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マンション売却前にリフォームをすると得?それとも損?

日曜大工

所有するマンションを少しでも高く売却するために売主が実行できるのは、大きく分けると2つしかないと言えます。

1つは、そのマンションにまつわるさまざまなマイナスポイントを買い手に知られないように「隠す」こと。

しかし、この方法はまったくお勧めできません。言うまでもなく、買い手はそのマンションに資金を投入するには調査を行い、提示されている価格が妥当であるかどうかをシビアに判断するからです。

そして、もし売主が隠そうとしている事象を発見すれば、それについての説明を求めるだけでなく、当然のことながらそのマイナスポイントに見合うだけの値下げを要求するでしょう。

もしくは、隠そうとしていたことを買い手が察知すれば、取引をするうえで信頼関係を築くことができないとして、交渉はご破算になるはずです。

不動産市場は狭く、関係者もかぎられているため、こうした噂はすぐに広まります。従って、その売却活動にとって致命的とも言える失態になりかねないのが、マイナスポイントを「隠す」という方法であると言えます。

では、残されたもう1つの方法とはなんでしょうか?

それは、売主が売却マンションの価値をアップさせるという方法です。

ここでは、バリューアップの代表的な方法である「リフォーム」について考えてみましょう。

売却活動前のリフォームのメリットとデメリット

部屋のリフォーム

マイナスポイントを「隠す」という卑怯な手は百害あって一利なしであることがわかれば、売主が売却活動前に行うことができるのはバリューアップしかありません。

バリューアップとは要するに、買い手に「これはお値打ちなマンションかもしれない」と興味をもってもらい、最終的に購入に至るだけの魅力があるものを売却マンションに付け加えることを意味します。

バリューアップの手段としてリフォームが優れているのは、買い手の興味を引くという点で効果が期待でき、「なにをどのぐらいの規模と費用で」という内容について売主側がある程度コントロールできることを挙げることができます。

買い手の興味を引くというのは、使い古された感のある部屋のままよりも、どこかに新しさを感じさせるものがあるほうが、印象が良くなることを意味しています。

売主側である程度コントロールできるというのは、この部分を新しくして、ここはしないといった選択ができるということです。売主が売却前に引越をして、室内をスケルトン状態にして新築同様の内装にすることも、畳と電灯のカバーだけを取り替えるのも、どちらも売主の意志で選ぶことができるというわけです。

売主に選択権があることのなにが重要かと言えば、リフォームにかける費用をどのように最終的な売却価格に反映させるかの裁量ができるという点にあります。

というのも、新築同様の内装にすることと電灯のカバー交換では、かかる費用にかなり差があるわけです。大規模なリフォームを行えば、買い手に与えるインパクトも大きくなると言えるでしょう。しかし、かけた費用分を売却価格に上乗せできるかと言えば、そうもいかないというのが実状なのです。

つまり、リフォームは売主の自由な裁量ができるというメリットがある反面、費用をかけすぎると回収できないリスクがあるというデメリットも併せもっているということです。

費用対効果の高いリフォームとは?

リフォームのイメージ

では、リフォームの費用対効果について考えてみましょう。

一般的に、仲介業者など不動産売却を扱う専門家が進めるのは、以下の4点に関するリフォームです。

壁紙

壁紙の張り替えは、リフォームの基本です。

人が生活していれば、汚れは発生します。床や窓ガラスなら、拭き掃除によって原状を回復することも可能ですが、壁紙の汚れや劣化は難しいのが実状です。特に日焼けや油汚れに関しては、掃除によって対処することはほぼ不可能でしょう。

住んでいるときにはあまり気にならない汚れも、第三者にとっては気になるものです。買い手が内覧に訪れたとき、最初に目に止まるのが玄関扉、次が壁だと言われています。玄関扉は入口だから当然だとして、壁紙に目が行くのは占める面積が広いからでしょう。

玄関扉はマンションの共用部に属するので、所有者といえども管理組合に無断で手を加えることはできません。しかし、壁紙は所有者の裁量の範囲内です。

張り替えることで、専有部分のかなり広範囲を新しく見せる効果が期待できます。

壁紙の張り替えは、部屋に残っている「臭い」の対策としても有効です。生活臭の大半は、壁紙やカーテン、家具などに付着しています。壁紙の張り替えによって、残っていた生活臭を除去することが期待できるわけです。

温水洗浄便座

温水洗浄便座の設置は、売主としてもセールスポイントにしたいところかもしれません。

しかし、買い手にとっては快適な利用のための温水洗浄便座であっても、買い手には他人が使ったものであるという「不快感」が先に立つことを考慮する必要があります。

温水洗浄便座はノズルなどの部品を含めた「交換」が前提で、実施すれば買い手に「清潔感」というアドバンテージを与えることができる効果が期待できます。

ガスコンロ

キッチンまわりは業者に依頼してのクリーニングなどで、かなり印象改善が期待できます。

ただし、ガスコンロは「交換」を前提に検討したい部分と言えます。

なぜならば、火口はクリーニングでは汚れを落としきれず、五徳のサビなども生活感を感じさせるので、印象を悪くする要素になりかねないからです。

水回り設備

水回りの取り替え工事は、リフォームのなかでも一般的と言えます。しかし、売却を前提に行う工事としては費用が大きいので、十分に検討する必要があるでしょう。

浴室では、コーティング処理などの工法も開発が進んでいます。クリーニングや交換より経済的で、見栄えも良くなることが期待できます。

まとめ

クロスの張替え

マンション売却であらかじめ売主がリフォームを行っておくことは、買い手の興味を引いて取引を成功させる大きな要因になり得ると言えます。

しかし、リフォームには費用がかかり、その費用を売値に反映させ、回収できるとはかぎりません。

したがって、効果が期待できるリフォームを、売主が費用対効果を勘案しながら選ぶことが重要になります。

リフォームの内容によっては、居住している状態ではできない施工もあります。売主が退去してから行うことを契約の条件に入れることもセールスポイントになるので、仲介業者など専門家と相談しながら、リフォームを売却活動の味方にできるように考えてみてください。

また、現在相談できる仲介会社(不動産会社)の知り合いがいない方は、イエウールのようなサービスを活用するのが良いでしょう。

【参考】イエウールの口コミ@良い点と悪い点をチェック

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