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売れなくて困っている所有マンションはどうすれば良いの?

マンション売却

人生80年と言われる昨今、衣食住という生活の基本となるスタイルの年代による変化に対応するスキルが求められています。

そのなかで、ファッションや食事の好みの変化にはわりと気軽に対応できるのに対して、そうもいかないのが「一生に一度の買い物」とも言われるマンションなどの不動産ではないでしょうか。

ライフステージの節目で、それまでの住まいを変えなければならない状況に直面するのは、それほど珍しいことではありません。清水の舞台から飛び降りる決意で購入したマンションを手放すには、それ以上の高さから飛び降りる勇気が必要かもしれません。

ところが、そんな思いを託したにもかかわらず、希望どおりに売れるとはかぎらないのが、不動産市場のやっかいなところ。

所有マンションの売れない理由を探りながら、その解決策を考えてみましょう。

所有マンションが売れないときに考えられる3つの原因

家

所有するマンションがどうして売れないのかを考えるために、まずはどういう状態を売れないと言っているのかを分けてみましょう。

  • 問い合わせがない(少ない)
  • 問い合わせはあるが内覧がない(少ない)
  • 内覧はあるが契約に至らない
この3つにはどんな原因が考えられるかを順に見ていきます。

1.問い合わせがない原因

所有マンションを売却するには、一般的に業者に仲介を依頼します。この際、業者は依頼者と必ず媒介契約を結ばなければならないと定められています。

そして、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結んだ場合には、指定されている流通機構(レインズ)にその物件が売り出されていることを登録しなければなりません。ほかの業者はこの登録情報を見て、自分が依頼されている買主の条件に合うかどうかを判断するわけです。

問い合わせがなかったり少ないと言うことは、売却の仲介を依頼した業者がきちんとレインズに登録していないことが考えられます。

専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだにもかかわらずレインズに登録しないのは宅地建物取引業法違反になります。

しかし、この規定には罰則がないため、業者のなかにはあえて登録をしないこともあるのです。なぜかというと、レインズに登録するとほかの業者が買主を紹介する確率が高くなるので、仲介手数料は売主からしかもらえません。

一方で、レインズに登録せずに近隣で業者が買主を見つけた場合、仲介手数料は両方からもらえることになります。

業者が買主を見つけられれば、売主の損害はほとんどないと言っていいでしょう。しかし、レインズに登録しないということは、仲介を依頼したマンションが「売り物である」ということをごく一部の人しか知らないということです。知られていないから問い合わせがなく、そして問い合わせがなければ売れるはずがありません。

2.内覧がない原因

マンションを仲介業者に依頼して売り出すと、興味をもった人が「どんな状態なのか内部を見せてほしい」と問い合わせをしてきます。これを内覧と言います。

内覧の問い合わせがないと言うことは、購入希望者がわざわざ物件まで足を運んで、最終判断に重要な影響を及ぼす実際の状態を見る気になっていないことを意味しています。

購入希望者をその気にさせないいちばん大きな原因は、なんといっても物件の価格でしょう。購入希望者はまず、レインズによる仲介業者の紹介や販売広告などを見ながら、公表されたデータと価格が適当かを照らし合わせることで、選択肢の数を減らそうとします。

よほどそのエリアにこだわる理由があって、資金が潤沢な場合は別でしょうが、一般的にマンションの購入希望者は、自分の資金を基準にエリアや物件の広さを絞り込んでいきます。

その際に、エリアのなかで割高だと感じる物件には、興味を示さないというのが実状なのです。

つまり、「どんなマンションなのか見に行ってみよう」という内覧の問い合わせがないのは、それ以前に「割高だから」という理由で選択の対象外になっていることが多いというわけです。

3.契約に至らない原因

内覧はあるけれど、売買契約までなかなか結びつかないというときは、内覧の際に購入希望者の買う気を削ぐ要因があったことを意味しています。

間取りが気に入らなかったり、収納スペースが少ないといった改善が難しい原因もありますが、なかには少しの手間と費用で取り除くことのできる、買う気を削いでいた要因もあります。

物件も人間も、第一印象が大切です。玄関周りが汚れたり散らかっていたり、リビングに洗濯物が残されているなど、生活感があるだけでも購入希望者の気持ちは削がれてしまいがちです。

まとめ

マンションのチェック

まず、問い合わせがなかったり少ないときには、仲介業者に「レインズの登録はちゃんとされていますか?」と確認してみましょう。していない場合は、熱心に売却のサポートをしてくれるという期待が薄いので、業者を変更することを考えるべきです。

反響はあっても内覧に結びつかないときは、売却価格の設定を見直しましょう。自分の物件は少しでも高く売りたいのが人情というもの。

しかし、買手にとっては「ちょっと高いなぁ……」と感じると、選択肢から外してしまうことも多いことを覚えておきましょう。近隣で似たような広さや間取りの物件が取引されていれば、それを参考に調整してみましょう。

なお、イエイのような無料で使える不動産査定サービスを活用すれば、最大6社から査定を得られるので、自分が売却したいマンションの現在の相場をきちんと把握することが可能です。

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また、どうせ売るのだからと、掃除もせずに内覧を待つのは得策ではありません。引越を終えて原状復帰状態で内覧を行うのがベストですが、現実にはなかなか難しいかもしれません。そんなときでも、ハウスクリーニングを頼んで、水回りや玄関、リビング周辺の見栄えを良くしておくのは効果的と言えます。

また、売買はタイミングも重要です。売れないときは、一時休戦というても考えてみましょう。繁忙期と言われる年末や年度末前を狙って、改めて売り出すという作戦も悪くありません。レインズへの登録も新たに行えば、また注目される確率も高くなりますからね。

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