マンション売却で駐車場の使用権はどうすれば良いの？

マンションを売却するときは、基本的に専有部分と呼ばれる「部屋のなか」の所有権が対象になります。

しかし、購入時の条件によっては、そのほかに専用使用権と呼ばれる「部屋以外」の部分を独占的に使うことができる権利もある場合があります。

こうした専用使用権は、同じマンション内でもある場合とない場合があるので、ある場合にはセールスポイントとしてぜひ活用したいもの。

ですが、専用使用権のなかには、専有部分の所有権に付随して売却できるものとできないものがあるのです。

そこで、マンション売却のときの専用使用権はどのように扱えばいいのかをチェックしてみましょう。

マンションの専用使用権について

分譲マンションは、原則として専有部分と共有部分によって構成されます。

専用部分は、購入した人に対してその所有を認められる部分のことで、原則として玄関ドアより内側の、部屋の内部を指します。

共有部分は、原則として専用部分以外のマンションの敷地や施設を指します。マンションのエントランスや廊下などがそれに当たります。

専用使用権は、マンションの共用部分の一部を独占的に使用できる権利を専用部分の所有者に与えるものです。

マンションで代表的な専用使用権のある場所は、駐車場や専用庭、バルコニー、倉庫などです。

この専用使用権のうち、マンションを売買するときにその対象となるものとならないものがあります。

売買の対象となるものは、専用庭、バルコニーなどです。

一方、売買の対象にならないものは、駐車場、トランクルームなどです。

一般に専用庭やバルコニーは、専用部分と切り離して使用することができないという特徴をもっています。専用部分と切り離すことはできませんが、だからと言って専用部分に含まれることにはなりません。

これは、専用庭やバルコニーは部屋として独立する要件を満たしていないことが主な理由となります。しかし、ほかの共有部分のように、誰もが自由に利用できないという事情があるため、エントランスや廊下とは同じように扱うことができないわけです。

一方で駐車場やトランクルームは、共有部分の一部にあることが一般的です。ということは、必ずしもその利用が専有部分と分けられないということではないことになります。

このように専用使用権は、専用部分との位置関係によって、大きく2つに分けることができます。

マンションの専用使用権の取り扱いで注意すべきこと

マンションを売却するときに、それぞれの専用使用権はどのように扱われるのが一般的なのかを見ていきましょう。

まず専有部分と分けることができない専用使用権については、基本的に専有部分と一緒に売却されることになります。考えるまでもないかもしれませんが、出ることが許されない庭やバルコニーが付いているマンションを買いたいと思う人がいるはずはありません。

そうした理不尽な売買が行われることがないように、庭やバルコニーは専有部分と無条件で一体とみなされます。

専用庭やバルコニーだけを抜き出して売買するわけではないので、それ自体に価格を付けることはありません。しかし、付加価値として売却マンションの価格に影響することは大いにあると言えます。

それに対して駐車場やトランクルームは、専有部分とは切り離して利用することができるため、売却する際に専有部分とは一体とは見なされないのが一般的です。

そのため、新築分譲時に専用使用権を与えられていた駐車場やトランクルームであっても、売却によって所有者が変わるタイミングでマンション全体の共有部分の一部として管理すべきものであるという考え方が一般的になりつつあります。

ただし、駐車場やトランクルームなどの専用使用権が売却によって引き継がれないという考え方は、無条件には行使されません。

なぜならば、売買契約に専用使用権が引き継がれる条件が記されていれば無視することはできず、勝手に無効にすることは所有権の侵害にも関わるからです。

そのため、専用使用権の継承を売却時に無効とするには、管理規約でその旨が記されていなければならないです。標準管理規約にはその旨の記載があり、これに則っている管理規約を採用しているマンションでは、売却による専用使用権の引き継ぎはできないことになります。

まとめ

分譲マンションの売却のときに、専用使用権があれば有効に活かしたいものです。

ただし、マンションの専用使用権には大きく分けて2つあり、売却に際してその権利を付けることができるものと、できないものがあるので、注意しなければなりません。

マンション売却で購入者に引き継ぐことができるのは、専有部分と分けて使用することができない部分の専用使用権です。具体的には、専用庭やバルコニーなど、共有部分の一部としてほかに所有者が自由に使うことができない部分です。

それに対して、分譲時に専用使用権を与えられていても、共有部分の一部として使用できるものであれば、売却時に専用使用権を引き継ぐことができない可能性があります。具体的には、駐車場やトランクルームなどです。

国土交通省の標準管理規約に準拠した規約を採用する多くのマンションでは、共有部分の一部として使用できる専用使用権について、売却時に引き継ぐことができない定めとしているようです。

マンション管理規約はマンションの憲法と言うべき定めなので、売却の際の売買契約書に「駐車場の使用権を含む」と記しても、認められないことになります。

専用使用権はマンション売却のセールスポイントとして重要なものになる反面、有効な条件にならない場合もあるわけです。

広い専用庭や見晴らしのいいバルコニーは無条件に活用できますが、駐車場やトランクルームの場合は売却後のトラブルにならない配慮が必要と言えます。

利用料も含めて管理規約の確認と、管理組合との交渉が必要であることを買い手に示しておくことが求められます。
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