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媒介契約をしていない業者が不動産を売ってくれと言ってきたら?対応で注意すべき点

不動産売却

不動産の査定を終えて媒介契約を済ませ、「いざ、売却!」と意気込んでいると、他の業者からアプローチがあることがあります。

どこから売却の情報をかぎ付けたのかはともかく、なにやら「より良い条件」を提示されてしまうことも……。そうなると、自分が決めた媒介契約が「失敗だったのか?」と思ってしまうことがあるかもしれません。

契約を交わしたからには法的な拘束力も生じます。しかし、数パーセントの違いでも高額な取引では、差額が無視できるものではありません。ましてや、大切な資産の売却なのですから、より高く評価してくれる業者の提案に心が揺らぐのは当然とも言えるのです。

そこで、媒介契約をしていない業者との交渉について、セーフとアウトの線引きや、上手に利用する方法、法令違反に問われないための注意点などについてまとめてみましょう。

なぜ媒介契約がないのにアプローチしてくる業者がいるのか

電話をする業者

まず、媒介の契約済の売主に対して、契約をしていない業者がアプローチをしてくる目的を考えてみましょう。

本来、売主はもちろん、契約による法律行為の先取特権を守り、無用なトラブルを避けることが、媒介契約を結ぶ目的です。

しかし、これはあくまでもトラブルが発生したときに、不動産売買に不慣れな一般消費者を保護し、救済できるようにしたもの。誤解を恐れずに言えば、トラブルがなければ見過ごされるということです。

具体的には、売主が「困った」「騙された」と思わず、逆に「よかった」「得をした」と思えるものであれば、法律の精神に反するものではないと判断されるということです。

もちろん、違法と判断される可能性のある営業手法をあえて用いる業者が、売主の立場に立ってそうした提案をすることはないかもしれません。

業者側とすれば、法律違反に問われるリスクを負うわけですから、相応の利益がなければやろうと思わないはず。それを踏まえて、他社の媒介契約のある案件にわざわざ手を出す理由について考えてみましょう。

買い主の目星がすでについているケースがほとんど

まずは、売主を探す手間を省ける場合に手を出すことが考えられます。つまり、買主の目星が付いているということ。

売買は、売主と買主がいなければ成立しません。特に不動産売買の仲介業務では、ほうによって手数料の上限が定めされているといった規制があります。手間をかけて売主を探しても、買主がいなければ売上につながらないわけです。

ということは、あらかじめ「ある条件の不動産を買いたい」という顧客をもっている業者は、条件に近い不動産が売りに出ている情報を入手すれば、売上を立てやすい状況にあることがわかります。

多少のリスクがあっても、それを上回る費用対効果があると判断できれば、危ない橋を渡ってもいいと考える業者がいる、ということです。

契約をしている業者から訴えられるリスクはある

裁判

こうしたケースでは、業者は自社のリスクを計算していますが、売主のリスクまで計算しているとは考えにくいでしょう。というのも、最悪の場合、媒介契約を結んでいた業者から契約違反で損害賠償を請求されることもあるからです。

契約の当事者は売主と媒介契約を結んだ業者。あとから出てきた業者には法的な責任を問えないので、売り逃げのようなことができるということです。しかし、売主は当事者として逃げることはできません。

契約のない業者からのアプローチは、売主だけが問われかねないリスクがあるということに十分注意して、対応してください。

契約を工夫して有利な条件を手にする方法

電卓を使うビジネスマン

やはり売主には、媒介業者の選択に関する自由度が少ないと感じられた人も多いのではないでしょうか。それどころか、法律に違反するリスクさえ発生しかねないと、改めて不動産売却の難しさを感じたかもしれません。

しかし、だからと言って、諦めて業者に丸投げしようとしてはいけません。不動産取引について学びながら取り組もうという意欲があれば、必要以上に媒介契約に拘束されず、有利な条件を提示する業者とリスクの心配なく交渉することも可能なのです。

具体的には、専任媒介契約や専属専任媒介契約のような、業者の優先権の強い契約ではなく、一般媒介契約を結ぶという選択肢があります。

一般媒介契約では、複数の業者と売却活動を並行して進めることが法的にも認められているからです。

まとめ

不動産仲介の世界では、媒介契約によって法的な優先権を確保し、売主と業者の利益を損なわないような措置がとられています。

しかし、業者側のリスクやモラルの低さから、これを無視して売却契約をもちかける業者もいます。

媒介契約の内容や経緯によっては、媒介契約を結んでいる業者から、売主だけが損害賠償を請求されることもあります。契約に違反しているのは当事者である売主で、話を持ちかけただけの業者は対象外だからです。

こうしたリスクを払拭するには、一般媒介契約が有効です。少しでも売却の可能性を高めるために、複数の業者と交渉しながら売却活動を進めるには、専任媒介契約や専属専任媒介契約ではなく、一般媒介契約を選んでください。これならば、ペナルティーを受ける心配なく、複数の業者と売却の交渉を行うことができます。

ただし、複数の業者と並行して売却活動を進めるには、不動産売買に関する知識も必要になります。自分が売却しようとする不動産の資産価値を守り、契約違反といったリスクを負うことなく売却を成功させるためには、業者に丸投げではなく、自分で学ぶという姿勢も必要なのです。

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