してもそこに居住するつもりがない人であることが挙げられます。
言い換えれば、賃借人をそのまま引き継いで、賃貸マンション運営をする目的をもっている人に限られる、ということです。
このように、購入者が限定されるのは、売却計画にとってはかなり不利な要素と言えます。
一方で、賃貸マンション運営を目的として物件を探している買い手は、少なくありません。
つまり、住居用マンションを探している買い手と賃貸マンション運営を目的としたマンションを探している買い手は、基本的に重ならないので、「購入者が限定される」という表現は、当てはまらないことになります。
従って、そのマンションが賃貸経営的に採算の合う条件で売り出されているのなら、不利にはならないのです。
さらに、賃貸中であれば、購入してから賃借人を募集する手間や経費を削減することができます。賃貸借契約の内容が相場とかけ離れて安いものでなければ、買主にとって有利になる条件と言えるでしょう。
ただし、賃貸中のマンション売却で買い手から有利だと思ってもらうには、賃貸契約がしっかりしている必要があります。
契約は書面によるものであることが基本。建物賃貸借契約には2種類ありますか、賃貸人に有利な条件が多い定期建物賃貸借で契約しているほうが、買い手にアピールできるでしょう。
賃料の滞納がないことはもちろん、賃料が周辺相場から著しく離れていないことも重要です。
賃貸運営を目的としている場合は、売却価格だけでなく賃料と運営費などを含めた収支計算をして物件を査定します。レントロールやリフォームの履歴などの過去の経費も重要な情報になるので、こうした数字を開示できることも評価に影響するのです。
買い手も、売却のために入居させたおとりの賃貸借契約ではないか、不良入居者をつかまされるのではないかなどという心配があります。
そうした不安を払拭するために、賃貸経営が健全であったことを示し、情報を開示する姿勢が、賃貸中のマンション売却をより有利に導くことになります。
まとめ
賃貸中のマンションであっても、まったく問題なく通常どおりの売却を行うことができます。
ただし、売却を理由に賃貸借契約を解除することは法的にできませんので、居住を目的にした人が買い手になることはできません。
とはいえ、賃貸運営を目的とした買い手も少なくないので、売却活動でその点をハッキリとアピールできれば、売却に不利であるとは言えません。
逆に、売主が賃貸経営を問題なく行っていることをきちんと数字や税務資料などで示すことができれば、強力なアピールポイントになります。
居住用としての売却活動が不調であれば、定期建物賃貸借契約で貸し出して、賃貸マンションとして売り出すという戦略に切り替えることも、選択肢に入れて考えてみましょう。
