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マンション売買の決済に必要な手続き@現金・小切手・ローン別

家

マンションや戸建て住宅など不動産の売買もコンビニやスーパーの買い物も、原則として売買契約に基づく取引にかわりはありません。

とはいえ、おにぎりやお弁当を買うのとマンションでは金額も違って、レジでピッと済ませるというわけにはいかないでしょう。それに、大きな金額の取引にもなるので、不備や不正があるのも心配です。

そこで、不動産売買の決済の手順をおさらいしながら、気をつけるべきポイントについてチェックしてみましょう。

決済の手順について

住宅

代金と商品をそれぞれ受け渡し、取引を完了させることを決済と言います。

不動産売買の場合、商品にあたるものと、代金に含まれる範囲が、ほかの売買取引と異なっています。

不動産売買で商品に当たるのは、実際の物件ではなく、物件の権利です。つまり、建物や土地、マンションなどの部屋といったものと金銭を受け渡しするのではなく、権利の移動の手続きと金銭やそれに準じるものを受け渡しすることになります。

権利の移動の手続きは、具体的には物件の所有権移転登記を行うことになります。これは買主が自分で行うこともできますが、専門的な知識が必要で間違いが許されないものなので、専門家である司法書士に依頼することが一般的です。

また、現金で決済するのか、金融機関の融資を受けるのかでも手順が異なります。それぞれの手順について見てみましょう。

1.現金での決済の手順

あらかじめ決められた場所に、買主と売主、司法書士が集まります。不動産の売買では仲介業者が入る場合が一般的なので、場所も業者の事務所で行われることが多いようです。また、事前に登記に必要な書類などの確認ができていれば、買主の残代金を用意できる金融機関の待合室を借りることもあります。

現金の決済では、まず残代金の支払いを行います。残代金とは、前払した手付金などを引いた残りの物件価格の代金のことです。

現在は振込が一般的なので、買主が売主の口座に振込を行い、売主が着金の確認をすることで完了します。

代金とは別に、税金や管理費など、売主がすでに負担している費用の精算も行います。不動産売買で精算する税金は主に固定資産税や都市計画税となります。一般に年払いで先に納付している税金の精算は、365日の日割りとし、決済当日は買主負担となります。

このほかに、敷金や保証金など不動産に付随する預かり金などがあれば、このタイミングで精算します。

着金の確認が取れたら、売主は買主に登記に必要な書類を渡します。買主は司法書士にこれらの書類の確認と、登記手続きを依頼します。登記に必要な登録免許税と司法書士への報酬の支払いもこのタイミングで行います。

仲介業者への仲介料の支払いがある場合も、このタイミングで行います。

最後に、売主から買主へ物件の鍵を渡して、売主と買主のあいだの取引は終了です。

なお、不動産の移転登記は登記所での受付となるので、取引終了後すみやかに司法書士は登記所に向かい、移転登記の手続きを行うのが一般的です。

手続きは登記申請直後に完了しますが、登記が完了した通知となる登記完了証と登記識別情報通知は、司法書士から1週間後ぐらいに送られてくることになります。

この通知を受ければ、買主の取引もすべて終わったことになります。

2.小切手での決済の手順

現金の受け渡し、振込の代わりに小切手を用いる方法もあります。不動産取引で一般的に用いられるのは、自己宛小切手です。

これは、買主の口座から銀行が預金を下ろし、その銀行の支店長名で発行する小切手のことです。買主発行の小切手が残高不足で不当たりになる可能性があるのに対して、自己宛小切手はあらかじめ銀行が買主の口座から額面全額を預かっているので、その心配がありません。

3.ローンでの決済の手順

ローンを組む場合、決済は原則として買主がローンを組む金融機関で行います。ローンの最終的な手続きをその場で行い、買主の口座に融資額が振り込まれた時点で、売主への支払いなどを行います。

【参考】住宅ローンが払えなくても自殺や夜逃げを考えてはダメ!

決済で気をつけなければならないポイント

通帳と現金

不動産取引では、金銭の受け渡しと移転登記の申請を同時に行うことが大原則です。しかし現実には、登記所に多額の献金を持ち込んで受け渡しするのはリスクが高いので、ほとんど行われていません。

金銭の支払いが確認しやすい銀行窓口を介しての取引が、最も効率的で安全と言えるでしょう。

買主の移転登記については、司法書士に依頼するのがベストの選択です。金融機関のローンを利用する際には、抵当権の設定などほかの登記手続きも必要になります。金融機関が司法書士を指定するケースも多いようですので、それに従って手続きを進めるようにします。

まとめ

不動産取引の決済で重要なのは、物件そのものの受け渡しと金銭の精算に加えて、移転登記を無事に済ませなければならないということです。

なぜなら、代金を支払って鍵を受け取っても、登記の名義が変わっていないかぎり、その不動産は売主のもののままだからです。つまり、不動産取引は、移転登記を済ませることで決済が完了したということになります。

したがって、一般的な商取引では、商品と代金の受け渡しが同時に行われれば、それで取引が完了しますが、不動産取引では時間差があるという点で注意が必要となります。

また、高額な取引となるため、現金ではその持ち歩きなど、振込では着金の確実な確認など、小切手では自己宛小切手の利用など、効率的で安全性の高い方法を調べてから選択することが望まれます。

最近ではネット・バンキングの利用も進んでいるため、セキュリティ対策をしっかりとれば選択肢に入れることができるでしょう。

不動産取引の決済では、印鑑や住民票など必要なものも多くなります。これらのひとつでも欠けると、決済できない事態にならなくともかぎりません。わからないことや曖昧なことは、司法書士や不動産仲介の担当者に念を押し、忘れ物にも十分に気を配って決済に臨んでください。

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