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マンション売却に深刻な影響を与えかねない2022年問題をわかりやすく解説

マンション

不動産業界では、2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けての価格高騰と、その後に訪れる暴落がクローズアップされています。

しかし、それよりも現実的で、さらに大きな影響が予想される「2022年問題」が迫りつつあることをご存じでしょうか?

2022年問題とは、その30年前に施工されたある法改正の期限が切れることによって引き起こされる、「供給過剰」による暴落を指しています。

これは、2020年のオリンピック・パラリンピックを要因とする「高騰するかもしれない」「暴落するかもしれない」という予言めいたことではなく、確実に起こりえる事実を前提にした内容なのです。

そこで、起こってから慌てないために、2022年問題とはなにか、マンション売却にはどのような影響があるのかをおさらいしておきましょう。

2022年問題の発端と経緯とは?

マンション

1970年代の高度経済成長期、政府は労働力として地方から都市部へ流入する人たちのための住居を確保する目的で、宅地を捻出させる施策をとることにしました。

これが、1974年に施行された生産緑地法で、その内容は、市街化区域つまりすでに都市として整備されていたり、いずれは整備する予定になっているエリア内の農地に対して、宅地並みの課税を行いますよ、というものでした。

農地は税制軽減を受けていたのですが、それが受けられなくなるので、該当する農家は農地を転用して、戸建てやアパートを建てることになったというわけです。

ちなみに税制のイメージとしては、一般農地の10アール(100メートル四方)あたりの税額が千円だとすれば、市街化区域農地で生産緑地指定がある場合は数千円に上がり、一般市街化区域農地では数万円、三大都市指定の特定市街化区域農地では宅地並み課税の数十万円になります。

ところが、都市部への人口流入が頭打ちとなり、経済成長に暗雲が立ちこめた1990年代初頭、生産緑地を所有する都市部農地の地主に対して、救援策が講じられることになります。

1992年に改正された生産緑地法に盛り込まれた、生産緑地制度がそれに当たります。

この改正では、宅地並みに引き上げられていた固定資産税の税率を、再び農地並みに引き下げ、相続税に関しては納税猶予の措置を受けることができるといった、生産緑地指定を受けた所有者を保護するものでした。

1974年の同法施行で、税率が高くなりながらも、やむなく農地を守り続けていた所有者は、この改正で息を吹き返し、バブル経済が崩壊したあとも都市近郊で農地を残すことができたというわけです。

2022年問題ではなにが起こるのか?

空き地

ところが、この法改正による優遇策には、1つの大きな問題の先延ばしがありました。

改正時に指定を受けた生産緑地について、それを農地として継続していく意志がない場合、30年を経過すれば市区町村の農地を管理する窓口(農業委員会)に買い取ってもらえるように申請できるとしていたのです。

一般に、農地の売買はとても厳しい規制がかけられているため、所有者が売却したいと思っていても、思うようにはいきません。

しかし、この改正緑地法による生産緑地制度の指定を受けた土地であれば、30年を経過したタイミングで、「農地として使わないから買い取って!」と市区町村に申し出ることができるわけです。

一方で、市区町村の事情としては、余った農地を申請されたからと言ってすぐに買い取れるほど財政事情がいいはずがありません。

そうなると、生産緑地指定を解除して買い手を募るしか方法はありません。つまり、市区町村が農地として買い取るのではなく、第三者に「農地に使わなくていいから買いませんか?」と売り出すわけです。

そこで虎視眈々とこの期限が訪れるのを待ち構えているのが、不動産開発業者です。彼らは、都市近郊という付加価値の高いエリアから大量に放出されることが予想される土地を手に入れ、ビジネスにつなげようと目論んでいるのです。

法改正から30年という期限が到来する2022年から、都市近郊で未開発のままになっていた土地に次々とマンションや分譲住宅が建つようになり、供給過剰による価格暴落の可能性が高まるというのが、「2022年問題」なのです。

まとめ

物件

密かに、しかし確実に進行して、その期限が到来すれば必ずと言っていいほど起きるのが「2022年問題」です。

2022年とは、改正緑地法による生産緑地制度の縛りが切れる年で、それまで農地として税制が優遇されていたものが廃止されるため、宅地として売りに出される可能性が高くなることを指しています。

これによって、都市近郊では住宅の供給が過剰になり、賃貸市場だけでなく売却相場も大きく値下がりすることが予想されています。

この2022年問題は、2020年の東京オリンピック・パラリンピックの前後で発生すると考えられる相場の上下予想よりも申告で、現実味の高いものです。

しかし実際には、都心部や駅近といった「売却価格が下がりにくい」と言われるエリアに生産緑地指定の農地があることは多くありません。

そのことを総合して考えると、売却を前提とした「売れるエリア」で選んだマンションは、2022年問題を前に慌てて売却する必要は無いということです。

また、生産緑地指定エリアに隣接しているかどうかは、市区町村役場で調べることができます。

所有するマンションの資産価値が気になった人は、2022年問題も併せてチェックしておくことをお勧めします。

ご自身が所有しているマンションの資産価値を知りたいのであれば、複数の業者から無料査定をしてもらえるHOME4U(ホームフォーユー)のサイトを活用するの良いでしょう。売主側は無料で使えるサイトですので賢く活用してください。

【参考】HOME4U(マンション無料査定サービス)の口コミ

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