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借地権付きの土地を売却するときに注意すべきこと

土地

大地主の家にでも生まれないかぎり、土地を借りることはあっても貸すことはないだろうと考えるのが、一般的かもしれません。

土地の賃貸借で、賃貸側の当事者になる確率は、確かに低いでしょう。しかし、自分には縁遠い話だと思っていても、相続で土地を引き継がなければならず、その土地に賃貸借契約が結ばれていることは皆無とは言えないです。

期せずして土地という資産が手に入るのは、傍目には羨ましい状況。しかし、実際に土地の所有者になって、借地権契約に対応しなければならない立場になると、手間やトラブルを処理する必要が出てくるのです。

そうした機会が増えると、借地権付き不動産を所有するメリットを感じられなくなることも十分に考えられます。また、その不動産を処分しようとしたときに、借地権は制約が多く複雑なため、シロウトには手に負えそうにない状況に陥ることも十分に考えられます。

もちろん、適法に手続きをすれば問題なく売却もできるのが借地権付き不動産ですが、状況を理解しないまま取引を進めて、あとで「しまった!」と思ってからでは、取り返しがつかないのは言うまでもありません。

借地権の概要と売却についてのポイントをチェックして、当事者になっても困らないように準備をしておきましょう。

賃貸側にとっての借地権の概要

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借地権を売却するには、まず借地権がどのようなものなのかを知っておく必要があるでしょう。

借地権の借地とは、土地を借りることを意味します。つまり、借地権は、その土地を借りている人の権利というわけです。

明治維新以降の日本では、原則として誰もが土地を所有し、その所有権を売買できるように法制度を整えました。また、所有できる土地に限りがあることから、貸し借りも一般的に行われていて、これを規制・保護するために設けられたのが、借地権でした。

借りる側の権利として認められるためには、次の3つの要件を満たさなければなりません。

  • 1.借りた土地の上に借主が使用する建物があること
  • 2.貸主と借主のあいだに賃貸借契約が結ばれていること
  • 3.固定資産税や都市計画税以上の地代を賃借人が賃貸人に支払っていること
借地権は、ただ単に「土地を借りている」という状態では発生しません。つまり、借主が月極駐車場や青空の資材置場などで利用・契約していた場合には、賃貸借契約が結ばれていても借地権は適用されません。また、建物があっても、無償で使用していた場合も適用されません。

借地権について定めた借地借家法が改定され、1992年(平成4年)8月1日以降の契約については、新法が適用されます。新法は、借主に有利だった「賃貸借契約の解約を著しく制限した部分」などが改められています。

したがって借地権がある場合は、旧法適用か新法適用か、新法の場合は契約更新のある普通借地権か、期限到来で消滅する定期借地権かによって対応が異なるんですね。。

なお、旧借地権で契約されたものは、更新時期が到来しても、新たに新法の定期借地権に変更することはできません。改めて旧法での更新となります。

借地権は相続することができます。その際に、相続人が改めて借地権契約を結ぶ必要はなく、相続手続きによって権利は承継されます。また、その際に名義書換料といった手数料が新たな土地の所有者に必要となることはありませんので、惑わされないようにしましょう。

借地権付き土地の売買について

女性作業員

借地権生き土地の売買は、賃貸側と賃借側では条件が異なります。土地を所有している賃貸側では、借地権のある土地を事由に売却することができます。

それに対して賃借側では、賃貸側の承諾なしには使用していた建物の売却ができないなどの制限があります。

賃貸側が賃借側に売却の際、承諾料を支払ったり、承諾なしに売買できないといったことはありませんので、惑わされないようにしましょう。

まとめ

計算

借地借家法で定められた借地権は、要件を整えることで、土地の借主の権利を保護するものです。要件とは、該当の土地に借主の使用する建物があること、賃貸借契約があること、税金以上の地代の支払いが確認できることなどです。

相続で継承した土地に借地権が設定されていると、「一度貸した土地を地主が取り戻すのは難しい」といった先入観や風評を耳にして、悲観的になることがあるかもしれません。

しかし、実際には、借地権付きの土地の売却が制限されることはなく、賃借側の承諾や承諾料を必要とすることもありません。

資産のひとつとして売却を考える場合でも、法的に大きく制限を受けることは無いです。

ただし、借地権の内容によっては、買主の購入後の利用を制限することもあり得ます。借地権が設定されているということは、その土地の上に別の所有者の建物があることを意味しているからです。

借地権付き不動産を売却しようとするときは、売却活動に入る前に、借地権の種類と内容を確認して、重要事項として買手に明示する準備を整えておきましょう。

なお、どの不動産会社に売却するか決めていない、あるいは少しでも高い値段で土地を売りたいと考えているのなら、イエウールのような一括無料査定サイトを活用するのが賢い方法です。

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