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借地権の自宅を売却するときに注意すべき点を解説

ビジネスマン

分譲マンションでも珍しくないのが、借地権という広告表示の物件。

割安なため、ローンを組んでも毎月の返済が賃貸の家賃分より低く抑えられるなど、注目を集めています。

また、再開発エリアに建てられる人気のタワーマンションでも借地権のものがあったりするので、価格だけではない住宅購入の選択肢のひとつとして、存在感を高めていると言えるでしょう。

しかし、実際に購入しても、借地権がどのように自分の資産に影響するのかを理解している人は少ないかもしれません。借地権と所有権の違いは、所有しているだけではほとんど意識することがないので、仕方がないかもしれません。

ところが、売却をするときは「同じ土俵」というわけにはいかなかったりするのです。

「聞いてないよ~」と訴えても、法の定めを変えることはできません。だからといって、借地権付き不動産が「持ったら最後」というような、活用できない資産では決してありません。

借地権ならではの対応を心得ておくことで、必要なときに売却して資金化することももちろんできます。とはいえ、売却するには、土地の所有権もあるマンションとは異なる対処が必要になります。

借地権付き不動産を売却する際の問題点を整理し、売却を成功させるためのポイントを探っていきましょう。

借地権の概要

家と虫眼鏡

借地権とは、その字のとおり「土地を借りる権利」を意味しています。

土地を借りるだけであれば、土地の賃貸借契約を結べば済むはずです。なのにわざわざ契約とは別に「土地を借りるための権利」について定めているということは、この借地権に該当する土地が、一般で言われている土地とは異なることを示していなければなりません。

では、借地権にはどんな違いがあるのでしょうか?

まず、借地権が認められる土地には、建物がなければなりません。つまり、自分の建物が借地に建っている場合の土地に関する権利を定めたものが借地権、ということになります。

自分の建物が借地に建っていなければなりませんから、まずなによりも借地権の適用を受けるためには、その土地の上に建物があることが前提となります。したがって、建物をもたない月極駐車場や、青空の資材置場などの所有や賃貸借契約を結んでいても、その土地に対する借地権は発生しません。

さらに、借地上の建物について無償で使用している場合も、借地権の適用外となります。

借地の適用を受けるための主な条件は以下の2点です。

  • 土地についての賃貸借契約を結んでいること
  • 固定資産税及び都市計画税の納税額以上を地代として支払っていること
この条件をクリアしていれば、「該当する土地の所有者が借地であることを承認し、その貸借に関する納税評価以上の対価を得ている」ことを自動的に証明しているわけです。

また、どちらについても、契約書の書面や振込明細または領収書などの資料を必要とします。

借地権付き不動産売買の制限について

家の模型

このように借地権とは、自分の建物が建っている土地に対しての権利を指しています。

基本は、建物の所有者、すなわち土地の賃借者の目線。しかし、条件を付して、貸主である土地の所有者側の不利益になりすぎないような配慮も盛り込まれています。

実は、この土地所有者への配慮の部分が、かなり賃借人である建物所有者の不動産取引に制約を与えることになるので、注意が必要なのです。

まず、大前提として、借地権はその土地の所有者、つまり借地権の条件となる賃貸借契約の貸主の承諾がなければ、売却することができません。

これは、借地権が単独の権利ではなく、建物に対する土地の利用権であるため、賃貸借契約の片方だけに自由な処分を許すことはできないという「法の平等性」に基づいた考えだと言えるでしょう。

この定めの厳格な点は、土地所有者の承諾なく売却が行われた場合、土地の賃貸借契約を即刻解除することが認められていることからもわかります。

一般に、契約という法律行為を解除するには、どちらかに明らかな理由があることや、ペナルティーを設けることなどで処理されます。

しかし、借地権のこのケースでは、無条件で即刻解除できるよう定めているのです。

賃貸借契約が解除されると、売却(しようと)した所有建物は、土地利用権がなくなってしまいます。そうなれば、土地の賃貸借関係が壊れていまいます。

建物を購入(しようと)した買手は、新たに賃貸借契約の交渉をしなければなりませんが、信頼関係が壊れていれば契約を結ぶのは難しいでしょう。そうなれば、売買契約の前提条件が崩れることになるので、契約は白紙になりかねないわけです。

まとめ

家を売却

借地権付きの不動産は土地所有権付きの不動産より割安感があることが多いため、新築・中古を問わず人気が高いというのが実状です。

土地の固定資産税や都市計画税の請求がないこと、その代わりに地代を支払うことなどを除いて、所有していて借地権を意識することはほとんどないでしょう。

しかし、売却する際には注意が必要です。

土地所有者の承諾なしに売却をすると、土地の賃貸借契約を解除され、売買契約の前提条件が消滅する事態になりかねないのです。

ただし、土地所有者の一存で自由な取引が制限されてしまうのでは、資産としての価値が著しく低下しかねません。

こうしたトラブルを解決する方法として、土地の貸主に代わって裁判所が「借地権を付けた建物の売却」のための許可を出す方法があります。これは「借地非訟手続」といって、その土地を管轄する裁判所への申立てが必要になります。

いずれにしても、借地権付き不動産を売却する際には、あらかじめ仲介業者の担当者や専門家に土地所有者との交渉について相談したうえで進めることが、リスク回避の有効な手段となるでしょう。

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