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相続前に対象となるマンションを売却する際に気をつけること

マンション

平成27年1月から適用されている相続税の改正で、これまで以上に相続への関心が高まっているようです。

というのも、基礎控除額が引き下げられて、これまでは相続の課税額がゼロだったのに、課税範囲に含まれることが増えたからです。親がよほどの田畑や収益不動産を所有してないかぎり、自分には関係のない話だと思っていたのに、そうも言っていられなくなった、というわけです。

そうでなくても、不動産が相続資産に含まれていると、面倒なことが多くあります。不動産の相続評価は、原則として固定資産税の計算方法が用いられますが、固定資産税の額が相続税額ではありません。

つまり、固定資産税を算出するための課税価額を用いて、相続税のための別の計算をするのです。そうなると、固定資産税は支払える額だったのに、相続税は支払えるような額ではなかったことが、相続が発生してからわかったりするわけです。

では、相続前に処分しておけば、そんな心配は要らなくなるのでしょうか?

いえいえ、もっと相続がたいへんになってしまうこともあるのです。

では、相続前のマンション売却のリスクと、それを回避できる方法があるかどうかを見ていきましょう。

相続前のマンション売却のリスク

贈与税の申告

相続前に対象となるマンションを売却する目的は、主に贈与によって相続を前倒しにして、利用できる贈与税控除によって節税しようとするものです。

贈与税控除は、1年で110万円までの適用となります。つまり、非課税分の110万円以下であれば、現金化した財産を毎年、贈与というかたちで相続できるというわけです。

しかし、この方法には、3つのリスクが考えられます。

  • 1.不動産を売却して現金化したときに所得税が課せられる
  • 2.贈与計画の途中で相続が発生すると相続税の課税対象になってしまう
  • 3.相続開始から3年前までの贈与は相続税の課税対象になってしまう
このうち3については、納めた贈与税を相続税額から差し引くことができる制度が設けられていますが、控除で納税額をゼロにしていた場合は、当然ながら利用できません。

また、一般的な贈与とは別に、配偶者控除の対象となる贈与があります。それは、贈与する側とされる側が夫婦である場合に適用されるもので、贈与税の基礎控除額の110万円とは別に、2,000万円までが控除されるというものです。

つまり、夫婦間では最高で2,110万円までの贈与税控除が認められるというわけです。

この贈与税の配偶者控除で注意しなければならないのは、次の点です。まず、婚姻関係にあるという判定は、戸籍が基準になります。したがって、内縁などの事実婚では認められません。

贈与の対象となる不動産は、居住用で、日本国内に存在するものでなければいけません。海外移住用の物件や、投資用不動産の購入では控除できません。

その他、贈与されてから以降も居住していること、この控除を受けられるのは1人1回だけに限られること、控除によって税額がゼロでも税務署への申告が必要なことなどの制約があります。

また、一般的な贈与と相続が同じ年に発生していた場合、贈与税の控除を受けることなく相続税の計算をしなければなりません。しかし、配偶者控除の対象となっていた贈与は、相続とは別に贈与税の控除を受けることができます。

相続前にマンションを売却する場合の損益分岐点

住宅模型

相続前に不動産を売却したほうが得なのか損なのかは、相続によって取得する金額によって変わります。これは、相続税の税率と控除額が一律ではないことによるものです。

相続前の不動産売却が得か損かの損益分岐点を考えるには、まず、相続税率を割り出しておく必要があります。そのためにまず必要なのは、相続財産が全体でだいたいいくらになりそうなのかと、相続人は何人いるのかを把握すること。

民法で決められている相続人の範囲は、配偶者、子ども、父母、兄弟姉妹で、それぞれの相続割合と優先順位は家族構成によって異なります。詳細は、国税庁のホームページを参照するか、専門家に相談してください。

自分に関係する相続資産の額は、相続資産額を相続人の人数と割合をもとに算出します。相続税率は、1,000万円以下の10%から6億円超の55%まで8段階に分かれ、これを参照することで、割り出した相続資産額が該当する相続税率を求めることができます。

例えば、総資産額がおよそ1億円と思われる場合、700万円の控除を差し引いた7,300万円を、相続人数と割合によって分けます。2人の子どもで相続する場合は、2で割った3,650万円が、1人あたりの課税額になります。3,650万円の相続税率は20%になるので、相続税額は730万円。

これに対して、5,000万円ずつを2人に贈与した場合の税率は55%。贈与を受ける者が20歳以上で子どもであれば控除額は640万円なので、1人あたりの贈与税額は2,398万円。

この730万円と2,398万円の差額を、1年ごとの110万円の控除枠を使って減らしていくというのが、贈与税控除を使った節税と、損益分岐点の考え方の基本になります。

まとめ

家とお金

相続税改正によって、これまで控除によって相続税が発生しなかった人にも課税される可能性が高まりました。

これに対して、贈与税控除を利用した節税対策への注目も高まっています。

単純計算では、1億円の相続資産を2人の子どもで分ける相続の場合、1人あたりの相続税額は730万円。これを生前に一括で贈与すると2,398万円になってしまいます。

しかし、贈与税では年間の贈与について110万円まで控除ができるため、これを16年続けると相続税額を下回り、最終的にはすべてを控除で処理できることになります。

ですが、実際に毎年同額の贈与を続けると、控除対象となる単独の贈与ではなく、複数年に渡る同じ贈与とみなされ、贈与総額に対して課税される場合もあります。

このように、安易な生前贈与の節税対策は、かえって相続税よりも高い贈与税を納めなければならないことになりかねないので、注意が必要です。

また、贈与のためにマンションを売却したり登記を変更するには費用がかかり、相続税計算時のように経費とは認められないので資産を目減りさせることになります。

相続対策でマンション売却を考える場合には、業者に査定を依頼して資産評価額の誤差を少なくしたり、専門家に相談してリスクを把握するなど、事前のシミュレーションを怠らないようにしてください。

【参考】マンションナビ(無料査定サービス)の口コミ

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