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マンションを売りたいのに売却できない?契約が白紙にならないために知っておこう

こぼれたミルク

「所有しているマンションを売却したい!」という決断を妨げる理由の上位に、「売れないかもしれない」という不安が必ずランクインしています。

この背景には、慣れない高額な不動産取引や、不透明な不動産業界の仕組みといった、「知らないこと」が原因で発生する不安が9割以上と言えるでしょう。

つまり、事情を知り、取引に関する知識を得れば、その不安の大部分は解消できるはずなのです。

もちろん、売却を完了させるまでには、いろいろなハードルを越えなければなりません。

しかし、買主が決まって売買契約書を取り交わすところまでこぎ着けることができれば、9割9分「白紙に戻ることはない」と言っても過言ではありません。

にもかかわらず、売買契約書を取り交わすところまでこぎ着けることができたのに、売主側の問題で売却を終えることができないケースが皆無ではないのです。

「上手の手から水が漏る」ことがないようにするためにも、売買契約を目の前に取引を白紙に戻しかねないリスクについてチェックしておきましょう。

個人的事情が売買契約まで発覚しないわけとは?

頭を抱える女性

不動産に所有権が認められ、誰もが自由に売買できるようになったのは明治時代以降。

「自由に」とはいっても、そもそも不動産を所有できていたのは権力側だったため、売主と買主の立場も「自由」な関係だったかといえば、そうでもないというのが実状でした。

第二次世界体験後に民主化が進むなかで、そうした不平等を是正する動きのなか、不動産業界でも売買を安全かつ迅速に行うための法整備が進められてきたのです。

前述のように、一般の人が不動産取引に対して感じている不安の大部分は取り除くことができるものであり、そのサポートのために業界も健全化に向けて努力している、というのが現状です。

つまり、現状では行政の認可を受けている不動産業者のサポートを受けていれば、マンションの売却で契約前に頓挫してしまうことはほとんどない、ということになります。

それにも関わらず、契約を完結し損ねるということは、売主が売却活動のあいだに不動産業者のサポートが及ばない「なにか」をしている可能性が高いと言えるのです。

実は、行政の認可を受けて、違反すれば罰則もあるという環境で仕事をしている不動産業者であっても、売主の行動をすべて把握しなければならないわけではありません。

売却活動中、不動産業者が売却サポートで携わる業務に関しては、売主と交わした媒介契約が拠り所となります。

業法では、不動産業者が売主の売却活動の手伝い、すなわち仲介業務を行うときは、媒介契約を交わし、書面で確認するように定めています。

一見、売却活動に関する不動産業者のモラルを規定し、そのあいだに起きたトラブルの責任を不動産業者が負ってくれるかのようなイメージを抱く話ですが、実は違います。

媒介契約とは、端的に言えば「売主から売却マンションについての情報を預かり、買いたいと申し出た人に実際のマンション内部を含めた情報開示の手伝いをすること」に限定されます。

売却マンションに関する情報では、売却金額などの算出の手伝いも行いますが、要するにマンションを売るための準備を整え、買い手となるお客さんを見つけて、連れてくるまでが、この契約の範囲となります。

従って、不動産業者は登記内容や公示価格など一般に開示されている情報以外は、「売主が言ったこと」を信用して、その情報を買い手に伝えることになります。

問題は、売主が勘違いしていたり、忘れていたりすることがあることです。

さらに、意図的に隠していたり、誤解を招くような表現をしたりすることがあるかもしれません。

最悪、嘘をつく売主もいないとはかぎりません。

そうした隠蔽や誤解、嘘があっても、不動産業者が確認できる方法はかぎられています。また、媒介契約の縛りのなかでは、そうした確認作業は、販売図面に記述する事項が公示されているものかどうか以外は、確認する責任がありません。

ということは、媒介契約の直前になって、白紙に戻してしまうほどの致命的なトラブルは、売主の確認不足による不確定な申告や、甘い見通しによる未決事項、もしくは嘘によって引き起こされることになります。

売買契約まで個人的事情を解決するための注意点

面接

では、具体的にどのようなケースが、売買契約を白紙に戻してしまうのかを見てみましょう。

売買契約を破綻させる条件として考えられるのは、大きく分けると経済的な制約と法律的な制約になります。

経済的な制約では、売買契約までに必要な清算が済んでいないケースが考えられます。

主に住宅ローンなど債務の清算が前提で売却を進めている場合、借りている金融機関と、売却によってその債務にどのような影響があるかを話し合い、どうするのかを決めていなければなりません。

特に、売却するマンションに抵当権が設定されている場合は、設定している金融機関などの承諾がなければ、いくら所有者といえども自由に売却することはできません。

また、マンションの売却活動にかかるさまざまな費用は、原則として売却代金を売主が手にした時点で清算することになります。

しかし、なかには広告費などの名目で決済より先に支払わなければならないものもあったり、売買契約書に貼る印紙を用意しておかなければならなかったりと、まったく手持ちゼロで売買契約を迎えるわけにもいかないというのが現実です。

法律的な制限としては、取引の資格に関わるものが考えられます。

どれだけ現実的かは別にして、売主が反社会的勢力に属しているなどの契約取消しや無効の条件に当てはまる場合は、契約時に調査されればそこで白紙に戻ってしまいます。

もう少し一般的な例を挙げれば、売主が介護認定を受けるなど、法律行為をする場合に制限を受けるケースが考えられます。

まとめ

マンションの売却は、所有者が承諾すれば、原則的に自由に取引することができます。

とはいえ、ほんの数パーセントという確率ですが、売買契約の直前で白紙に戻るケースがないわけではありません。

そのほとんどは、サポートする不動産業者の問題というより、売主自身の問題になります。

売買契約を破綻させる条件を大きく分けると、経済的なものと法律的なものがあります。

いずれにしても、売主が事前にチェックを怠らず、仲介する不動産業者にもれなく伝えるか、不確定な部分を相談などして対処することが重要です。

せっかく買主が決まったのに、土壇場で白紙に戻すことがないように、仲介業者との連携が取れるように売却活動を進めてください。

なお、後からトラブルが起こることを避けるために、マンション売却時の仲介業者を決める際には複数の業者から選ぶことをおすすめします。

例えば、イエウールのようなサイトを使えば、複数の不動産会社から売却見積もりを取得した上で、仲介をしてもらう業者を選ぶことができるので、このような無料サービスを賢く活用しましょう。
【参考】イエウールの口コミ@良い点・悪い点や使い勝手を検証

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