売却するマンションの引渡期限を守れない場合の対処法
マンションの売却では、決められた決済の日を待つばかりとなったからと言って、安心するのはまだ早いかもしれません。
例えば、買主が契約の条件どおりに決済のための資金を用意できないなどなど。
これは、通常のビジネスであれば、即刻で契約不履行となる、重大な過失になります。
しかし、不動産取引の場合は、準備する資金額の大きさを考慮して、不慮の事態に対処するための方策が講じられることも少なくありません。
その代表的な例が、ローン特約。この特約を契約内容に入れていれば、万が一ローンの申請が金融機関に却下されても、契約こそ流れたとしても、買主にそれ以上の損害を補填する責任はなく、契約は解除されます。
ところが、売主側ではこうした「もし～ならば契約無条件解除」という有利な条件は、法的に有効ではありません。
つまり、売主にとってマンションの売却が決まれば、もう引き返せない地点までたどり着いてしまったことを意味するわけです。
そこで、本当に引き返すことができないのか、もし引き返すことができるとしたらどこまでどのようになるのか、といった対処法を考察してみましょう。
売主が引渡期限を守れないとどうなるのか？
まず、マンション売却の売買契約は済ませたけれど、決済のためのマンション引渡が諸事情によってできない可能性が出てきたときにどうなるのかをおさらいしておきましょう。
売買契約書に書いてあることは、原則として厳守です。売買金額はもとより、権利を交換する期日など、数字を違えることはまずできません。
売主のリスクとして考えられるのは、買い換えなどのケースで、売却後の購入先がまだ確定していない場合です。
不要になる居住マンションを売却して、新たに入居するマンションを購入するための売却活動は、それほど珍しくないでしょう。
この場合、可能なかぎり売却と購入の期日を同じにすることが、買い換えの極意とも言えます。
しかし不動産取引の場合、売却と購入の取引はそれぞれ独立している場合がほとんどであるため、そのタイミングを合わせるのはかなり難しいことになってしまうのです。
所有者が居住しているマンションを売却する場合、次に住む場所を確保しておかなければなりません。
資金に余裕があれば、先に物件を確保しておいて、売却というスケジュールを無理なく立てることができるでしょう。
しかし一般的には、百万～千万単位の資金を先に準備できる売主は多いとは言えません。それに、売却によってお金が入ることはわかっているわけですから、そのお金を当てにして次に住む物件を買えばいいと考えるのは無理からぬこと。
そこで、一度に売却と購入を済ませてしまおうと計画を立てる人も少なくない、というわけです。
ところが、不動産の購入に関しては、代金の準備が整っていない買主に厳しいというのが、この業界の通例なのです。
高額な取引であるから無理もないのですが、現預金があるか、住宅ローンなど融資の審査が済んでいるかのいずれかでなければ、売主はその買主を優先させない可能性が高いのです。
「売却が決まったらすぐに買うから」と言って購入物件を決めたつもりでいても、その売主にとってはあくまで未定の商談。もっと確実性のある買主が現われれば、そちらを優先させるのが現実でしょう。
そうなると、次に住むところを探さなければならなくなるので、その時点で売却だけ済ませてしまうわけにはいきません。
当然、売却案件に関して「ちょっと待ってもらいたい」とリクエストしなければならなくなるわけです。
ところがこの場合、買主にまったく落ち度がないので、決済・引渡の延期といった売主の申し入れは受け入れられないこともあり得ます。また、不履行を理由に契約の解除、さらに損害賠償を請求されることも考えられるのです。
売主が引渡期限を守れないときにできることは？
では、売主が売買契約書で交わした引渡期限を守れなくなるようなトラブルに見舞われた際に、どのようなことができるのでしょうか？
主に3つのケースが考えられるので、それぞれを見ていきましょう。
期限を守る
引渡期限を守れなくなるトラブルが発生しているのに「期限を守る」というのは、ちょっと矛盾しているように感じるかもしれません。
ただ、先述のように、買い換えなどで購入案件のトラブルで期限が守れなくなっているのであれば、売却に関しては問題がないわけです。
その場合、購入を同時に行うという計画は諦めて、売却を済ませてしまうことが最善の方法です。
購入案件のトラブルで売却案件に支障を来すと、まず売却案件の契約解除というリスクが高まります。そうなると、それまでの売却活動と買主との交渉はすべて無駄になり、またイチから売却活動を始めなければなりません。
さらに、売主の一方的な理由で契約を解除した場合、買主には迷惑をかけることになるので、損害賠償を請求されることもあるでしょう。
こうした2点の重大な損失を回避するには、なにがあっても決まった売却の契約だけは済ませておくことが必要になります。
買主に事情を話す
買主にとっても、せっかく買うと決めて契約まで済ませたのに、話が流れてしまうのは「もったいない」という思いがあるはずです。
別の物件を探したり、損害賠償を請求するには手間も時間もかかります。条件次第では「譲歩もあり得る」と考える買主がいる可能性は低くはないでしょう。
買主の不利益をなるべく軽くしながら、売主が新たな住居を確保するまで引渡を伸ばしてもらうことが目的なので、まず「売却したマンションに賃料を支払って住み続ける」という提案が必要になります。
つまり、売却を済ませて、登記上は買主への引渡を終えるけれど、実質的に売主は引き渡さずに住み続け、その代わりに短期の賃貸借契約で賃料というかたちの賠償をする、というわけです。
この場合、買主の損害を賠償する意味があるので、賃料は周辺相場より高くならざるを得ないことを覚悟する必要があるでしょう。
放置する
要するに、「ちょっと待ってください」と言って、なにもせずに購入案件がまとまるまでやり過ごす方法です。
実際に、契約内容どおりに履行されないといっても、1秒たりとも許されず、即刻契約は解除で損害賠償請求とはいきません。買主にもそれなりに催促する義務があるのです。
しかし、数日のうちに購入案件がまとまる目処が立っていないかぎり、この方法は採るべきではありません。
契約解除と損害賠償請求のリスクだけでなく、信義則に違反するとして購入案件を阻害する可能性も高まるからです。
まとめ
売却するマンションの引渡期限が守れそうにないというトラブルは、買い換えのときなどに多く発生します。
その際に最善となるのは、トラブルの元になった購入案件をすっぱりと諦め、売却したマンションを契約どおりに引き渡すことです。
この場合、購入案件が成立するまでのあいだは、マンスリーマンションなどを契約して、引っ越しすることになります。
買主に交渉して、売却後も賃貸借契約を結び、引き渡せるまで住み続ける方法もあります。しかし、トータルで考えると、相場より高い家賃を請求されてもその条件に従わざるを得なくなったりするので、オススメできる方法とは言えません。
信義則を毀損してしまうと、買い換える購入物件の交渉にも影響が出るでしょう。そう考えると、マンションの売却と次の購入案件は「別物」と考えて、まず売却を契約どおりに済ませてから次の契約に取りかかる、というのが最善です。
