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共有名義のマンションは自由に売却できるのか?

共有マンションの名義

遺族の1人としてマンションの所有権の一部を相続することになったり、共働きのパートナーと購入するマンションの名義を2人のものにしたりと、不動産の世界でそれほど珍しくないのが所有権の共有です。

切り分けて別々に登記しなくてもよく、登記簿上で複数の所有権を自由に分けることができる便利な制度ですが、その権利を売却しようとすると、ちょっと面倒なことが発生することも多いのが実状。

そこで、共有しているマンションは自由に売却できるのか、売却できるならどうすればいいのか、売却しようとするとマズい場合があるのかなどをチェックしてみましょう。

不動産を共有しているとはどういうことなのか?

マンションの共有

マンションなどの不動産を共有しているということは、その不動産の特定の一部分を所有しているという意味ではありません。

法律上は、複数の人によってひとつの不動産の所有権を持ち合っていることを共有と言います。法的に、自分がその不動産を共有していると第三者に主張するには、登記をしていなければなりません。登記簿には、権利の割合を示す持ち分とともに所有者を登記します。

共有の売却で注意しなければならないこと

共有している不動産であっても、原則として、単独所有の不動産と同様に売買を行うことができます。売却に必要な書類などは基本的には単独所有と同じですが、以下のものについては、共有ならではの注意が必要になります。

身分証明書

不動産売買では、所有権移転の当事者(売手と買手)の身分を証明するものが必要です。共有では、共有者全員分の身分証明書を揃えなければなりません。誰かを代表にしてほかを省略、というわけにはいかないのです。

住民票

これも身分証明書同様に、共有者全員分が必要になります。

記名と押印

契約書への記名と実印の押印についても、共有者全員分が必要となります。

印鑑証明書

契約書には実印の押印が必要なので、それぞれの印鑑証明書も必要になります。

このほか、契約時と決済時にも、共有者全員の立ち会いが求められるのが原則です。ただし、実際には調整が難しいことも多いので、移転登記を担当する司法書士などが本人確認を兼ねて委任状を事前に受けるなどの方法がとられることもあります。

持ち分を売却する方法

住宅売却

では、共有の持ち分を売却する方法について見ていきましょう。共有の持ち分の売却には、主に次の4つの方法があります。

1.専門の業者に依頼する

法的には、共有の持ち分について売買に制限を受けることはありません。しかし、現実問題として、全体を自由に管理・処分できるわけではない共有の持ち分を第三者が買おうと考えるケースは決して多くありません。

共有の権利を活用するには、不動産の専門知識も必要となります。そこで第三者に売却する場合は、共有物件を専門に扱う業者と交渉をするのが現実的な選択となります。

2.他の共有者に譲渡する

他の共有者に、自分の持ち分を買い取ってもらう方法があります。売却価格を想定し、持ち分割合に応じた金額を割り出して交渉します。

3.持ち分に応じた分筆をしてから売却する

持ち分に応じて不動産を分筆(登記簿上で1つだった不動産を別々に分けて登記し直すこと)し、単独の所有権にしてから売却する方法です。この場合、分筆後は一般的な不動産の売買と同じ方法をとることができるようになります。

しかし、区分所有マンションでは分筆ができないため、この方法を選ぶことはできません。

4.共有の不動産全体を売却してその代金を持ち分に応じて分ける

共有している不動産全体を一括して売却し、その売却代金を持ち分に応じて分ける方法です。売却に関する共有者全員の承諾が必要になり、決済代金の受け取りや分配方法についても事前に合意して、トラブルの起きないように準備をする必要があります。

離婚のときの共有マンションの扱い方について

離婚

共働き夫婦が一般的になった現在、結婚後に購入するマンションなどの不動産を夫婦の共有名義にすることも珍しいことではないでしょう。共有している権利に関して、自分の持ち分については夫婦であろうがなかろうが、それぞれの自由な裁量で処分できることは言うまでもありません。

しかし、離婚を前提とした夫婦の共有では、注意しなければならないことがあります。それは、財産分与が絡んでいる場合です。

例えば、夫婦が住宅ローンの負担分にしたがって夫9割・妻1割の持ち分でマンションを購入したケースで、離婚問題が発生したとします。この場合、離婚によって財産分与が行われることを想定した対応が求められることになります。

つまり、夫9割・妻1割だった持ち分は、一般的な離婚係争による共有物分割請求の例にならって、夫と妻を同率に扱わなければならなくなるということです。

このケースでは、もし夫が離婚前に持ち分の9割を買取業者などに売却していても、妻はこの買主に対して、売買を無効にできる可能性があります。というのは、自分が離婚によって得ることになる持ち分があったとして、持ち分のない夫が勝手に処分したことなってしまうからです。

また、住宅ローンが残っていると、売却の承諾を得ることが難しくなることも考えられます。共有物件を担保に住宅ローンを借りている場合、残債の支払いなどを条件とした金融機関の承認がなければ、抵当の消除を含めた売却の契約を結ぶことができないからです。

まとめ

意見を言う人

マンションなど不動産を共有していても、自分の持ち分に関しては、原則として自由に売却は可能です。しかし、買手が極端に制限されたり、他の共有者の承諾を得るなどの手間をかけなければ売却できないというのが現実です。

また、離婚が絡んだケースでは、財産分与分の持ち分の変化も考慮して処分する必要があります。

このように、法的には自由に売却できる共有の持ち分ですが、自由に売却できない場合のほうが多いとも言えるでしょう。

夫婦で住宅ローンを組むときや、相続で共有という選択肢が出てくることも珍しくありません。しかし、「平等だから」とか「とりあえず分けておいて後で考える」と安易に構えていると、トラブルを招く要素になりかねないので、ご注意ください。

もちろん、売却する際には1円も高く売れた方が良いに決まっていますので、初めから売却を依頼する不動産会社を決めるのではなく、できるかぎり複数の業者から査定の見積もり価格を取得することをおすすめします。

なお、一括見積もりの取得にはHOME4Uのような無料一括査定サービスが非常に便利です。

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