マンション売却で豪華オプション設備はどう評価される？
日本では、まだまだ住宅を消費財と考える傾向が強いため、中古市場の相場を形成する要因に付加価値が考慮されることが少ないというのが実情です。
本来なら、きちんと手入れをして住んでいた物件とそうでないものは、手入れの分だけ売却価格も差がある、と考えたいもの。しかし、欧米と違って日本では、他の消費財と同じように、一律に築年数で減価償却したものを売却価格の参考値とする習慣が根強く残っているのです。
こうした、物件の状態ではなく減価償却を優先させた取引では、売却物件に注ぎ込んだ売り主の思いは、査定の対象としては重視されなくなってしまいます。
売り主の思いとは、例えば購入時のオプションやリフォーム時に追加した設備などがそれにあたるでしょう。
そうした設備は、その物件の住み心地だけでなく、グレードもアップさせたと所有者は考えています。しかし、それが必ずしも売却時に価格をアップさせる付加価値になるとはかぎらないのです。
そこで、オプションやリフォームが売却時にどう考えられるのかを考えながら、販売活動に活かせる方法がないかを考えてみましょう。
購入時の設備オプションやリフォームについて
まず、売主がその物件をグレードアップさせる要素ではないかと考えている主なオプション設備やリフォームが、売却時にどう判断されるのかを見ていきましょう。
食洗機
新築マンションでは、キッチン設備の一式を標準で装備するほかに、オプションでシンクや蛇口をグレードアップするものがあります。
特に食洗機は、ビルトインタイプであれば、新築購入時に選ぶ必要があります。
なぜならば、リフォームで取り替えるには工事が大がかりになるなど、費用も手間も馬鹿にならないからです。
新築購入時に特注すれば、キッチン壁面と同じ素材で外装できるなど、費用以上の満足度も高まるでしょう。
このような、部屋との統一感のあるキッチン設備は、売却時にも買い手への印象を良くする効果が期待できます。
ただし、オプション料金として購入時に支払った追加分を埋めるほど、価格に反映されることはまず望めません。
また、食洗機は完動品であることが前提条件となります。不具合があれば、売主負担での修理が求められ、壊れて取り替え不可であれば、売却のマイナスポイントになることも覚悟しなければならないでしょう。
ダウンライト
天井に埋め込むタイプのダウンライトも、人気のオプションの1つです。
スイッチなどの大がかりな施工が必要なので、リフォームでは対応しづらい設備のひとつと言えるでしょう。
しかし、つり下げ式のライトでも安価に付け替えることができます。逆に、電球など消耗品が高かったり、古いタイプの機器では消費電量が多いなど、デメリットを指摘されるかもしれません。
ピクチャーレール
家具をあまり置かずに、壁面を活かしたインテリアを実現するため、新築購入時にピクチャーレールをオプションで用意するマンションも少なくないようです。
こうした壁面や天井への設備の増設は、リフォームでも対応できますが、新築オプションのほうが見栄えや機能・強度の点で、優位と言えるでしょう。
しかし、売主が機能的だと考えたピクチャーレールも、買い手の使用目的に外れた設備であれば、邪魔なだけです。
家具の配置が制限されるなどの悪い印象を与えかねないこともあることを想定しておくべきでしょう。
電気配線の変更・増設
家電製品の多様化によって、入居時には想定していなかった部屋や場所での電源確保の必要性が高まっています。
契約電圧の変更はブレイカーの交換だけなので、電力会社に連絡するだけで済ませることができます。しかし、コンセントの場所の変更や増設は、国家資格が必要な工事なので、資格がない人が勝手にDIY感覚で行うことはできません。
このような事情から、コンセントの変更・増設は、電気工事の専門業者に依頼することになります。壁内の大がかりな工事になるほか、壁に開けた穴の処理のために内装業者への依頼も必要になります。
これだけの手間をかけても、売却時に買い手がそのコンセントを便利だと感じる確率は、残念ながら高いとは言えません。
部屋扉の変更
蝶番などで止められ、前後に押し引きして開閉するタイプの「開き戸」は、扉の可動部がデッドスペースになるため、嫌う人がいます。
新築では、オプションで「引き戸」に変更することができるマンションもあるようです。ただし、「引き戸」でも扉を移動させるための「戸袋」が必要なため、「開き戸」とは別のスペースが必要になります。
結局、「開き戸」でも「引き戸」でもスペースを必要とすることに変わりがないので、評価されるかどうかは買い手の好みに委ねられることになるでしょう。
洗濯機置き場
洗濯機を室内に置けるような設備とレイアウトは、いまでは当たり前になっています。
外置きのマンションでも、風呂場や洗面所のリフォームで、室内に置けるように変更しているケースは多くなっています。
洗濯機は室内に置くのが当たり前という感覚が強まっている以上、室内置場がデフォルトで、セールスポイントにはなりきれない設備になっています。
IHクッキングヒーター
IHクッキングヒーターは、全棟電化マンションであれば、標準装備のキッチン設備です。
ガスを利用できるマンションでも、ガスコンロを取り外してIHクッキングヒーターに変えることは可能で、その交換などは比較的簡単と言えるでしょう。
ガスコンロの取り扱いなどに不安がある高齢者などの利用に対しては、IHクッキングヒーターが設置されていることは、アピールポイントになります。
ただし、特注品をオプションで取り付けた場合などでは、部品の交換や修理が困難であることも考えられます。
動作に不具合がないことはもちろん、ガスコンロに比べて優位性があることが前提条件であり、セールスポイントとは言い切れないものがあります。
売却時に不具合があれば修理・交換が必要になることは覚悟しておかなければならないでしょう。
設備オプションは売却時のセールスポイントになるのか？
購入時やリフォームの設備オプションの代表的な7項目に対する評価の大半は、アピールポイントにならないことはないが、競合する他物件より価格を高くするだけの強力なセールスポイントとするにはイマイチ足りない、というのが正直なところでしょう。
こうしたオプションやリフォームは、それを使う人の満足度を上げるための手段です。そして、使う人が変わればその評価基準も変わります。つまり、売主の基準で変えた設備は、必ずしも買い手に評価されるとはかぎらないわけです。
まとめ
マンションでは、新築時にオプションとして、別の設備への変更・増設するサービスがあります。また、中古購入時や所有途中でも、リフォームなどによって設備の変更やグレードアップも可能です。
こうした設備の変更・増設は、もちろん費用がかかります。
売却時には、こうした費用を価格に反映させたいと考えるのが、売主の本音でしょう。
しかし、そうした設備が必ずしも買い手に評価されるとはかぎりません。また、先取りして変更・増設した設備でも、売却時には「当たり前の設備」になってしまうこともあります。
「当たり前の設備」であることをわざわざアピールしても、逆効果になりかねません。
設備の評価基準に関しては、仲介担当者にあらかじめ確認して、セールスポイントとなるものだけをピックアップしておくようにしましょう。
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