1. ホーム
  2. 知っておきたい不動産のこと
  3. 売却・購入手続き
  4. ≫問題のある入居者のいるマンションを売却する対策・方法

問題のある入居者のいるマンションを売却する対策・方法

女性とビジネスマン

招かれざる客に「早く帰って欲しい」と伝えるのは、なかなか勇気が要る行為です。

口に出して理解してくれるのであれば苦労はないのですが、気を遣って遠回しに言うと伝わりづらかったり、逆に「気を遣わなくていいよ」なんて相手から言われたり。

それでも悪意がなければいいのでしょうが、なかには迷惑だとわかっているのに居座ったり、時間つぶしのためなどに利用しようとする輩もいるようです。

そんなとき、日本では「逆さ箒」という風習があるそうです。その招かれざる客がそれとなく気づきそうな場所に、手ぬぐいをかぶせた箒を、柄を下にして立てかけておくというものです。

一種のおまじないで、それをしたからと言って具体的な現象が生じるということはたぶんないでしょう。しかし、この状態を目にしたら、自分が招かれざる客であることを察知して、早々に引き上げるのがマナーであるとされるのが、「逆さ箒」の効力と言われています。

目にしても知らん振りをしたり、実際に知らなかったりすると、常識のない人物という評価が下されることになります。

現在の日本では、こうしたおまじないもなかなか通用しなくなってきているようで、「逆さ箒」を立ててお帰り願いたい人でも、居座るケースが多くなっているのではないでしょうか。

もし、売却しようとしているマンションに、こうした招かれざる客が居座ってしまったら、売却自体が暗礁に乗り上げてしまうかもしれません。そこで、マンション売却時の「問題のある入居者」の対策をチェックしておきましょう。

マンション売却でトラブルとなる入居者問題

考える女性

所有者が居住しているマンションを売却する場合、同居人は当然、そのマンションに住み続けることができなくなります。

住み替えなど、家族単位で住まいを移動する場合には、売却マンションに誰かが残るというケースはあまり考えられないでしょう。

しかし、家族や同居人だからと言って、すんなりと売却=引越とならないケースもあるはずです。例えば、単身赴任で1人だけが違う土地に移らなければならなくなったり、家族のなかの1人だけが通学や進学の都合で残りたい場合などなど。

ここに、離婚が絡んできたりすれば、もっとやっかいになります。

このように、たとえ家族と言えども、マンションをするときに問題のある入居者にならないとはかぎらないのです。

居住しているのが第三者の場合は、また違った問題が発生します。

賃貸マンションとして貸し出している場合、入居者とは賃貸借契約という法律関係にあると考えられます。

原則として、マンション売却すなわち所有権の移転と賃貸借契約は、別々の法律行為になります。

従って、マンションを売却して所有者が変わったからと言って、賃借人も変わる必要はないと言うことです。これは逆に、賃借人の承諾なしでもマンションの売却ができることを意味しています。

これは、売却マンションの買い手が、「自分が住みたいので売却時までに賃借人から部屋を明け渡して欲しい」という条件で売買契約を結んでいたとしても、それをもって明け渡しを求めることができないということです。

一般の常識的な人間が賃借人であれば、マンション売却に際してトラブルに発展することはほとんど起きることはないでしょう。

賃貸マンションであれば、オーナーチェンジというかたちで問題なく売却ができますし、買い手が明け渡しを求めていれば、所有者としてその仲介に立って交渉すればいいでしょう。

問題は、賃貸人が明け渡し以外の問題を抱えている場合です。

例えば、賃料を滞納していたり、行方不明になっているケースでは、そのままでオーナーチェンジというかたちでマンション売却を完了されることは難しいでしょう。

どうすれば問題のある入居者のいるマンションでも売却できるのか?

カサをさす

家族が売却マンションに残りたいとごねるケースでは、とにかく説得が必要です。

また、売却を止めるか、どちらかの住居を賃貸にできないかというシミュレーションをするなど、具体的な費用を算出して比較する必要があります。

家族が残りたいというケースで、居住権を主張することもあるようです。

居住権は、賃借人の死亡で相続権のない同居人などが引き続き居住することを認めようとするものですが、マンション売却のケースでは認められるものでないことを伝えて、説得するしかありません。

親類に、契約書もない状態で、固定資産税程度の金銭授受があるようなケースでは使用貸借も考えられますが、その場合は法によって貸主が無条件で返却を請求できると定められていることを理由に、説得しましょう。

第三者で滞納や行方不明のケースは、売却より先に賃借人の問題を解決しなければなりません。

法的に明け渡しが成立していない状態では、所有者と言えども勝手に使用することはできません。

使用できない状態のマンションを売りに出そうとしても、買おうという人が現われる確率が低いのは、想像するまでもないでしょう。

もし、それでもという場合には、捜索や明け渡しの手続きを含めて代行して転売しようという業者に相談してみるしかありません。もちろん、その費用の見積もり分を、売却価格から値引きするように要求される覚悟が必要です。

まとめ

眼鏡の男性

マンションを売却しようとするときに、同居人や賃借人がいる場合には、それがトラブルを引き起こして、売却を阻害することもあることを想定しておく必要があります。

家族であれば、売却をしないとどうなるか、賃貸マンションを借りる方法で対処できないかなど、費用を調べて比較しながら話し合う必要があるでしょう。

離婚などで別々になるケースでは、所有権を含めた離婚協議に対処を委ねるほうが、すっきりと対処できるはずです。

第三者に賃貸しいてる場合には、原則としてマンション売却に賃借人の承諾は必要なく、所有者の移転登記にも関係がありません。

ただし、滞納や行方不明など、賃借人に問題があるケースでは、それを解決してから売却に着手したほうが苦労しないで済みそうです。

売却で仲介業者と契約する際には、マンションの居住状態や使い方についても聞かれるはずです。

少しでも不安や疑問があれば業者の担当者に質問し、それにきちんと答えてくれる業者を選ぶことも大切です。

同居人や賃借人のトラブルは、他人に打ち明けるのが恥ずかしい話かもしれません。しかし、マンション売却の満足度と成功率を上げるためには、思い切って開示する必要があります。

それに答えてくれる業者を選ぶことも、満足度と成功率のアップにつながるポイントになるでしょう。
【参考】イエウールの口コミ@良い点・悪い点や使い勝手を検証

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.