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マンション売却をするのにベストなタイミングはいつ?

マンションを売却するタイミング

マンション売却を思い立つときは人それぞれ。新聞やテレビで不動産価格の値上がりが報じられているのを聞いて心が動いた人もいれば、住宅ローンの負担から逃れるためにやむを得ずという人もいたりと、売却を考えた背景は異なるでしょう。

しかし、その誰もが「いまマンションを売却したら得なのか損なのか」と考えるのではないでしょうか?

それほど損得が気になるのは、まず第一に景気や政策などの影響を受ける相場に連動していることが大きな原因のひとつ。しかも、価格が高いために相場変動の影響が大きいこと。近年では相場変動の幅が大きく、周期が短くなっていることなどが関係していると言えます。

そのため、マンション売却のタイミングによって損得の存在は以前よりもハッキリと出てしまうようになり、無視できないものになっています。

そこで、「マンション売却のタイミング」の基準を分けながら、売却の損得について考察してみましょう。

マンション売却のタイミングについて

カレンダーを見るキャリアウーマン

マンション売却のタイミングによる損得についてを考える前に、その判断基準となるマンション売却のタイミングについて定義しておきましょう。

マンションを売却するタイミングとは、まず「売却したほうがいいタイミング」と「売却しなければならないタイミング」に分けられます。

「売却したほうがいいタイミング」は、景気が上向くなどで、所有マンションの中古売り出し価格が上昇しているようなときです。

公示地価も上昇するなど、経済指標に関して上向きを知らせるニュースを聞くようになると、マンションなどの不動産価格も上がっているのを確認することができるでしょう。

一方、「売らなければならないタイミング」は、所有者の財政状況に関係します。

総務省の家計調査年報(家計収支編)の平成27年(2015年)のデータによれば、住宅ローンを利用している世帯における可処分所得に対する住宅ローンの返済割合は、20.2%になっています。

一般に住宅ローンの借入限度額は収入の3割程度とされていますので、2割をキープできていれば返済が滞ることはまずないと言えるでしょう。

とは言え、すでに日本の社会では、終身雇用や右肩上がりの安定収入を望むことは難しい状況です。

家族が増え、その成長とともに学費や生活費が予想より大幅に必要になることもあるでしょう。また、減給やボーナスのカットで返済計画が狂ってしまうだけでもたいへんなのに、病気やケガによる休養、リストラ、転職などが重なれば、「無理なく返済できるはず」だった住宅ローンも、考え直さなければならない状況になります。

住宅ローンの返済比率が変わったタイミングで見直すべきポイントは3つ。

  • 1.繰り上げ返済で残債を減らすか無くす
  • 2.現在のよりも金利が低いか、返済期間の長い住宅ローンに借り換えて返済比率を下げる
  • 3.売却して残債を清算する
つまり、返済比率が高くなったときは、売却も選択肢のひとつとして考えたほうがいいタイミングなのです。

このように、売却のタイミングには「売ったほうがいい」ものと「売らなければならない」ものの2つがあり、前者は主に景気の上昇傾向などの外的な要因、後者は主に返済比率の低下を招く内的な要因が影響しています。

マンション売却のタイミングによる損得について

黒板

では、タイミングの要因の違いによって、売却にどんな損得が生じるのかを見てみましょう。

「売ったほうがいいタイミング」では、景気の上昇傾向などがきっかけとなるので、売却価格も増えることが期待できます。

また、景気が上向いていることで市場参加者も増え、短期間で優位に売却できることも期待できるでしょう。

しかし、不動産価格が上昇しているということは、購入する物件の価格も値上がりするということです。

自宅として使用していたマンションを高く売却できても、買い替えるマンションの価格の上昇分に相殺されることを想定しておかなければなりません。

「売らなければならないタイミング」では、高まった返済比率をすのリカバリーが早ければ早いほど、損失を少なくすることにつながります。

つまり、減収や支出増といったアクシデントが発生しても、前述の3つの返済見直しポイントを実行するなどによって、「住宅ローン滞納による競売」のような最悪のシナリオしか残らない状況になるのを防ぐことができるのです。

まとめ

砂時計

マンション売却のには、大きく分けて「売ってもいいタイミング」と「売らなければならないタイミング」の2つがあります。

このうち、景気上昇など外的要因を受けて「売ってもいい」と考えられるタイミングでは、売却価格の上昇で得する面もありますが、買い換えの購入価格も値上がりしているので、相殺されることを考慮する必要があるでしょう。

また、新規購入物件で住宅ローンを新た憎む場合、景気上昇傾向にあると利率も上昇することが予想されます。

これらのことを総合すると、「売ってもいいタイミング」が得なのは、現実には「買い換えをしないで済む」といった条件に当てはまるケースのみに言えるものでしょう。

一方で、「売らなければならないタイミング」は、その判断と対処が早ければ早いほど、損害を少なくとどめる効果が期待できます。

マンション売却は、繰り上げ返済や借り換えとともに、効果的な収支改善策になります。

逆に、「売らなければならないタイミング」を逸してしまうと、せっかく手に入れたマイホームを手放さなければならない上に、債務も残してしまいかねません。

住宅ローンなど借り入れのある家庭では、こまめに家計簿をチェックして、返済比率の変化に注意してください。特に返済比率が35%に近づくと黄色から赤信号が点滅する警告サインですから、注意が必要です。

返済比率が上昇し始めたら、専門家への相談をするなど、早めの対処をお勧めします。

なお、マンションを1円でも高く売りたい場合には、複数の不動産会社から見積もりを査定を取得するべきです。イエウールのようなサイトを遣えば、無料で査定をしてもらうこともできるので、そのようなサービスを賢く活用してできるだけ損せずに売却活動を進めてください。

【参考】イエウールの口コミ@良い点・悪い点や使い勝手を検証

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