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マンション売却の途中で仲介業者は変更できるのか?

マンション売却の仲介業者

一念発起してマンション売却を決意したら、やはり専門家の手を借りたほうがよいだろうと言われるままに仲介業者に依頼、というのが一般的な流れです。

そして、マンション売却を決意して仲介業者と打ち合わせを重ねるうちに、右も左もわからなかった不動産売買について判断できるようになってくるのが自然な成り行きでしょう。

ところが、積極的に情報を収集するようになればなるほど、自分のスタート地点が正しかったのかどうかというような迷いが生じたりするものです。

特にパートナーとして選んで仲介業者に対しての目は厳しくなりがち。さらに面倒なことに、どこから情報をかぎつけるのか、「手数料をタダにする」などと言って仲介の委託を変更するように迫ってくる業者が現れることも珍しくはありません。

マンション売却を依頼した仲介業者選びが正しいかどうかのチェックポイントや、変更方法を考えるときの注意点などを探ってみましょう。

仲介業者を変えようと思うきっかけ

住宅売却

ネットを使って自分が不用になったものを比較的手軽に売却できる時代になったとはいえ、マンションなどの不動産は同じように考えられないというのも無理はありません。

できるだけ早く、できるだけ高くと願って業者に託したものの、「問い合わせがありました!」と担当者の威勢が良いのも最初のうちだけ。

2週間、1ヵ月と過ぎるうちに連絡が少なくなり、売出価格が高すぎたのか、広告の出し方が悪かったのかと、次第に売却の決断さえも揺らいでしまうことは決してまれではありません。

こんなときにしっかりとフォローをするのが仲介業者の重要な役割なのですが、なかには「成約すれば儲けもの、ダメでもともとだから、手をかけるのは損」とばかりに放っておかれることがないとはかぎりません。

そんな不安を感じたら、まずはきちんと仲介業者の担当者を呼んで報告をさせ、今後の方針を確認することが必要です。

そして、その説明に納得できない、あるいは満足な説明が成されないといった、仲介の委託を満たさない業者であることがわかったら、仲介業者の変更を決断しましょう。

幸い、仲介を業者に依頼する際には原則として媒介契約を結ばなければなりません。

一般媒介契約では契約の有効期間に制限はありませんが、専任媒介契約・専属専任媒介契約ではいずれも契約の有効期間が3ヵ月以内、すなわちこれを1日でも超える場合には改めて契約をし直さなければならないと決められています。

ということは、売主も最長3ヵ月の契約期間が終了する前に、以下の内容をチェックする必要があるからです。

  • 業者がきちんと販売活動をしていたか
  • 自分の売却活動の方針は修正する必要があるか
  • 売却活動の方針に対して業者からアドバイスがあるか
景気の影響などで、当初の売却方針の変更を余儀なくされることもないとは言えません。そうした不測の事態に対しても、的確なアドバイスで方針を修正できる業者であれば、引き続き仲介を依頼する価値があると言えます。

逆に、売手のイライラに理解を示そうとしなかったり、「大丈夫ですよ」といった根拠のない会話しかできない業者であれば、契約を更新しても時間の無駄になることが目に見えています。

仲介業者変更のメリット・デメリット

マンションを売却する業者

売主は、3ヵ月間の売却活動を振り返り、自分が感じた疑問を業者にぶつけてみるべきです。

  • 問い合わせが多いのに、内覧に結びつかないのはなぜか
  • 問い合わせが少ないのはなぜか
  • 問い合わせを多くするために、物件や広告の何を変える必要があるか
例えば、上記のような内容。こうした質問に対応できないと判断したら、業者を変えた方が良いです。

なお、専任媒介契約・専属専任媒介契約で指定流通機構(レインズ)への登録を怠っていることが発覚したり、契約にある広告を作成しなかったり表示しなかったり、法定義務の定期報告を怠っているといった業者の義務違反があれば、契約途中での解約も可能です。

こうした売主が感じている疑問は、次の業者を選定する際の効果的な質問にもなります。

契約を打ち切った業者が答えられなかった質問に、「当社ならこうすることをお勧めします」といった具体的なアドバイスができる業者なら、少なくともそれまで生じていた不信感を払拭できる期待も高めることができるでしょう。

デメリットとして考えなければいけないのは、販売活動を仕切り直さなければならないので、最初と同じ条件で売り出すわけにはいかないこともあることなどです。

業者を変えて新たにレインズに登録しても、それが数週間前に売り出された物件であることはわかってしまいます。前の業者から流された情報や広告も、ほかの仲介業者の記憶には残っているはずです。

業者を変えて何度も売出しをかけてくる物件は、それだけで「なにか売れないトラブルがあるのでは?」と、買手を探す意欲を削いでしまう可能性があります。

また、業者を変えるということは、最初の売出しが成功しなかったことを公表することを意味します。

これに目を付けて、「仲介手数料はいりませんので、うちと媒介契約しましょう」と寄ってくる業者にも注意が必要です。手数料分で「多少売値を下げても…」といった弱気につけ込まれ、安く買い取る業者もいるからです。買取業者にはそもそも仲介手数料が発生しません。

まとめ

販売活動は、早め早めに見直しをして、媒介契約を結んだ仲介業者を信頼できなかったり、力不足であることがわかったら、躊躇なく仲介業者を変更するべきです。

専任媒介契約・専属専任媒介契約では最長3ヵ月しか契約の有効期間を設けられず、売主の申し出がなければ契約の更新ができませんので、このタイミングを逃さずに、販売活動をチェックして判断しましょう。

また、媒介契約は3ヵ月以内ならいいので、とりあえず1ヵ月の契約で様子を見るという方法を選ぶことも可能です。

媒介契約は、それだけでは料金が発生することはなく、売買契約が成立することで仲介手数料が業者に支払われるシステムです。ただし、中途解約などでは、販売活動にかかった実費を請求される場合もあるので、明確な解約理由がない場合は、契約の有効期間が切れるのを待ったほうがいいでしょう。

いずれにしても、早めの業者の変更は、滞っていた売却の活動を再び動かす可能性が高い選択だと言うことができます。

なお、どこに依頼するかを見極めるために、複数の不動産会社にマンション査定を依頼するなら、HOME4Uが便利に使えます。

【参考】HOME4U(マンション無料査定サービス)の口コミ

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