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マンション自己査定のための3つのポイント@売却時の仲介業者選びにも役立つ

タブレットPCを持つ男性

親兄弟や親しい友人に、「持っているマンションを売却しようと思うんだけど…」と打ち明けると、十中八九の確率で「大丈夫なの?」と不安な表情で問い返してくるのではないでしょうか?

マンションなど不動産の取引は、読み終えたマンガや使わないバッグをネットオークションに出品するのとは、金額のケタも手間も段違いだからです。

もちろん、大きな金額の取引であっても、専門家がサポートをする体整があれば、それほど不安に感じることはないでしょう。

日本の不動産市場では、国が法整備をすすめ、許可を与えられた専門の業者が手続きを代行するなど、安心して取引できる環境づくりにも積極的に取り組んでいます。中古住宅市場の活生化という国の施策も、こうした環境づくりの後押しになっているようです。

にもかかわらず、不安が払拭しきれない背景のひとつに、専門のサポート役である業者とのあいだに、物件の評価に関するギャップが存在したままであることを挙げることができるでしょう。

物件の評価は、売買価格に最も影響を与える重要なファクターです。そして、ギャップが生まれる背景には、土台となる不動産評価に対する知識の差が関係せざるをえません。

そこで、そのギャップの問題点を整理し、最低限の不安を払拭する最強の自衛手段となりうる「自己査定」について考えてみましょう。

自己査定の意味とは?

自己査定する男性

自己査定とは、「自己」すなわち売主が自ら物件の「査定」を行なうということです。

マンションの売却活動は、売り出す価格を決めなければ始まりません。そしてその価格は、売却したいと思う金額をつけるというのが原則。

しかし、売却したいと思う金額と実際の売却金額が同じであることは、ほとんどないと言ってもいいでしょう。多くは、売却したいと思う金額ではなく、売主の希望よりも低い金額で取引されてしまうのです。

そうなるのは、売主の心理に原因があります。自分が所有する物件はどうしても冷静に見ることができず、贔屓目で判断してしまうのです。

一方で買い手もまた、自分の希望にできるだけマッチする物件を探しています。希望に100%マッチしていることは現実的にまずありませんので、できるだけマイナス・ポイントの少ない物件で妥協し、その妥協点を金額で解決しようとするのが一般的です。

つまり、よほどプレミアの付くような物件でもない限り、買い手の妥協の産物である「値引き」がなければ、取引は成立しないことを意味しているわけです。

このような不動産特有の掛け引きは、取引に慣れていない人にとってなかなか知る機会がないものでしょう。

本来は、この「慣れない」「知らない」をサポートするのが、国からも認可を受け、業務として不動産取引を代行している仲介業者です。

ところが、売主の「慣れない」「知らない」が災いして、業者がサポートしようとしていることまで理解できないという状況が発生することも少なくありません。

つまり業者は、先述の買い手の心理である「値引き」があることを前提に、価格設定の基準となる査定額やアドバイスを伝えるわけですが、これを売主が理解できないことが往々にして起こりえるわけです。

理解できないということは、業者との媒介契約であれ、売却のゴールである売買契約であれ、まとまる確率がきわめて低くなることを意味します。

こうした事態を回避するには、売主の理解度を改善するしか手立てがありません。というのも、買い手主導の取引が多いために買い手側の改善を求めるのが難しいこと、業者が売主との交渉スキルを改善しても売主が理解できないままであれば無駄に終わること、などを挙げることができるからです。

そこで一番のキモになると言えるのが、物件に対する売主自身の評価の改善、すなわち売りたい物件の「自己査定」ができるようになることなのです。

自己査定の3つのポイント

打ち合わせする男女

仲介業者の担当者も脱帽するような、的確で専門性の高い査定を、シロウト同様の売主がめざすのはナンセンス。

そこに費される労力と時間は、かえって売却活動の費用対効果を損ねることになってしまいます。的確さと専門性は、プロである業者に委ねればいいのです。

売主に必要なスキルは、査定というものがどのような視点で行われるのかというような、概略を押さえることができていれば十分なのです。

では、概略を押さえるために最低限必要な項目を3つ、挙げておきましょう。

1. 取引相場が基準になることを知る

売買をしたことがない人がマンションを売却しようとするとき、まず思い浮かべるのは、「このマンションはいくらで買ったんだっけ…」ということ。

ところが不動産市場では、買った値段を基準に取引が行われることはほとんどありません。

最も有効なのは、そのマンションのエリアで似たような広さや間取りのマンションがいくらで売却できたのかという、売買の実績です。

つまり、売却するマンションの「価値」ももちろん重要ですが、それよりも「いくらなら買う人がいた」という実績、すなわち「相場」の影響が、段違いに大きいことを、理解しておくべきです。

2. 競合や需要の多寡に左右される

「相場」が大きな要因となるということは、市場参加者が多いのか少ないのか、過熱しているのか冷めているのかなどの状況が大きな影響をもたらすことを意味します。

人気エリアでも売却件数が多ければ、価格の下降圧力は強くなります。売れ残るリスクを減らすのはもちろん、競合より早く売却を成立させて費用対効果を損わないためのインセンティブになるからです。

さらに、景気動向も見逃せません。このように、外的な要因に大きく左右されることを知らないと、ライバルに出し抜かれて売却活動が無駄に長びくリスクを高めることになってしまうのです。

3. 個別の物件特性でも印象が変わる

1つとして同じものがないと言われる不動産物件。同じ間取りでも、階数や位置・方向が異なるのですから、標準化が難しいのは仕方のないことでしよう。

とはいえ、ほんのわずかな違いだったはずの個別差を、さらに広げてしまうようなマイナス要因に気づかないことも少なくありません。

実は、査定の対象は外観や立地など、「外から見ることができるデータ」をもとに算出されます。

しかし、実際に購入を考える人のほとんどは、内覧をして納得しなければ決断しません。つまり、室内が汚れている、壊れている、臭いといった「見えなかった要因」が発覚すれば、売却交渉は売主に不利にならざるをえません。

まとめ

悩む女性

マンシヨンの売却に不慣れなシロウトであっても、売却しようとするマンションを自己査定することで、売却の成功率をアップさせることが可能になります。

自己査定と言っても、不動産取引のプロのような知識や経験が必要ではありません。

マンション売却といった不動産取引は相場に大きく左右されること、ライバルの有無も価格や契約の成否に関係すること、個別の物件特性は当初の査定では反映し切れないことの3つだけでも知っておくだけで、シロウト判断から開きやすい現実とのギャップを埋めることができるようになります。

また、自分の売却スタイルに合った仲介業者を選ぶ基準にも応用できますので、ぜひチェックしてみてください。

なお、仲介業者がまだ決まっていないという方は、イエウールのような無料サービスを活用するのはおすすめの方法です。

あなたの物件を無料査定してくれる上に、その業者さんが気にいれ売却時の仲介業務のお願いできます。イエウールの口コミは次の記事でチェックできますので、よろしければ参考にしてください。

【参考】イエウールの口コミ@良い点・悪い点や使い勝手を検証

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