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マンションの売却を途中で中止するとどうなる?売主のペナルティは?

リスク

一生の買い物のうち、最も高額と言われているマンションや戸建て住宅などの不動産。それを売却するとなれば、清水の舞台どころか東京スカイツリーから飛び降りると例えても、大げさではない決意で臨んでも不思議はありません。

それだけに、売却と決めたにもかかわらず、常に心の中は自分の判断が正しかったのか、間違っていたのではないかと逡巡していたとしても、無理はないでしょう。

しかし、一度「売却」と決めてしまったら、後は運を天に任して、なすすべはないのでしょうか?

状況の変化はもちろん、心境の変化があったときに、人生の一大事であればこそ、なんとかしたいと思うのは、決してわがままでもへたれでもないはずです。

では、不動産の売却活動を途中で止めるとどんなことになってしまうのか、対処法はあるのかについて見ていきましょう。

マンションの売却活動を中止するリスクについて

ゴミ

マンションの売却活動を中止するリスクは、売却活動の進み具合で異なります。どの段階でどのようなリスクが考えられるのかを見ていきましょう。

1.売却の仲介を業者に依頼する前

売却しようという決断をしたものの、一夜明けて考え直したら、やはりもう少し専門家の話を聞いてからにしたほうがよさそうだと思い直すこともあるでしょう。

理由もなく「売却する」と言ったり「やっぱり止める」と言ったりを繰り返していたのでは、そもそもの売却という決断さえ疑ってかかるべきです。

しかし、専門家に意見を聞くといった「違う視点」を取り入れることは、選択肢を広げる意味でも有効です。その結果の売却中止であれば、資産の活用にも有効に作用するでしょう。

業者に仲介を依頼する前の相談を含めて、いろいろな視点や立場からの意見を情報として収集することは、とても重要です。業者との間では、相談といった「売却したい」という口約束では契約が成立したことにはなりません。

不動産取引では、手数料や違約金が発生するようになるには、契約書を交わす必要があると定めています。したがって、契約書に署名・捺印をしていない時点では、後に法的な処分を受けなければならないような事態に発展することは無いです。

相談を持ちかけた業者のなかには、「売却したい」という相談を意思表示したものとして、すでに契約と同等の状態だからと売却活動を自社で進めるように迫るケースがあるかもしれません。

しかし、契約がなければいかなる債務を負うこともありませんので、惑わされないようにしてください。もちろん、相談に乗ってもらったお礼として「ありがとう」の一言はあってしかるべきですが……。

2.媒介契約を結んだ後

マンションの売却は、売買を取り扱う不動産業者の手を借りて行うのが一般的です。取り扱う商品が高額であるだけでなく、登記の変更などの専門的な知識と処理を必要とする取引であるため、プロによるサポートが必要になるからです。

業者に買手との交渉などの手続きを仲介してもらうことを「媒介」といい、仲介を依頼には「媒介契約」を結ぶことが定められています。これは、売手の代理である権利を明確にする意味と、販売手数料の上限を定めてトラブルを防止する意味があります。

したがって、「売却したいんだけど」という相談の段階から一歩進み、媒介契約を結んだ後は、中止をする際にも法的な契約行為の制限を受けることになります。

しかし、実際には媒介契約によって売却活動の中止が著しく制限されることはほとんどないと言ってもいいでしょう。

と言うのも、媒介契約は売買の仲介という交渉や手続きの代行が業務の主な内容です。実際に売却する不動産の取引に関して業者は当事者ではありません。

媒介契約ついて定めた宅地建物取引業法でも、特定の1社と契約できる有効期間は3ヵ月以内(更新可)として、その都度、契約内容や業者を見直す機会を与える内容になっています。

つまり、最長でも3ヵ月を過ぎれば、依頼者である売主は仲介業者に対してなんのペナルティーもなく、「売却中止」といった変更を実行できるのです。

3.売買契約を結んだ後

買手が現れて、売買契約書を取り交わすと、状況はまったく変わってしまいます。

売買契約書に署名・捺印をした時点で、売主は「売却する」という意思表示をしたものだと、法的に認められてしまうからです。

したがって、それ以降に売却を中止するには、契約内容に記されたペナルティーを覚悟しなければなりません。

手付金の倍返しなどが契約内容に記されるペナルティーの一般的なものですが、これも契約によってまちまちです。また、買手が中止に応じずに裁判沙汰などのトラブルに発展することもあり得ます。

リスクを回避するための方法について

注意する女性

最もリスクの高い、売買契約書に署名・捺印した後の売却中止によるトラブルを回避する方法について考えてみましょう。

事前の対策として、売買契約書に適法の契約撤回の条件を盛り込むこと、盛り込まれているかを確認することです。その際には、手付金の限度額も明記しておくと良いでしょう。

買手の本気度を確かめるために手付金を売買代金の2割や3割と取る契約書を勧める業者もあるようです。しかし、手付金が多ければペナルティーの額も増えることを忘れないでください。

まとめ

不動産の売却を中止するには、その売却活動がどの段階であるかによって、対応が異なります。

業者に仲介の相談をしている段階では、法的な拘束力などはありませんので、中止という結果に至ったとしても、なんのペナルティーも課せられることはありません。

媒介契約を結んでいる場合は、契約期間という拘束を受ける条件は付きますが、これを過ぎれば、ペナルティーなく売却活動を中止することができます。

売買契約を結んだ場合は、その内容によってペナルティーを受けなければなりません。対処法としては、売買契約書を取り交わす前に、契約解除条件が売主の不利にならないように明記・確認することで、リスクを減らすことができます。

しかし、売買契約後の売却中止は、リスク回避をしていてもダメージが小さいとは言えなくなるでしょう。

そのためにも、売買契約前というペナルティーのリスクがほとんどない時期に、より多くのプロである業者などにリサーチしておくことをお勧めします。

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