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名義変更し忘れた相続マンションは売却できるのか?

マンション

マンションを相続しても、名義を変更しなければならないという決まりはありません。原則的には、所有者が個人であっても、その相続人がそのまま利用し続けるのに、規制はないのです。

ところが、そのまま利用していたマンションを、いざ売却するとなると、問題が発生してしまいます。他にも、マンションの敷地に変更が生じたり、建替えの計画が現実化したときなども同様です。

このような登記簿を変更しなければ手続きを行うことが出来ないケースに直面した場合、相続にしたがって所有者を変更してからでなければ、次のステップに進むことは出来ないのです。なぜならば、所有者がする必要のある登記という法的な手続きを、故人にしてもらうことは出来ないからです。

さて、お墓の前で悩んでいても解決しないこの問題、マンションを売却するにはどんな問題があって、どうすれば解決の糸口を見つけられるのかを考えてみましょう。

相続マンションの名義を変更しないとどんなトラブルが起きるのか

マンション権利証

前述のように、相続が発生しても、相続対象となるマンションなどの不動産名義を変更する義務はありません。故人の名義のままでも、なんら違法性を問われることはないのです。

ただし、相続の変更登記をしなくても罪に問われないことには、落とし穴があります。

相続には「法定相続」というガイドラインが定められ、この範囲で行われた相続に対して、相続税の軽減などの措置を講じています。

しかし、この「法定相続」は、このとおりに相続を行わなければいけないと規制するものではありません。あくまでも相続のモデルケースを示しただけで、遺言などがこれに従ったものでなくても、罪に問われるわけではないのです。

ところが、故人の意志や遺族の同意によってもたらされた相続方法に対しては、法定相続が問題になることはあまりありませんが、相続がきちんとされていない場合では、状況が異なります。

相続の仕方や配分に異議がある場合や、相続を済ませていない場合、改めて相続をしなければなりません。その際のガイドラインとなるのか、法定相続なのです。

つまり、きちんと相続がされていない事案に対して変更登記などの法的な手続きを行うためには、法定相続に従って相続を済ませなければ出来ないようになっているのです。

相続には、10ヵ月以内の申告といった期限が設けられています。これは一見、変更登記をしなくても罰則を受けないことと矛盾するように感じます。

しかし、相続の期限は、法定相続以外の自由な案分や、控除を受けるために設けられた猶予期間なのです。これを過ぎれば、自由な案分や控除を利用することは出来ません。

このことから、相続がきちんとされていない場合では、税制的な優遇を受けることが出来ずに、強制的に法定相続の案分で相続を行わなければなりません。

相続発生から時間が経っての法定相続で問題になるのは、相続人の確定が困難になることです。発生時に相続人だった人が死亡している場合、その相続人に権利が継承されます。そのすべてに対して、相続手続きを済ませなければならなくなるのです。

売却だけでなく、担保で金融機関から借入を起こす際も、名義が故人では実行できません。

相続マンションの名義を変更して売却する際のポイント

マンションのカギ

大前提として、マンションの名義が故人のままでは売却できないことを理解できたら、次に売却できるようにするための手順を見ていきましょう。

変更登記のためには、まず相続を済ませる必要があります。

発生から時間が経ってしまった相続を行うには、まず、故人の戸籍を確認しなければなりません。その時点での相続人を確定するために、公的な書類である戸籍を取得するわけです。

法定相続の範囲に該当する相続人を確認できたら、本人やその相続権の承継者に連絡を取ります。これは、相続権を有する人に対して遺産分割協議を行わなければならないからです。

故人が遺言書を残していた場合でも、それに同意してもらえるか、あるいは改めて遺産分割協議を行うかの確認を取る必要があります。

こうした手続きは、売却するマンションの売主としての地位を法的に確立するために必要な作業なのです。

遺産分割協議が整いったら、書類を作成し、関係者全員の記名と押印をもらいます。これを証明するために、各自の印鑑証明書も必要です。

ここまで書類が整えば、変更登記のための準備は整ったと言えるでしょう。

こうした作業や手続きに関して、トラブルを回避してスムーズに勧めるためにも、代理権のある司法書士や弁護士などのサポートや代理を選択しに入れておくことをお勧めします。

まとめ

不動産経営

相続の対象となっているマンションの名義が故人のままだった場合、そのままでは売却することは出来ません。

売却による所有者の変更や抵当権の設定など、マンションの登記を変更しなければならない場合には、故人の名義では行うことが出来ないからです。

こうしたマンションを売却するには、相続人を確定して、相続人全員の同意を得てそのマンションを相続してから、相続での変更登記をしておかなければなりません。

相続での変更登記をしないままでいても違法ではありません。しかし、故人のままではその後の変更登記を行うことが出来ないです。

売却を考えたときはもちろん、資産を運用する際にも相続を先延ばしにするのは得にはなりません。

売却を決断してからこうした手続きを取ろうとしても、時間も手間もかかってしまいます。まずは専門家に相談して、売却のスケジュールを大幅に狂わせないように「先手」を打っておくべきでしょう。

なお、友人・知人にマンション売却に関する相談をできる人がいない場合には、無料査定が可能なイエウールに一度相談することを検討してみてください。

【参考】イエウールの口コミを確認する

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