1. ホーム
  2. 知っておきたい不動産のこと
  3. 売却・購入手続き
  4. ≫売却するマンションの代金を安心して決済するためのポイント

売却するマンションの代金を安心して決済するためのポイント

携帯を持つビジネスマン

マンションの売却では、代金を受け取るという手続きを踏まなければ、契約を完了させることはできません。

購入時には、住宅ローンなどを利用する場合でも、決済までに代金を用意する手続きを済ませて、それを売主側に渡すことで、マンションの所有権を移転することができました。しかし、売却では単純にその逆でいいのかと言えば、そうはいかないことも多いのです。

例えば、契約の前段階で「手付け」という一部代金を入れてもらうことにより、買主との契約を担保することができたりします。

「手付け」をもらうことができれば、それまでオープンだった売却活動をその相手に絞り込んで進めることができるようになります。最終的に売買契約がまとまれば、その「手付け」は代金の一部として充当されますが、もし話がご破算になってしまったら、どうすればいいのでしょうか……。

また、売買契約がまとまれば、晴れて自分のものとなるはずの代金ですが、買主が支払った全額が売主のものになると思っていると、困ったことになってしまうこともあります。

例えば、仲介業者への手数料や税金の前払い分など、売買に関わる経費も買主の支払いに含まれている場合があるので、これらは近々に売主が支払わなければならない「預かり金」として、別勘定にしておかなければならないのです。

【参考】無料でマンション売却の仲介業者が見つかるイエウールの口コミ

このように、マンションを売却するということは、代金を手にしたらそれで終わりとはいかないやっかいな部分もあるというのが現実です。

そこで、マンション売却の代金決済を安心して行うためのポイントを整理してみましょう。

マンション売却での入金の手順について

電卓

マンション売却での代金受け渡しについては、決済の時点での一括払いとはかぎりません。

買主は、買い手としての優先権を示すために、「手付け」を支払うことが一般的です。「手付け」は、「買付申込書」などの書類とは異なり、売買契約書に準じた法的な拘束力を持っていることになります。

全額を支払えば、そこで売買契約は成立し、売却は完了となるわけです。しかし、代金の一部を支払うことでワンクッション置いてから、決済への手続きの準備を始めるというのが、不動産取引では一般的です。

これは、不動産取引では扱う金額が高額であることから、まずは買い手の意志を明示して、取引が曖昧のままで進まないようにとの配慮のためだと考えられます。

また、代金の一部を契約の仮押さえの「証文」代わりとする一方で、契約解除の猶予を与えることも可能になります。

買主と売主がそれぞれの事情で契約を破棄しようとしても、通常であれば代金に相当する額の損害賠償を必要とすることが想定されます。

しかし、不動産取引の場合では、「手付け」という一部代金を入れることで、損害の額を低減し、不履行などのリスクも含めて実現可能な契約に向けての準備段階を採るようにしているわけです。

このように、買い手は「手付け」を入れて購入の意思を示すことで、売却活動はクロージングに向けた交渉などの調整を進めることになります。

買主と売主の双方の条件が整った時点で、決済の日取りを調整することになります。

「手付け」は、一般的には買主からの「前渡し金」とされるため、決済時には「手付け」として受け取った金額を除いての代金が支払われることになります。

一般の商取引では、商品と代金を同時に交換することで、取引という契約が完了するとされています。しかし、不動産の場合は、代金を受け取ってマンションの鍵を買主に渡しても、まだ登記上は売主のもののままなのです。

従って、マンション売却の決済では、残代金を受け渡す際に、所有権の移転登記の手続きを同時に行うことになります。

マンション売却の決済に関する注意ポイント

鍵

「手付け」においてマンションの売主側が注意しなければならないのは、その時点ではまだ売買契約が成立していないということでしょう。

これは、買い手側が支払った「手付け」が、売主のものになったわけではないことを意味しています。

というのも、買い手側からのキャンセルであれば、「手付け放棄」といった賠償で話を白紙に戻すことができますが、売主からのキャンセルであればそうはいきません。「手付け」に同額のペナルティが加算され、いわゆる「倍返し」をしなければ、買い手側の申し込みをキャンセルできないというのが一般的だからです。

つまり、「手付け」は売買契約が成立するまでの一時的な預かり金として、手を付けずに保管しておかなければいけないわけです。残代金の決済は、まず売買契約を行ってから、受け渡し方法と場所などを決めるのが一般的です。

決済では、安全性が保たれる場所であること、署名や捺印などの作業ができる場所であることを事前に確認しておくべきでしょう。

買主が残代金を持ち運ぶのはリスクが高いため、買主の現金を確認できる金融機関で決済することが多いようです。買主が住宅ローンを組んでいる場合は、融資先が売買契約を確認する必要があるため、その融資先に場所を借りることになります。

売主は、引き出された現金を持ち帰ってもいいのですが、買主から振込をしてもらうのが一般的でしょう。注意しいなければならないのは、振込の手続きが完了した時点ではまだ取引は完了していないということです。

買主から振り込まれた残代金の着金を売主が確認することで、取引は完了です。所有権移転登記の依頼を受けた司法書士は、着金を確認して登記手続きのために法務局へ向うことになります。

まとめ

握手するビジネスマン

マンションの売却代金の受け渡しは、一般の商取引とは少し異なる方法が採られることが多いようです。

代表的なのは、「手付け」の受け渡しが一般に行われていることでしょう。

「手付け」は、売買契約を結ぶ前に、仮契約の意思表示をするために、代金の一部を売主に渡すという商習慣です。

「手付け」は、契約解除に用いられる場合もあるので、手にしたからと言って自由に使えるお金だと思わないほうがいいでしょう。

また、購入の申込料のような、別明細の代金にはなりませんので、最終的には売却代金から差し引かれることになります。

売買契約後の決済では、この「手付け」や、仲介業者への仲介手数料などの経費が差し引かれた残代金の受け渡しを行います。

高額な現金の受け渡しを避けるために、金融機関に出向いて買主から売主の口座に振込を行い、着金を確認して所有権移転登記にとりかかる、というのが一般的です。

着金の確認を含めて、決済時には時間的な余裕を見ておくことも必要です。移転登記は着金と同時に取りかからなければならない売主の義務でもあります。

法務局での受付時間を考えた決済時間にする配慮も、買主との信頼関係を壊さないために注意したいポイントとなるでしょう。

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.