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マンションを売却する相手が外国人だったときの注意点

外国人との交渉

「爆買い」という言葉が流行語になるぐらい、近年では外国人による日本での買い物に注目が集まっています。そしてそれは、不動産市場も例外ではありません。

こうした傾向はリートやファンドなど金融機関や、外国籍の不動産業者が行っていて、個人間の取引では関係ないものと思うかもしれません。

しかし実際には、空港からチャーター・バスで観光地を回りながら、持ちきれないほどのお土産を買って帰るのと同じようにして、個人である外国人が売出し中の中古マンションなどの物件を見て回り、買付を入れて帰って行くのです。

もちろん、日本の不動産を日本で売買するかぎり、日本の商習慣に則り、法律に準拠して取引されます。そういう意味では、買い手に国籍は関係ないとも言えるでしょう。

しかし、日本人相手の不動産取引でさえ神経を使うのに、相手が外国人であればそれ以上に不安が高まるのももっともな話。

そこで、マンション売却の相手が外国人の場合に注意すべきことを検証してみましょう。

マンションの売却相手が外国人のときに考えられるリスク

綱渡り

大前提として、日本の不動産である売却マンションを、買い手である外国人や仲介代理人が指定する日本以外の国で取引することは論外です。

マンションの売買を完了するための不動産移転登記は日本国内の法務局でしか受け付けていません。従って、海外で売買契約を結んでも、それを履行するための環境は日本でなければできないのです。

海外のオフィスで現金を受け取り、日本の書式による移転登記の書類への記入すれば済むのだから、売手がほとんどリスクを負わずに取引できるように見えます。

しかし、たいていの取引では現金を直接受け渡しすることがありません。そうなると、海外で売主の口座への着金を確認するのはハードルが高く、また、ミスやトラブルを招く可能性も高くなります。

詐欺などの犯罪に巻き込まれることも考えると、それだけのリスクを冒してわざわざ海外で日本のマンションを売却する理由があるとは思えません。

次に、日本国内で外国人と取引する場合のリスクを考えてみましょう。

まず、売買契約書を交わすには、買い手の身分を証明する書類が必要になります。こうした証明書類の発行には、国によって手順や期間が異なります。

それを理由に決済の時期を引き伸ばされたり、十分な証明書類が揃わない状態での契約を迫られたりといったリスクが考えられます。

外国人の買主を仲介する業者や代理人には、日本の業法で定めた宅地建物取引士のような資格をもたない者もいます。無資格者による取引でトラブルが起きても、安全性の担保はもちろん、そのリカバリーを期待することができません。

決済に関して、買い手の国の通貨が使われることにも注意が必要になります。

買い手の国の通貨では、円に換金するための手数料がかかります。また、為替レートの変動というリスクもあります。

通常は、売買契約書に円での決済を明記することで、こうした為替リスクは回避が可能です。

しかし、買い手の事情でトラブルが発生することもあります。円建てで決済する契約であっても、直前で為替の変動があり、買い手の資金が足りなくなって購入断念、といった事態が発生することが考えられます。

購入断念の場合は、さらに違約金の回収ができないことも想定しなくてはいけません。

外国人であることを理由にマンション売却を断るリスク

バツサインを出す女性

国籍はともあれ、外国人が取引相手で、契約の途中でトラブルとなり履行ができなくなることは、どの業界でも皆無ではありません。

しかし、不動産の場合では、こうしたトラブルを未然に防ぐための法的な整備が進み、国内であれば海外での取引よりもリスクは低くなっている、というのが現状です。

確かに外国人の買い手との取引は、日本人相手よりもリスクを高める要因が多くなることは事実でしょう。

だからといって、あからさまに「外国人との取引はお断り」と公表するのは早計です。

経済活動は、それぞれの自由意志のもとに行われるのが原則です。つまり、売るも売らないも、売主の自由な意志が認められるということです。

ですが、こうした自由が認められるには、相手の理解や、断る理由に法的な正当性が認められるなど、制約があることも事実です。

特に「外国人だから」という理由に関しては、明確な法的根拠を挙げるのが難しい理由といえるでしょう。

そうなると、相手の心証を害することになりかねず、最悪の場合は外国人差別や不平等を理由に損害賠償を請求されないともかぎりません。

もちろん、訴訟は売却マンションのある場所を管轄する裁判所で行わなければならず、売主が買い手の国に呼び出されて裁判になることはありません。

また、不平等であることを立証する義務は相手にありますので、訴えられたとしても内容を見てから対策を立てる余裕があります。

ただし、広告や問い合わせの対応で「外国人お断り」を明示していたり、相手に直接「外国人は嫌だから売らない」と言ったりすると、それらを証拠とされて不利になることもあるので、注意してください。

まとめ

対立するビジネスマン

日本では、人口減少が明らかになり、今後のマーケット動向はいかに購買層を広げるかにかかっている、と言ってもいいでしょう。

そうした状況で、不動産市場にも起きている外国人による「爆買い」的な傾向は、マンションを売却したいという個人にとっても喜ぶべきものと言えるはずです。

しかし、商習慣などの共通認識の面で異なる考えを持つことも多い外国人との取引は、注意しなければならないことも多くなります。

原則としては、日本での不動産売買を保護する目的で定められている宅地建物取引業法に則って取引を進めることが重要です。

また、外国人であることを理由に取引を断ることは、損害賠償請求の訴訟に発展しかねないことにも注意が必要です。

不動産取引ではいろいろな理由から成約に至らないことも稀ではありません。わざわざ相手の不興を買って訴訟のリスクを高めるのではなく、相手の対応が不審であれば「ほかに条件の良い買い手が現われたから」といった当たり障りのない理由で断れば、大事に至ることはないはずです。

最初から外国人を排除するのは、大きな機会損失になってしまいます。それよりも、外国人の買い手と賢く法にのっとり交渉することが、買い手の分母を増やして、マンション売却の成功率をアップさせる秘訣と言えます。

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