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共有者から共有するマンションを処分したいと言われたときの対策方法

共有マンション

ひと口に「マンションを所有する」と言っても、いろいろな所有の仕方があります。

真っ先に浮かべるのは、社会人になって収入も安定、家族も増えて「一国一城の主」になろうと住宅ローンを組んで、自分名義のマンションを買うというケースでしょう。この場合、マンションの所有者は、購入した名義人本人であるというのが一般的。

しかし、世の中ではこのように名義が1人のみというケースが必ずしも大多数ではないのです。

このように、1つのマンションに対して複数の所有権を持っている人がいる状態を「共有」といいます。

「共有」のいいところは、登記をするだけで権利を分け合うことができる点です。

つまり、実際にマンションの真ん中に壁を増設して2分割しなくても、2人で所有することができますし、その割合も自由に設定できます。しかもその権利は法によって保護され、譲渡すなわち売却も原則として自由に行うことができます。

ただし、「共有」のマンションを自由に売却できるのは共有分の権利だけで、共有マンションを一部の共有者だけの意志で売却することはできません。

そうなると、自分は手放すことを考えていなかった共有マンションの売却を、共有者から持ちかけられた場合に対処しなければなりません。

では、共有マンションの処分を持ちかけられた場合にはどうすればいいのか?予習しておきましょう。
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共有者から共有マンションを処分したいと言われるケースとは?

ハートを持ち上げる

例えば、親が亡くなって相続が発生、子どもが複数いた場合に、その場できちんと遺産分割の競技をするのが面倒だからと、とりあえず相続人みんなで均等に分けましょうということも、珍しくないはずです。

また、父親が亡くなって、所有マンションを相続する際に、相続税対策として配偶者である母親と子どもが分け合うことも多く見られます。

相続では、争族になることを避けるのはもちろん、単純に目先の相続税負担を軽くするために、共有を利用することも少なくないようです。

相続で共有にしたケースで共有者から売却したいという話がでるのは、維持費用に不満があるなど、共有して所有している状態にメリットを感じなくなっていることが考えられます。

相続以外で多いのは、配偶者と購入時に住宅ローンの負担を分け合うようなケースです。この場合も、それぞれに収入がある場合などで税制控除が使えるなどのメリットがあるので、その手続きをスムーズにするために共有名義が用いられるというわけです。

配偶者との共有で相手から売却したいという話が出るケースでは、離婚問題が前提にあることが圧倒的に多いでしょう。

このほかに、例は少ないですが同じ趣味の友達同士がお金を出し合って買ったマンションなども、出資額に応じて共有されていたりします。リゾート地や観光地のマンションなどで見られるケースです。

同好の士での共有ケースで売却の話が出るのは、単純にその物件所在地の利便性にメリットを感じなくなったり、年齢や離職などの状況変化で維持する意欲がなくなったりしたときでしょう。

また、相続でこのような共有マンションがそのまま相続人に引き継がれて利用されることも少ないようです。

共有マンションの処分を持ちかけられた場合の対処法

チームワーク

共有者から共有マンションの処分したいという相談を受けるということは、相談された共有者はその時点でなにがしかの処分を考えていなかったことになります。

そこで、対処方法を考えるにあたって、相談された共有者が自分も処分に同調するかしないかを分けて考えたいと思います。

まず、相談を受けて自分も共有マンションを処分したくなった場合。

大前提として、共有者が何人いるのかを把握しておく必要があります。共有マンションを処分、すなわち売却するには、共有者全員の承諾が必要になるからです。

売買契約書には、共有者全員の署名と実印の押印、印鑑証明書の添付が必要になるので、マンション売却活動の前にそれを揃える作業を進めなければなりません。

承諾にあたっては、売却代金の分配や手数料などいわゆる「判子代」の用意や念書などの取り交わしが発生することも考えられます。

もうひとつは、自分は共有マンションを処分するつもりがない場合。

この場合は、自分を含めた共有者で、持分を処分したいという共有者の権利を譲り受けることになります。

譲り受ける共有者が複数いる場合は、持分割合をどうするかの協議が必要になります。ただし、持分だけの処分は必ずしも共有者全員に意向を確認したりする必要はありません。

例えば、3人の共有で1/3を1人が譲り受け、2/3と1/3の持分比率になっても問題ないですし、持分1/3の人の同意も必要ないのです。

まとめ

マンション

マンションを共有するというケースは、意外に少なくありません。

そうであれば、共有者から「自分のマンション共有持分を処分したい」と相談されることもないとは言えないのです。

相談を受けた際には、自分がその共有マンションを同様に処分したいのか、それとも処分したくないのかで、対処法が違ってきます。

同様に処分したい場合は、他に共有者がいればその同意を得る必要があります。

他に共有者がいない場合や同意を得られた場合には、共有者全員でマンションの処分、すなわち売却を進めることになります。

処分したくない場合は、処分したい共有者の持分を譲り受けることになります。

譲り受けるには、登記変更手続きのほか、持分の対価など、費用が掛かることを覚悟しなければなりません。

また、他にも共有者がいる場合に、分け合うか自分だけで引き受けるかは自由に決めることができます。

一般に、共有持分の処分は、まず相談しやすい共有者に話を持ちかける傾向があるようです。最初に相談かれた場合は、前述のようにほかの共有者との協議なしに譲り受けることができたりしますので、そうした優位性も含めて相談内容を判断したいものです。

逆に、すでに買取業者などに処分されて、その業者から話が持ちかけられる場合もあります。この場合は、業者を怖がったり、面倒くさいと放置せずに、物件の価値や自分との関係性をしっかり調べ直して、ビジネスライクに対応することをお勧めします。

いずれにしても、共有マンションの処分には登記変更など専門的な手続きが絡んできますので、「どのケースはどうなる」ということに答えられる不動産の専門家に相談するようにしてください。

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