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農家を継がないで農地を売却するにはどうすれば良い?許可はいるの?

農作業をする人

都会では、周辺に悪影響を与えるなどとして空家問題がクローズアップされ、強制による対策も進めされています。その一方で、地方では過疎や高齢化によって、農地の扱いに困っている地域も少なくありません。

継ぐべき世代は、働き口を求めて都会へ出てしまい、農地を守る親世代と子や孫世代が離れて暮らすことが決して珍しくない現在、都会で暮らしながら実家の農地の扱いに悩まなければならない事態に陥るかもしれないのです。

逆に、都会になじめない人たちのあいだでは、田畑を耕して暮らしたいというニーズが高まっています。ところが、気に入った場所があったからといって、マンションのように売却や購入ができないのが農地なのです。

売却したい、売却してもらいたいというマッチングを模索するためにも、農地の売却の可能性を探ってみましょう。

農地は普通の土地となにが違うのか?

耕す女性

実は、農地は最初から農地と決められているわけではありません。つまり、行政などによって認可を受けたり、規制されることで農地となっているわけではないと言うことです。

農地とは、その土地で農作物が栽培されていることを市町村が認めた土地のことです。すなわち、「耕作されている」という事実がなければ農地としては認められず、その事実があることによって法律で農地として管理されることになります。

ということは、土地を登記する際に耕作の事実があることで農地とされていても、現状で耕作の事実がなければ、農地としては認められなくなります。

では、農地として認められることにどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

農地の規制とメリット

その土地で耕作が行われているかどうかを行政が確認するのは、農地として認めることで宅地に利用できる土地とは異なる税率を適用し、農地を優遇しなければならないからです。

農地は、食料を生産し、土地が管理されることで野山を荒廃から守るという重要な役目を担っています。その一方で、単位面積あたりの収益性が宅地よりも低いため、その補填がなければ農地を維持できないリスクが高まってしまいます。農地を指定して、その税率を優遇するのには、こうしたリスクを減らすという目的があるのです。

農地として指定された土地に対しては農地法が適用され、自由に売買ができないように規制されることになります。

農地を売却する方法

宅地

農地は耕作という事実があるから農地と認められ、固定資産税などの優遇税率を受けることができます。

したがって、農地の譲渡については、原則として耕作が可能な人、すなわち農業に従事する人や組織にかぎられてしまうというわけです。

では、農地は農業従事者にしか売却できないと諦めるしかないのでしょうか?

ちょっと待ってください。農業従事者にしか売却できないと限定されているのは、農地のことです。しかし、農地でなければ、一般の不動産と同様に誰にでも売却できることになるはずです。

つまり、農地であるから売却に制限があるので、農地でなくすればいいということなのです。

農地を農地でなくする方法

前述のように、農地は原則として保護されるべき対象なので、農地でなくするハードルは高いものとなります。また、どのように対処しても農地以外に利用することが認められない農用地区域内農地などのエリアも存在します。

また、第2種農地や第3種農地という転用が認められる立地基準を満たしていても、申請目的によっては認められないこともあります。

では、農地を売却する際の大まかな流れのなかから、農地でなくする方法を見ていきましょう。

農地を売却するための契約を結ぶには、農業委員会の許可を受けることが前提となります。農地を農地として売却する場合は、耕作の目的を変えずに所有権が移転するだけなので、農地法第3条の許可を受けることになります。

農地ではない状態にして売却する場合は、まず農地法第4条の許可を受けて農地ではなくしてから売却するか、農地法第5条による許可を受けて農地でない利用をする目的の売買をすることになります。

このように、農地売却では農業委員会の許可が前提となるので、許可や届け出をしているあいだの契約を保全するために、所有権移転の仮登記を行うのが一般的です。

許可を受けるためには、売却相手と目的を明確にする必要があるわけですが、仮登記があればよりはっきりと示されることにもなります。

農業委員会の許可や届け出受理が済んだ時点で、所有権移転の本登記を行えば、農地の売却は完了です。なお、農業委員会が発行する許可指令書がなければ、農地の所有権移転登記は受理されません。また、農業委員会の許可が下りなかった場合には、ローン特約などと同様に売買契約は白紙解除とされるのが一般的です。

農地でなくしてから売却するケースには、所有者が農地でなくしてから売却する方法と、農地のまま転用(農地以外の利用)を目的とした買手に売却する方法があります。

1.所有者が農地でなくしてから売却する方法

この場合、農地法第4条による許可が必要になります。農地法第4条による許可を受けて農地でなくするには、転用してからその農地をどのように使うのかといった事業計画を作成して提出しなければなりません。

この事業計画が曖昧だと、農業委員会は転用を認めず、その後の売却に影響することになりかねないので、ハードルは高いと言えるでしょう。

2.農地のまま転用を目的とした買手に売却する方法

農地以外の利用を目的とした売却の場合は、農地法第5条による許可が必要になります。市街化区域内の農地では、届出だけで済む場合もあります。

まとめ

建設工事現場

農地の売却は、買手を農業従事者に限定しなくても可能です。ただし、その場合には、農業委員会の許可を受けたり仮登記をするなど、一般的な土地売買とは異なる手間が必要になります。

農地として利用しない目的での売却の場合は、その許可が下りなければ売買契約が白紙撤回となってしまいます。許可の申請ができるかどうかの段階で、その土地を管轄する農業委員会への確認は必ず行うべきです。

許可が下りるまでには1ヵ月以上を要することもあります。一般的な売却とは準備や期間が異なることも念頭に置いておく必要があります。

このように、農地売却には根気も必要になりますが、決して方法がないわけではありません。いままで許可されないエリアでも、立地基準の変更が行われて売買が可能になることもあるかもしれません。

農地としてだけではなく転用も視野に入れて、腰を据えた販売計画を立てることが、農地売却には不可欠だと言えます。

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