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マンション売却は不動産業者に依頼しなくてはいけない?個人売買はできるのか

個人でマンションを売却

住むという機能を提供してくれるだけでなく、大切な財産でもあるのが所有マンション。そんな財産としての価値を認識できるのが、売却して資金化するときでしょう。

ところがその資金化、ブランド品をリサイクルショップに持ち込んで換金するようには簡単にいかないのが実状です。勝手がわからないこともあって、不動産を扱う業者の手を借りなければならないというのも、ハードルを高くしているしている要因のひとつかもしれません。

だったら、「業者の手を借りずに売却はできないの?」と思うのも無理のない話。

そこで、マンション売却を業者ではない個人で行うことができるのかどうかについて検証してみましょう。

マンション売却は業者に依頼するのが一般的と言われる理由

マンションの売却

マンションの売買には、スーパーで野菜や肉を買うのと同じ取引の部分と、特別な手間が必要な取引の部分があります。

マンションを「売りたい!」という人が意思表示をして、それに対して「買いたい!」という人が現れたら、提示した金銭を受け取り、マンションの鍵を渡すことで、表面的な取引は終了です。ここまでは、八百屋がダイコンを売っているのと変わりありません。

しかし、マンションの場合は違います。合意した代金の支払い終えて、鍵を受け取って「自分のものになった」と思っても、それだけでは「確実に自分のものである」と主張することはできないのです。

売買の当事者はもちろん、第三者に対しても「確実に自分のものである」と主張するために、マンションなど不動産では登記の変更をしなければなりません。

つまり、同意した金額の支払いと鍵の受け渡しに加えて、その物件の登記簿を書き換えることで、マンションの売買は成立し、終了というわけです。

この「登記簿を書き換える」という手間が、個人がマンションなど不動産の売買をする際の大きな障壁となっています。

変更登記(所有権移転登記)の申請は当事者であれば行うことができます(他人の登記を扱うのは、司法書士だけに許されている独占業務です)。しかし、手間がかかることに加えて、個人ではできないケースも多いのです。

そこで、司法書士への発注を含めて、マンション売買の全般を業者に依頼して、手続きを代理してもらうことが一般的になっています。

個人では所有権移転登記ができないケースもある

悩む女性

当事者であっても自分で所有権移転登記ができないのは、その売買のためにローンを組むケースで発生しやすいと言えます。

ローンを組む際、売買の対象となる物件を抵当に入れることが多く行われています。買って自分のものになったマンションを担保にしてお金を借りるわけです。

マンションを担保に金融機関が貸し出しを行う場合には、その物件に抵当権を設定する登記を行う必要があります。しかし、売買の場合には、まず所有権を移転して融資を受ける人の持ち物になってからでなければ抵当権の設定が許されないというのが常識的な順番です。

つまり、買主がローンを組む場合には、所有権移転登記と抵当権設定登記をほぼ同時に行う必要があるます。こうした手続きは手順も多く煩雑なため、金融機関としては個人ではなく慣れている業者の仲介がある取引を優先させようと考えるのも無理はないでしょう。

個人が自力でマンションを売却手続きをするとこんなに手間がかかる

マンションの売買契約

それでは具体的に、個人でマンションを売却するには、どれぐらいの手間がかかるのかをみてみましょう。

1.売却の準備

まず、どのぐらいの価格で売りに出すのかを、自分で調査しなければなりません。

また、売却する物件の図面や設備などに関する資料もそろえておきます。これらをもとに、購入希望者を探すための広告を作ります。

2.売却活動

広告を掲示してもらえる場所を探して貼り出したり、ポスティングしたりして、購入希望者を探します。

ネットでの広告掲載では、業者の仲介サイトを使うことができませんが、一般の不動産情報サイトへの登録は可能です。ただし、ほとんどの不動産情報サイトへの登録では料金が課せられます。そのほか、個人のブログやツイッターなどでの発信があります。

3.売却活動の対応

売り出された物件に興味をもった人が連絡を取ってきますので、その対応をします。内部を見学(内覧)したいという希望にどのように対応するかも決めておく必要があります。

また、広告が個人売主であることから(仲介業者名が表記していないことからわかってしまします)、仲介業者からの売り込みにも対応しなければなりません。

4.契約前の交渉

価格や設備補修など、契約成立に向けてのさまざまな交渉ごとをまとめる必要があります。

5.契約準備

重要事項説明書、履歴事項証明書、売買契約書などの契約に必要な書類を、ひな形などを参考にして作成します。

売主に不安を与えないように、一般的な不動産売買取引に用いられる書式にしたがって作成することが求められます。

6.契約および決済

買主との交渉がまとまれば、契約書を交わします。一般には、契約時に手付金を受け取ることが多いようです。

その後、同意した金額の残金支払いを受けて、決済します。

7.所有権移転登記

決済が行われたのを受けて、所有権移転登記を行います。この部分を個人が司法書士に依頼することも可能です。

登記が終了して所有権が移転されれば、このマンションの売買は終了です。

以上が個人で不動産売買をする流れですが、大変な手間がかかることがお分かりいただけたかと思います。

まとめ

マンションを売る

結論から言えば、マンションの売却は個人でも行うことが可能です。ただし、登記や契約といった専門的な手続きや書類の準備が必要になるので、それに対応できる知識が求められることになります。

また、契約書の不備などで損害賠償請求の対象になることもないとはいえません。契約解除や手付けの保全など、すべての取引がスムーズに最後まで行くとはかぎりませんので、そのリスク管理も求められることになります。

業者に支払う仲介手数料には、売却準備から売出、売却対応までのサポート、契約・登記手続きの代理や手配といった多くの手間に対する報酬です。専門的な手続きも多いので、安易に「自分の力でやってみる」というのはお勧めできません。

ローンを組んでの購入の予定がなく、仲介業者がいないことで不安に思わない買手が決まっているのであれば、売主が個人で売買を進める障害もかなり減ると思われます。

そうした状況をしっかり把握できたうえでなければ、マンション売却を業者に依頼しないで行うのはリスクが高すぎると言わざるを得ません。

ですので、マンションを売却する際には不動産仲介業者を利用するのが賢い選択と言えるでしょう。なお、今住んでいるマンションがどのくらいで売れるのかについては、不動産無料査定サイトのイエイを活用すれば簡単に調べることができます。

【参考】イエイの評判はこちら

※ こちら(↑)でイエイの使い勝手についても紹介していますので、マンションの売却を考えている方はご参考にしてください。

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