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マンション売却中に価格や仲介業者・買い手を変更しても良い?

マンション

マンションの売却は、人生の重大事。それだけに、熟考を重ねた結果で売却活動に臨まなければなりませんし、大多数の人がそうしているはず。

一方で、マンションなど不動産の売買に慣れている人は決して多いとは言えません。また、不動産市場も景気や経済動向の影響を受けるなど、日々変化していると言っても過言ではありません。

そうなると、昨日の決断が今日には「大丈夫だろうか?」と不安に感じることも、あり得ないとは言えないでしょう。そんなとき、売却活動の方向性や内容は、果たして変更できるのか。

重大事だけに、変えられないのではとても困ってしまいます。でも、高額な取引だけに、安易な変更は受け入れてもらえないかもしれないし、できても高くついてしまうかもしれないなどと、心配が脳裏をよぎるのも無理はありません。

そこで、マンション売却での売却活動ではどんな中途変更が想定され、それにはどんな対策が可能なのかを明らかにしてみましょう。

マンションの売却活動で起こり得る中途変更とは?

契約書にサイン

一般に、売り手と買い手がそれぞれ売買を了承する意思表示をすれば、取引は成立すると法で定められています。

マンションなど不動産のような高額になる取引では、さらに厳しい条件が付されることがあります。トラブルを未然に防ぎ、売り手も買い手もお互いに安心して取引を全うするためには、必要な対策と言えるでしょう。

その一方で、一度決めたことは何があっても変えられないといった、がんじがらめの取引では、お互いの資産や資金を不要に損なう恐れも発生してしまいます。

マンションの売却活動で想定される中途変更には、主に次の3つが考えられます。

1. 売却価格の中途変更

マンションを売却しようとした場合、売り出しのときに付けた価格どおりで売れることはほとんどないと言っていいでしょう。

買付が入っても、価格交渉の条件が付いている場合がほとんど。まれに、買付が重なる人気の物件では、競り上がることもありますが、多くは値下げの要望です。

このように、マンション売却での契約までの過程では、売り手と買い手の要望を織り込みながら、価格を調整することが一般的です。

従って、売出しの広告などに価格を表示したからといって、それを守る義務もなく、値引きを拒否する理由にもなりません。

マンションなど不動産の売買では、買い手の意思表示に「買付証明書」などを発行することが一般的です。しかし、この種の書類は法的な根拠がなく、その金額や内容に拘束力はないと考えても差し支えありません。

マンションなど不動産の売買で法的な拘束力をもつのは、売買契約書です。売買契約書を交わしてからは、その内容に強い拘束力が発生します。

2. 仲介業者の中途変更

マンションなど不動産の売買では、一般の人では携わったことがない専門的な知識を要する手続きをしなければなりません。

そうした手続きを代行してくれるのが不動産の仲介業者。あるときは専門家との橋渡し役を担い、あるときはマーケットを知る頼もしいアドバイザーとして、売却活動の窓口の機能を果たしてくれるわけです。

ところが、仲介業者の担当者も人間ですから、100%売り手と同じ考え、同じ行動を取ることはできません。

そうした齟齬から、信頼関係が崩れてしまうこともあるわけです。

特に、高額なマンションなど不動産の売買を扱う場合、ちょっとした意見の相違でも、「まあ、いいや」と思えなくなっても当然でしょう。

幸いにして、マンションなど不動産の売買の仲介は、民法の委任にあたるとされています。

つまり、原則として「お願いします」「いいですよ」で契約は成立するのですが、報酬が発生することと、それに伴うトラブルを防ぐために、業法で契約書を交わすよう定められています。

契約書があるということは、その内容に拘束されることを意味します。

仲介業者に対して依頼者である売り手が負わなければならないのは、主に契約の期間です。

3. 買主の変更

いよいよマンション売却での大詰め、買主も決まって後は物件の引渡と入金を待つのみ、という状況でも、売り手の心は揺れるものです。

果たしてこの金額で売ってよかったのか、あの買い手でいいのだろうか等々。

マンションなど不動産の売買も契約に則って行われる以上、それをリセットする自由は保障されています。

最後の最後で「売りたくない」と思えば、その意志が尊重されるのが自由主義の国なのです。

ただし、法に則って進められた手続きを変更するわけですから、それなりのペナルティを覚悟しなければなりません。

中途変更のリスクについて

矢印

以上のように、マンション売却で、手続きや対応内容の中途変更は不可能ではありません。

むしろ、価格や仲介業者に関する中途変更は、契約書などによる法的な拘束力がない限り、自由に行うことができます。

リスクが高いのは、売買契約書を交わした後の、買い手の変更です。

売買契約書の締結後も、売り主は売却を止めることはできます。ただし、法によって守られた契約状態を破棄するわけですから、それ相応のペナルティを受けなければなりません。

売り主が契約を破棄する際のペナルティは、売買契約書に記載するのが一般的です。

まとめ

線路

マンション売却では、主に「価格」「仲介業者」「買い手」において、中途変更することが考えられます。

このうち、「価格」と「仲介業者」については、売却活動の状況に応じて変えることが一般的に行われています。

「買い手」の変更も不可能ではありませんが、売買契約書の内容に沿ったペナルティがあることは覚悟しなければなりません。

このため、売買契約書の作成にはしっかり目を通しておくことが求められます。

また、いくら心配だからといって、売り主に一方的に有利な内容は認められませんし、そのような要求が取引をぶち壊してしまうことも考えられます。

こうした手続きの面でしっかりとサポートできるかどうかも、仲介業者を選ぶ際のチェックポイントに入れておいてください。

【参考】マンション売却の仲介業者を無料で見つけるならイエウール

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