マンション売却で加入できる瑕疵保険のメリットとデメリット

マンションの売却活動をスタートさせると、購入希望者からの様々なリクエストに対応する必要が出てきます。最も多いリクエストは、価格を下げてほしいというもの。

買い手は、購入するための資金を少しでも有効に使うため、まずは価格を下げられないかと要求します。次に、そのマンションを入手してから修理や改修が必要な箇所はないかと、聞き取りや調査を要求します。

売主の回答によっては、その箇所の修理や改修をしてからの引き渡しができるかどうか、売主が行わない場合にその費用分の値引きが可能かと、ここでも価格の交渉になるわけです。

このように、買い手の関心が少しでも買い値を安くする方向に働くのは、実は「安く買って得した気分になりたい」というものばかりではありません。

買った後に修理や改修が必要になるかもしれないという、予定外の出費を恐れる不安心理によって引き起こされていることも見逃せないのです。

マンションの売却では、こうした買い手の心理に上手に対処することもまた、売却成功を導く有効な手段と言えます。予定外の出費を心配する買い手の心理に対処するには、そうしたトラブルへの保証制度があれると便利ですね。

そこで、マンションなど住宅の売却に関係する保証についてチェックしてみましょう。

マンションの売買に関係する保証制度について

マンションなど住宅に関係する保証制度では、瑕疵担保責任という言葉を耳にした人も多いでしょう。

瑕疵担保責任とは、取引の前にチェックしたけれど見つからず、売買が成立した後で瑕疵（かし）と言われる隠れた欠陥が見つかった場合、これによる損害の賠償請求などをすることができるとしたもの。

売り手が「知らなかった」「わからなかった」とはいえ、売って利益を得る以上は、多少の責任はとるべきだというわけです。

瑕疵の発見から1年以内の請求という制限はあるものの、原則として発見までの期限は（新築住宅を除いて）ありません。つまり、中古マンションを売却する場合、瑕疵に関する責任は、そのマンションが再び売却されるか、取り壊されるかしない限り、追求されてしまうのです。

もちろん、こうした無限責任を問われるのでは、中古マンションの供給が滞ってしまう恐れが生じます。自分が作ったものでもなく、施工のチェックをしたわけでもないマンションの責任をいつまでも負わなければならないのでは、売却による資金化も意味がなくなりかねないからです。

そこで、中古マンションの売却では、売主の瑕疵に対する責任を免除する契約で取引されることが一般的になっています。なお、この免責は、業者が売主の場合には同様には適用されません。

中古マンションの瑕疵保険について

このように、民法に準拠した瑕疵に対する担保責任において、個人が売主でマンション売却をする場合、契約の内容に瑕疵担保責任を問わない旨を入れることで、売却後に発生する損害賠償請求のリスクをゼロにすることも可能になります。

これは売主にとっては朗報です。しかし、買い手から見れば、瑕疵への不安が残ったままで、売主にも頼れない状況になってしまいます。

これでは買い手に心理的なブレーキがかかって、取引が滞ってしまう恐れが生じます。

そこで、売主側が負うとされる瑕疵担保責任を対象とした、中古住宅のための瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）が2010年にスタートしています。

この保険は、国土交通大臣か指定する住宅瑕疵担保責任保険法人という専門の会社が取り扱います。また、保証を受けるためには、該当のマンションごとに検査を受けなければなりません。

売主がこの保険に加入するには、まず、住宅瑕疵担保責任保険法人に売却するマンションを登録し、資格を持っている建築士や建築事務所などと保険法人に検査してもらいます。

検査が済むと保険証書の申請ができるようになり、取引の成立時に発行されることになります。

売買が成立した後に瑕疵が発見させた場合は、まずは保険内容に従って売主が修理や損害の賠償を行います。その売主が負担した費用について保険法人に保険金の請求を行う、という仕組みです。

まとめ

これまで中古マンションの売買では、瑕疵担保責任を問わないことを前提とする商習慣が続いていました。特に個人が売主となる場合は、資力的にも瑕疵に対する責任を負担することは難しいため、売買を成立させるためには仕方のない措置とされていました。

しかし、この商習慣は瑕疵のリスクを値引きという形で相殺していたため、売主は瑕疵担保責任を免除されても値引きされるという、痛し痒しの状態に甘んじなければなりませんでした。

中古住宅の保険を利用することで、瑕疵のリスクに対応している物件というセールスポイントを提示することができます。

これは、買い手に安心感を与え、あるのかないのかわからない瑕疵のための値引きを防ぐ効果が期待できます。

既存住宅売買瑕疵保険や、取り扱っている住宅瑕疵担保責任保険法人などについての問い合わせは、国土交通省住宅局住宅生産課が受け付けています。

マンション売却活動でのアピールポイントとしても、検討してみてはいかがでしょうか。