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マンション売却が失敗で水の泡?「民法95条」の注意点

泡

誰にだって間違いはあるもの。

「論語」にも「過ちてはすなわち改めむるに憚ることなかれ」すなわち「間違ってしまったと気づいたら、ためらわずに直しなさい」と書かれています。

この言葉には、間違った選択をしてしまった場合などに、引くに引けず、ますます状況を悪化させてしまうことを防ごうという戒めが含まれています。

というのも、自分だけでなく周囲を巻き込んで、被害を広げてしまいかねないからです。

ところが、間違いを改めたからといって、すべての事態を好転させられるとはかぎりません。間違った選択や決断によって利益を得た相手が、改められることで損害を受ける可能性があるからです。

法治国家である日本では、間違いを改める行為を道徳として進めながら、契約という縛りがあるのであればそちらを優先させるように定めています。

ただし、契約書を交わしていても、その例外があるのです。それが「民法95条」です。

さて、法治国家の契約さえも覆る可能性を有し、決まったと安心していたマンション売却が水泡に帰してしまうこともありえるというこの法律について、その内容と注意点を見ていきましょう。

「民法95条」とはどんな法律なのか?

95条

この条文は、法律用語の「錯誤」について定めたものです。

「錯誤」というのは、契約などの法律行為と呼ばれるものを執り行う際に、「そうだ!」と思っていたことが勘違いで、その勘違いのまま法律行為を済ませてしまうものです。

最近は「説明責任」という言葉がよく用いられるようになっていますが、マンション売却で売主は、自分が知り得るものであれば、取引を左右しかねない重要なことや法で定められたことに関しては、包み隠さずに買主に伝えていなければなりません。

通常であれば、この「説明責任」をしっかりと果たしていれば、売主に非は認められず、その範囲でトラブルが発生しても、契約は成立したままになります。

これはもちろん、売主側に嘘や犯罪行為がないことを前提としています。

ところが、特に不動産のような大きな金額を取り扱う取引の場合では、売主が「ちゃっと説明をした」からといって、勘違いしていた買主がすべての責任を負わなければならなくなるのは、法の下の平等ではないかもしれないという考え方があるのです。

例えば、買主が最初からベランダ側の道路が1車線という、狭い接道で建てられているマンションの部屋を探していたとします。

これに対して売主は、道路拡張の計画があるものの、自分がそのマンションを所有してから進展がなく、もし始まるとしてもまだまだ先のことだろうし、すぐに交通量が増えるようなことは考えられない、といった説明をしたとします。

買主はこの説明に安心して、この部屋を買うことにしました。

ところが、売買契約が成立して1年も経たないうちに、それまで止まったままだった道路拡張計画の説明会が開かれ、あれよあれよという間に工事の着工となって、立派な道路に生まれ変わってしまうことになったのです。

このケースで、買主が「道路は拡張しないと説明を受けていた。それが大きな後押しとなって購入を決めた。しかし、道路拡張で交通量が増えるのであれば、この部屋を買おうとは思わなかった」と主張すれば、売買契約が成り立っていても、無効を主張して、売買代金の返還を求めることができます。

マンション売却で「錯誤の取消し」にならないためには?

都市整備

一般に「錯誤」とは、思っていることと言っている(表示している)ことが食い違っていることを指します。

1,000万円のマンションを売り出すときに「1,000円」という広告を出した売主がいた場合、買い手は1,000円という値段を見て購入を決めたのだからと言う主張が通らないというのは、わかりやすい例ですね。

しかし、道路拡張が決め手となった取引の場合、売主も「道路拡張はないだろう」と思っていて、買主もその説明を信じたわけです。

このような「動機」に関する錯誤は、売主も知らなかったのであれば「不可抗力」であるため、「表示」の錯誤とは違って民法95条を適用しない(できない)と考えられていました。

ところが、「動機」に関する錯誤であっても、裁判で取引の無効という買主側の主張を認める判例が出ています。

つまり、買主が後から判明した自分には不都合な事実を理由に、売買契約を無効にして売却代金の返還を要求することは、不可能ではないということです。

まとめ

不安定

以上のように、売主は自分が知る範囲で正直に売却マンションの状況を買主に説明していても、後からその契約を無効にされて、売却代金を返還しなければならないことがないわけではありません。

もちろん、一般的にはこの「後出しジャンケン」のような売主には不利な理由で返金が発生する可能性は、それほどありません。

しかし、「買主がその条件にこだわっていた」、「契約に際して重大な過失が買主側になかった」という事実を証明することができる場合には、返金の可能性も増してしまいます。

買主が「動機の錯誤」で取引の無効と返金を認めさせるには、動機が明確に示されていたこと、動機を裏付ける売主の説明を確認していたことなどが必要になります。

一方で売主も、買主の動機に反する事実に対して、誠実に対応していることが求められます。この例文では、道路拡張の資料が配付されていたり説明会があったのに、気づかなかったりその有無を知らなかったりすれば、落ち度があったと見なされてしまうでしょう。

「動機の錯誤」を理由に契約の無効と売却代金の平均を請求するケースは少ないとは言え、あり得ない「言いがかり」ではありません。

売主は売却活動中に買い手の主張に耳を傾け、できる限りの対応を心がけることで、このリスクを低減することができます。

そのうえで、売買契約が成立して引渡が終わっても、自分の売却したマンションには売主としての責任が残っている場合があることを、心の片隅に残しておいてください。

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