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既存不適格のマンションや一戸建て住宅は売却できるのか?

既存不適格のマンション

法律は環境の変化に対応することが求められます。建物に関する建築関係の法律に関しても、生活様式の変化や建設技術の発展に対応して、たびたび改正が行われています。

ところが、法律が変更されても、すぐにその変更どおりに建物も変更するのは、現実的には困難だと思われます。その改正点にそぐわない建物は取り壊さなければならなくなったら、社会が混乱してしまうでしょう。つまり、建物の寿命と法律の改正は、必ずしもぴったりリンクしないというのが、現状なのです。

そこでとりあえずの対策として、前は良かったけど今はダメになった建物でも、壊すまでは不法性を保留するという措置がとられています。そして、その物件を『既存不適格』と呼びます。

では、そのような既存不適格のマンションや一戸建て住宅を売買する際に、気をつけなければならないのかを順に確認していきましょう。

既存不適格建物は違反建築ではないのか?

マンション

主に建築基準法の改正によって、新しく定められた基準では法律に則さなくなってしまった建築物を、既存不適格建物といいます。

法律に則していないということは、その時点で違法建築になるはずです。しかし、法律の改正にあたって改正前に法律に則していれば違法建築としない、という猶予措置がとられているのが現状です。

本来、世の中の仕組みで不具合がある場合に法律が改正され、それ以前はよかったものでも改正後には改めなければならないのが道理です。しかし、建築物はその違法性を改めるために建て直すには、手間暇も費用もかかってしまいます。

そこで、行政が危険だと判断しないかぎりは、法改正によって法律に則さなくなってしまった建築物であっても、これを強制的に改修したり撤去したりできないという保留措置がとられているのです。

この保留措置が適用されるには、法改正以前に適法であることが条件になります。

つまり、既存不適格建物として認められるかどうかは、法改正以前にどのような状態だったかによる、というわけです。

法改正以前に建築確認を受けて、行政からきちんと確認済証を交付されている建築物であれば、法改正後に法律に則さなくなってしまった部分があっても、既存不適格建物として現状のまま認められることになります。

建築確認の確認済証を交付されていない建築物は、改正前から違法建築の状態なので、これが既存不適格建物として認められることはありません。

また、確認済証が交付されている建築物でも、建てた後に増築や改葬などを加えることで違法の状態になったものについても、法改正の前後にかかわらず、既存不適格建物として認められることも無いです。

既存不適格建物として認められるのは、あくまでも法改正以前は適法で、きちんと建築確認の確認済証を交付された状態が継続している場合に限られます。

既存不適格建物の注意点

マンション

具体的に既存不適格建物とはどのようなことで発生してしまうのかを挙げながら、どんなことに注意しなければならないかを見ていきましょう。

1.容積率の改正

建築物を建てる敷地の面積に対して、その建築物の床面積の合計がどのぐらいの割合になるのかを示したのが、容積率です。200平方メートルの土地に、1階の床面積が100平方メートル、2階の床面積が50平方メートルの建物を建てた場合、容積率は「150÷200=75%」ということになります。

この容積率は、その土地が存在する地域に指定された都市計画などで上限が定めされています。したがって、原則的にはその地域で指定されている容積率を超える建築物を建ててはいけないことになっています。守られていないものには建築確認の確認済証が交付されず、違法建築となります。

容積率は、その地域の都市計画などが新たに設定されると、変更されることがあります。新たに景観保護などの目的で条例の変更などがある場合に、容積率を減らして高い建物が建てられないようにすることが考えられます。

例えば、容積率が75%から50%に引き下げられた場合、前述の200平方メートルの土地に建っている、1階の床面積が100平方メートル、2階の床面積が50平方メートルの建物は、既存不適格建物になります。

この建物は原則的に、そのままで違法建築とは見なされませんが、建て直すときには同じ床面積では建築確認を受けることができなくなります。2階を諦めて、1階の100平方メートルのみの建て直しであれば建築確認の確認済証が交付される、というわけです。

2.「100尺規制」の撤廃

現在の建築基準法の前身にあたる市街地建築物法(1919年制定)では、建築物の制限を面積ではなく建物の高さで定めていました。住宅を建てることが許された地域では65尺まで、そのほかの地域では100尺までという制限だったため、これを「100尺規制」と呼んでいました。

1尺は30.3センチメートルなので、65尺は約20メートル、100尺は約31メートルになります。

これが建築基準法の1970年の改正で撤廃され、原則として建築物の大きさの制限は容積率を基準に行われるようになりました。しかし、この改正以前に建てられて現存している建築物は、改正による容積率に適用していない場合でも、既存不適格建物として認められることになります。

3.建築後に敷地が変更された場合

建物が建った後に、敷地の面積が減ることで容積率が基準を満たさなくなる場合があります。例えば、道路の拡張や新設のために敷地の一部を提供したり、敷地の一部に合算されていた借地が売られた場合などがそれに当たります。

この場合も、建物の建築確認の確認済証が交付されていれば、敷地が減ってしまった後でも既存不適格建物として認められることになります。

まとめ

法改正によってその法に則さない状態になってしまった建築物でも、法改正以前に建築確認の確認済証を交付されていれば、既存不適格建物としてそのまま使用することが認められます。ただし、建て直す場合にはこの条件を引き継ぐことはできず、改正後の規制に従わなければなりません。

既存不適格建物は違法ではないため、賃貸や売却も特に法的な制限を受けることはないので売買は可能です。しかし実際には、金融機関が融資の対象としていなかったり、買手に敬遠されたりといったハンディキャップがあることは否めません。

購入後に既存不適格建物となる場合は残念ながら打つ手がほとんど無いです。しかし、購入前に既存不適格建物かどうか、なる可能性があるかどうかは、建築確認の確認済証の確認や管轄行政への問い合わせなどで知ることも可能です。

既存不適格建物はそのまま保有・居住を続けるのであれば影響はほとんどなく、売買も問題なく行うことができます。しかし、建替えを視野に入れた評価では大きな影響を与える要素となります。

売買の際にはこの点を注意して、保有・居住の期間を基準に判断をすれば、既存不適格建物と上手に付き合うことができるでしょう。

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