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レインズはマンション売却活動でどんな役割を果たしている?

売却図面を広げる男性

不動産市場に疎いシロウトにとってのマンション売却とは、それまでの人生で経験したことがないハードルをいくつも超えなければゴールできない「障害物競走のようなもの」に例えることができるのではないでしょうか。

なかでも、マンション売却活動を始めるにあたって直面する「レインズへの登録」については、「仲介業者の中心的なサービス」「買い手を見つける効果的な手段」「物件情報をより広範囲に知らせる強力なツール」として、売主が検討するべき最優先項目に挙げられることも少なくありません。

しかし、シロウトである売主が、「レインズがどのようなもので、どのような効果があるのか」や「レインズに登録しないという選択とそのメリットやリスク」を熟知して売却活動に臨んでいるケースは少ないといわざるをえないのが現状でしょう。

そこで、レインズと呼ばれるものがどういうシステムのものなのか、売主にとってのメリットとデメリットはなんなのかを確認しながら、レインズと売主の距離感をどう取りながら売却活動を進めればいいのかについて考察してみましょう。

売却マンションの売主とレインズの関係について

マンション売却の相談

売主がレインズという言葉を耳にするのは、売買の仲介を依頼するために業者と打ち合わせをする際です。

なぜそのタイミングで仲介業者の担当者がレインズの名前を口にするかというと、仲介の依頼を受ける際に交わさなければならないと定められている媒介契約の種類に関係があります。

仲介業者との媒介契約には、報告義務や契約相手の制限など、内容によって3つの種類に分けられています。そのなかでも、レインズの扱いがもっとも大きな違いを生んでいるといっても過言ではないでしょう。

3つの媒介契約のなかで、いろいろな制限がもっとも緩い「一般媒介契約」では、業者が売主と媒介契約を結んでも、レインズへ登録する義務はありません。

これが「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」になると、媒介契約の成立から一定期間内にレインズへの登録が義務付けられるようになります。これを怠ると、業者は宅地建物取引業法違反に問われることになります。

業者からすれば、業法違反に問われかねないリスクも負う面倒な登録業務を、原則として無料でやらなければならないレインズの利用を売主に勧めるのは、それなりのお互いのメリットと考えているからです。

業者が売主に訴えるレインズのメリットは、より多く、より速く、より安全に、依頼を受けた売却マンションの売出情報を同業者間で共有できるというものです。

「より多く」については、レインズという名のコンピュータ・ネットワーク・システムを運用する不動産流通機構を利用することができる指定流通機構の会員である業者が、日本全国を網羅していることを指しています。

「より速く」については、コンピュータ・ネットワーク・システムへの登録によって情報を発信するので、従来のチラシを作って配布したり、関係先にファクシミリを送信して反応を待つといった業務形態とは比べものにならないスピードを実現していることを指します。

「より安全に」については、レインズというコンピュータ・ネットワーク・システムを運営している不動産流通機構が国土交通大臣の指定を受け、指定流通機構の会員である不動産業者を含めて、法の下で管理されていることを指しています。

このように、「より多く」の情報発信を「より速く」「より安全に」行う資格を有していることをアピールするのは、業者が売主からの信頼を得るための有効なポイントとなるわけです。

一方で業者側は、売買契約の成立に向けてより独占力の強い「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を結ぶための、有効な営業アイテムとしてレインズを使います。

レインズ登録の義務がある「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」では、その登録情報をもとに問い合わせられたものを含めて、媒介契約を結んでいる業者に売買取引を仕切る権利があると認められているからです。

媒介契約を結んでいるだけでは、その業者に利益は発生しません。売買契約を成立させ、手数料を得るための可能性を高くするのが、レインズへの登録になるわけです。

つまり、レインズの登録は、売主だけではなく、業者にもメリットの多い選択肢であることになります。

マンションの売却でレインズを使わないという選択肢はあるのか?

マンションの模型

レインズへの登録が売主のメリットだけで行われているものではないということは、それを選択しない売却活動もあり得ることを意味します。

実は、売主がレインズへの登録を拒否することは可能です。そのためには、仲介業者を立てずに、売主自ら売却活動を行うか、一般媒介契約での仲介を依頼することになります。

現実的には、売主自ら売却活動を行って、ゼロから売買契約をまとめあげる成功確率は、きわめて低いといわざるをえません。

一般媒介契約では、業者にレインズへの物件登録の義務が発生しませんので、売主が「登録はしないで売却活動をしたい」と依頼することは可能になります。

売主がレインズに登録せずに一般媒介契約で売却活動を進めるのは、すでに近隣などで買い手の目星が付いている場合や、不特定多数からの「冷やかし」や根拠のない「値下げ」を嫌うなど、売主主導での売却の交渉を行いたい場合などが考えられます。

しかし、いずれも買い手候補が現われる確率がレインズ登録に比べると著しく低くなることを覚悟して、取り組まなければならなくなるでしょう。

まとめ

マンション売却の相談をする人

マンションの売却を始めようとしたときに、日本の市場で用意されているレインズというシステムを活用することは、とても有効な手段になります。

レインズでは、マンションの売却について「より多く」の相手に「より速く」「より安全に」発信できるシステムを構築しています。

もちろん、不特定多数にあっという間に情報が広まることで、問い合わせの対応をしなければならなくなったり、交渉内容を検討したりといった、面倒な作業が発生することも事実です。

しかし、マンション売却の成功率を上げるには、「より多く」「より速く」「より安全に」という3つの要素は、なにものにも代えがたい味方になってくれることは確かです。

マンション売却の第一歩で耳にする「レインズへの登録」は、運命の分かれ道になるとも言える重要な売主の意志表明の場面。あわてずに、サポートしてくれる仲介業者とウィン・ウィンの関係が築けるかどうかを判断しながら、答えを出すようにしてください。

【参考】売却仲介をしてくれる不動産会社を探すならイエウールがおすすめ

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