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権利書(権利証)を紛失するとマンションは売却できないの?

マンションの権利書

マンションや戸建て住宅などの不動産の売却では、売買契約を成立させるために、あらかじめそろえなければならない書類がいくつかあります。ほとんどは、役所などに出向いて、手数料を支払えば入手可能なものですが、なかにはそう簡単にいかないものもあります。その代表が、権利書です(権利証とも表記します)。

この権利書は、その不動産が本当に売主のものであるかを示す重要な証拠なのです。本来は、所有者が大切に保管しているはずのものですが、一生に一度、使うかどうかわからないものでもあるため、行方不明になっていることも多いようです。

実際には、売却する機会がなければ「無くても困らない」と言っても差し支えありません。ところが、いざ売却となったときに、見つからないと面倒なことになりかねないという、やっかいな代物だったりするのです。

所有していることを示す書類なのであれば、紛失したら「自分のもの」と証明できなくなってしまします。証明できなければ、「売却ができないのではないか!」という、心配の種になりかねないのが権利書なのです。

そんな疑心暗鬼にとらわれないようにするためにも、権利書は不動産売却にどの程度、どのようにかかわるのか、代わりになるものはあるのかなどについて見ていきましょう。

不動産売却に必要な権利書とはどんなものか

マンションのカギ

一般的な商取引では、買いたいものを確認した買主が対価を示し、売主がそれを確認したあとに交換することで、取引が成立します。

しかし、不動産売買では、交換する対象が「権利」という確認しづらいものなので、「代金を払ったからこの不動産は私のもの」と主張できないケースがあると困ってしまいます。

こうしたトラブルを防ぐため、日本では、明治時代後期に不動産の所有を記録するシステムを整備して、登記制度を確立しました。これにより、届出を受理した不動産に対して「登記済権利書」を発行して、その不動産が届出のあった人の所有であることを示すことができるようにしたのです。

役所で記録する登記簿と、届出人が所持している「登記済権利書」は、「鍵と鍵穴」のような関係です。一般の譲渡(売買)による変更登記では、この鍵となる「登記済権利書」を登記申請の際に添付することで、元となる鍵穴の登記簿と照らし合わせて確認する、という手順を踏むことになります。ただし、相続などの強制的な所有権移転登記の場合には、「登記済権利書」は必要ありません。

また、2005年3月7日以降の所有権移転登記申請に対しては、「登記済権利書」に代えて「登記識別情報通知書」が発行されるようになっています。

登記識別情報とは、該当する登記が行われていることを確認する際に必要となる、12ケタの英数字のことです。つまり、不動産登記のセキュリティが、鍵から暗証番号による確認システムへ移行した、というわけです。

権利書が見つからないときはどうすればいいのか

不動産

このように、「この不動産はこの人のもの」ということを示す際に必要となる重要な書類が、権利書(権利証)なのです。

とはいえ、健康保険証や運転免許証のように、提示を求められる場面は決して多くはありません。いや、権利書(権利証)が必要となのは、不動産を担保に入れたり、売却するときぐらいと言ってもいいでしょう。

ということは、大多数の人にとって権利書(権利証)は、重要ではあるものの利用する機会が滅多にない書類ということになります。だからついつい、目の届かない場所にしまい込んだり、うっかり捨ててしまうことがあるわけです。無くても困ることがないのですから…。

ところが、いざ不動産を売却するとなると、行方不明の権利書(権利証)は困った事態を引き起こすことになります。なぜならば、権利書(権利証)は「再発行できない」と法律で定められているからです。

権利書(権利証)のない不動産の売却手続きについて

契約書に印鑑を押す

不動産の売却に必要な重要書類にもかかわらず再発行ができないとあれば、権利書を見つけることができない不動産は売却ができないと言うことなのでしょうか?

いいえ、そんなことはありません。鍵や暗証番号となる権利書を無くしても、それを補う方法がちゃんと用意されているので、安心してください。

権利書がないまま不動産の売却による所有権移転登記を行うには、主に2つの方法があります。ただし、そのうちの「事前通知」による確認方法は、売買代金の支払い確認を要するなど、第三者が買主の場合の取引では実行が困難なため、ここでは説明を省略します。

本人確認手続きについて

弁護士

もう1つは、「本人確認手続き」による確認方法です。これは要するに、無くした鍵や暗証番号の代わりに、鍵や暗証番号の所有者を確認することで、登記内容とのつながりを認めるというものです。

本人であることの確認は厳正を要するため、登記手続きの代理権限を有する司法書士または弁護士が行うことになります。この本人確認については、公証人役場で行う「本人証明」を利用することもできます。

まとめ

権利書は、不動産を売却する際に必要となる書類。とはいえ、もし見つからなくても、売却をすることは可能です。

その際に一般的に用いられるのは、所有権移転登記を代理できる権限をもつ司法書士か弁護士による本人確認手続きを経る必要があります。

所有権移転登記を司法書士に代理してもらうのは一般的なので、登記を依頼する際に「権利書がないけれど…」とあらかじめ相談しておけば、決済ができなく延期といったトラブルを防ぐことができるでしょう。

本人確認手続きには、必要書類の取得や面談など、時間を要することもあります。早めに対処することも、売却をスムーズに進めるための重要なポイントになります。

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